Rett på byggesak – et verktøy for borettslag som vil utvikle egen eiendom

Boligmangelen i norske byer er betydelig, og tilgang på ledig areal for bygging er begrenset. Samtidig har mange områder med eldre blokkbebyggelse både lav arealutnyttelse og en godt utbygd infrastruktur, med muligheter for å bygge nytt eller påbygg. Salg av nye boliger kan finansiere kostbart vedlikehold eller oppgraderinger, eller gi lavere felleskostnader.

Likevel ser vi svært få initiativ i eldre borettslag og sameier om å bygge mer på egen grunn. Det er ikke først og fremst mangel på areal som stopper de. Det er risikoen.

Dagens plan- og byggesaksregime tar lang tid og er kostbar. En reguleringsprosess kan ta flere år og koste betydelige beløp, og gir ingen garanti for positivt utfall. For et beboerdrevet boligselskap, styrt av frivillige, blir dette en uoverkommelig barriere. Kombinert med mangel på kompetanse og kapital innebærer at gode ideer legges bort uten å bli ordentlig vurdert.

Selveierdemokratiet trenger nye rammevilkår for utvikling

Norge skiller seg fra mange europeiske land ved at boligene i hovedsak eies av de som bor. I andre land eies boligene mer av profesjonelle eiendoms- eller utleieselskaper med kapital, utviklingskompetanse og evne til å håndtere risiko over tid. Den norske eierlinjen har bidratt til bred formuesoppbygging i husholdningene, økonomisk trygghet gjennom livsløpet og en mer jevn fordeling av verdiskaping enn i land der boligverdiene i større grad tilfaller institusjonelle eiere. Samtidig innebærer et desentralisert og i hovedsak uprofesjonelt eierskap at utviklingsmuligheter blir liggende ubrukt, særlig når prosessene er komplekse og risikoen høy.

I et borettslag må beslutninger om fortetting og utvikling tas av frivillige styrer og beboerfellesskapet, med krav om bred tilslutning. Når veien fra idé til gjennomføring innebærer flere år med reguleringsprosess, høye konsulentkostnader og betydelig usikkerhet om utfallet, er det rasjonelt at flertallet sier nei.

Utfordringen ligger derfor ikke først og fremst i mangel på ønske og behov hos beboerne, men i et system som påfører de en risiko og kostnadsbelastning de verken har organisasjon eller økonomi til å bære.

Potensialet for skånsom fortetting er der fortsatt. Men skal det realiseres, må rammevilkårene i plan- og byggesak endres. Først da kan selveierdemokratiet ta rasjonelle beslutninger og realisere utviklingsmuligheter, på egne premisser.

En enklere vei, uten å fire på kvalitet

Tyskland har i snart 70 år hatt mulighet for fortetting uten reguleringsplan. Etter § 34 i den tyske bygningsloven kan prosjekter som føyer seg inn i eksisterende bebyggelse, behandles raskt og forutsigbart, direkte som byggesak, til en lav kostnad.

Vilkårene er klare: Tiltaket må harmonere med omgivelsene, og innpasses i høyde, volum og byggemåte, og teknisk infrastruktur må være sikret.

Dette er ikke en omgåelse av planleggingen. Det er et alternativt spor der planhensyn ivaretas gjennom vilkårene - raskt og kostnadseffektivt både for kommunen og boligutvikler.

En norsk versjon av «rett på byggesak» vil kunne gi borettslag og sameier en rimelig lavrisiko-mulighet for å vurdere sitt fortettingspotensial.

Hva betyr dette konkret for beboerne?

Eldre borettslag og sameier opplever ofte vedlikehold og oppgraderinger som en stor økonomisk utfordring. Fasadeutbedring, nye bad, heis, energieffektivisering, universell utforming og modernisering er kostbare tiltak.

Fortetting kan gi flere konkrete gevinster:

• Salg av tomteareal eller utvikling i egen regi kan gi kapital til nødvendig vedlikehold.
• Nye leiligheter kan innlemmes i boligselskapet og bidra til at felleskostnader deles på flere.
• Moderne boliger med heis kan gi eksisterende beboere mulighet til å bli boende lenger i eget nærmiljø.

Dette handler ikke om spekulasjon. Det handler om å sikre verdibevarende vedlikehold og gode bomiljøer over tid.

Samtidig får byen flere boliger der infrastrukturen allerede finnes.

Ikke alle vil – og det er greit

Erfaringen fra boligbyggelagene er at mange beboere er skeptiske til fortetting. I flere tilfeller har flertall motsatt seg å bygge mer på egen grunn. Det må respekteres.

Men dagens situasjon er også slik at mange boligselskaper knapt undersøker mulighetene fordi risikoen oppleves som uoverkommelig.

Dersom regelverket gjør prosessene enklere, raskere og mer forutsigbare, kan flere boligselskaper faktisk ta stilling til reelle alternativer, ikke avvise dem på forhånd.

En gevinst for kommuner og staten

Skånsom fortetting i etablerte områder gir både bedre arealutnyttelse og kapasitetsutnyttelse av vei, vann, avløp, skoler, barnehager og kollektivtilbud.

For kommunene kan enklere planvurdering frigjøre ressurser til større og mer kompleks planlegging.

For staten er det et bidrag til målet om økt boligbygging – uten å svekke kvalitet, medvirkning eller krav til infrastruktur.

Tid for et målrettet lovarbeid

Kommunalminister Bjørnar Skjæran har varslet forenklinger i plan- og byggesaksprosessene. Skal vi nå målet om 130.000 nye boliger innen 2030, trenger vi verktøy som virker i praksis, også for husholdninger i borettslag og sameier.

En norsk «rett på byggesak» vil ikke erstatte reguleringsplanen. Den vil være et supplement, basert på tydelige og rettssikre kriterier.

Den vil gjøre det mulig å vurdere utvikling på egen eiendom uten å ta en uforholdsmessig høy risiko. For mange eldre borettslag kan det være forskjellen mellom utsatt vedlikehold og nødvendig oppgradering.

Det er et systemgrep som vil styrke selveierdemokratiet – fordi det gir beboerne reelle handlingsmuligheter.

Vi kan altså både bygge flere boliger og oppgradere det som allerede er bygget, med samme verktøy, som åpner mulighetene for en beboerdrevet og frivillig fortetting. Er det noe å nøle med, egentlig?

Kronikkforfatterne er Vera Houck (BeePlan, Ketil Krogstad (NBBL) og Lars Idding (USBL).