Administrerende
direktør i Sem & Johnsen, Christoffer Askjer, mener boligmarkedet nå preges
av en farlig ro, samtidig som fundamentet svekkes.
–
Boligbyggingen i Norge er fortsatt på sitt laveste siden 2. verdenskrig.
Utbyggerne har skreket for full hals i flere år og varslet katastrofe. Færre
krav og kortere reguleringsprosesser er gjengangeren i mer eller mindre
gjennomtenkte løsningsforslag, sier Askjer.
Han
peker på at politisk oppmerksomhet uteble, til tross for varsellampene.
–
Regjeringen kom omsider på banen for temmelig nøyaktig ett år siden, og lovet
130.000 boliger innen 2030. Trolig timet for en valgkamp der mange trodde
boligbyggingen kom til å bli en het potet. Det ble det ikke.
–
Det kan nesten virke som om politikerne har berøringsangst. Problemstillingen
er kompleks, og forbrukerne ser sjelden lenger frem enn det som berører dem
akkurat nå.
Ingen
krise – foreløpig
Ifølge
Askjer er det lite i dagens marked som tilsier krise.
–
Omsetningsvolumet i bruktmarkedet var all time high i fjor. Prisene i
hovedstaden står på stedet hvil, mens oljebeltet på Vestlandet trekker med seg
resten av landet på en forsiktig vekst. Få ting minner om krise.
–
Svakere prisutvikling har også den effekten at flere slipper til. Kombinert med
sterk lønnsvekst legger det forholdene til rette for førstegangskjøpere. Det er
bra, og ønsket av politikerne.
Men
dette kan være en midlertidig situasjon, understreker han.
–
Det er skyer i horisonten.
Kunstig
høy tilbudsside
Forklaringen
på dagens moderate prisutvikling ligger ifølge Askjer i en spesiell dynamikk i
markedet.
–
Svaret finner vi i det massive, pågående slaktet av utleieboliger, utløst av
større skattebelastning og økte renter. Dette har gitt en kunstig høy
tilbudsside og holdt prisveksten i bruktboligmarkedet i sjakk.
Samtidig
har dette klare konsekvenser for leiemarkedet.
–
Med betydelig færre boliger å velge mellom går leieprisene opp. Ikke bra for de
som er henvist til leiemarkedet, som ofte også er de minst ressurssterke av
oss.
Han
peker på at denne effekten nå er i ferd med å avta.
–
Vi ser allerede at tilførselen av utleieboliger inn i salgsmarkedet er
avtakende. Det er grenser for hvor mange utleieboliger som kan selges. Lageret
vil etter hvert bli tomt.
–
Prisene vil gå i taket
Når
det skjer, vil konsekvensene bli tydelige.
–
Når tilbudssiden reduseres, vil prisene gå i taket.
Normalt
ville nyboligmarkedet dempet dette.
–
Normalt vil «halen» av ferdigstilte boliger i nybyggmarkedet komme inn og bidra
til å opprettholde tilbudssiden.
Men
også her er det strukturelle utfordringer.
–
Prisdifferansen mellom nye og brukte boliger er stor. Nybyggpremien er i flere
regioner over 20 prosent, mens markedet fungerer best når den ligger mellom 10
og 15 prosent. Gapet tettes ikke når byggekostnadene ikke går ned og
boligprisene ikke går opp.
Resultatet
er et tydelig skifte i etterspørselen.
–
Da kjøper heller Ola Nordmann en brukt bolig som fremstår mer «value for
money».
En
krevende situasjon i vente
Askjer
tegner et tydelig bilde av hva som kan komme.
–
Vi får et skrint utleiemarked der leieprisene har steget kraftig, et
bruktboligmarked med gallopperende priser der førstegangskjøperne ikke har
nubbesjanse til å henge med, og et tilbudsunderskudd som vil ta årevis å
reparere.
Han
mener samtidig at rentens betydning overvurderes.
–
Alle trodde renten skulle ned, nå snakkes det om renteoppgang. Min påstand er
at det betyr mindre enn man tror. I Oslo brukes rundt 35 prosent av disponibel
inntekt på bolig, mens det i andre storbyer i Europa er rundt 50 prosent.
–
Bolig handler ikke om spekulasjon, det handler om å dekke et behov.
–
Tilbudssiden har en mye større effekt på prisutviklingen enn renten. Det har
perioden med 14 rentehevinger vist.
Advarer
om konkurser
For
utbyggerne kan konsekvensene bli alvorlige.
–
Det er en del tomter som er kjøpt dyrt og som er langt på overtid for
produksjon. De som overlever «the waiting game» kan se frem til lyse tider, men
jeg tror ikke alle har muskler til det.
–
Jeg tror mange utbyggere vil gå konkurs, eller i alle fall måtte ta store tap
på tomtebanken gjennom brannsalg.
–
En «lost opportunity»
Askjer
mener situasjonen kunne vært håndtert annerledes.
–
Ser man tilbake, vil man se en «lost opportunity» til å skape et velsmurt og
forutsigbart boligmarked, med kontroll på tilbudssiden og en sunn
prisutvikling.
Han
peker på flere mulige konsekvenser fremover:
–
Førstegangskjøpere som ikke slipper inn. Ukritiske boligkjøpere som kjøper hals
over hodet. Utbyggere som ikke trenger å tenke kvalitet i et sultent marked.
Frustrerte politikere som opplever et boligmarked som kan gå av skinnene.
Og
han legger ikke skjul på egen konklusjon:
–
Jeg er ikke mer ydmyk enn at jeg kommer til å si: «Hva var det jeg sa».
Mulige
tiltak
Avslutningsvis
peker han på hva som kan bidra til å øke boligbyggingen, med henvisning til et
innlegg fra Pål Ringholm:
–
Økt eiendomsskatt gir høyere kostnader og mindre boligbygging.
– Mer boligbygging
krever billigere bygging, raskere tillatelser, mindre reguleringer, redusert
skatt og høye nok priser i forhold til byggekostnader
