Gjør markedet mer gjennomsiktig

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Avkastingen på investert kapital inkluderer både et kapital- og et inntektselement, endret eiendomsverdi og inntekter som påløper over samme periode (direkteavkasting). For å måle verdiforandringen takseres markedsverdien ved begynnelsen og utgangen av perioden. Investeringene i samme periode trekkes fra.Benchmarking krever informasjon fra flere kilder, informasjonene kombineres, og dette genererer nøkkeltall. Benchmarking er derfor en kombineringsprosess så vel som nøkkeltallsformulering og utregning. ”Universet” er utvalget av potensielle investeringseiendommer i et nasjonalt market, som generelt er veldig stort og meget diversifisert. Eiendomsbenchmarking inkluderer også alle kjøp-, salg- og utviklingsaktiviteter, da disse har spesielle kostnader og verdiimplikasjoner.

Hvem benytter seg av dette?I dag er det økonomiske institusjoner, forsikringsselskaper og banker, privat og offentlig pensjonsfond, listet og unoterte eiendomselskaper, forvaltere, rådgiverer, statlige institusjoner, veldedighetsorganisasjoner, samt private investorer som bruker eiendomsbenchmarking. I IPD Norsk Eiendomsindeks er det p.t. Aberdeen Property Investors Norway, Entra Eiendom AS, Glitne Eiendom, KLP Eiendom AS, Linstow Eiendom AS, Nordea Liv, NSB Eiendom, OBOS Forretningsbygg AS, SpareBank1 Livsforsikring AS, Storebrand Eiendom og Vital Eiendom som benytter seg av denne tjenesten og er inkludert i eiendomsindeksen. Eiendomsinteressene varierer i størrelse fra mindre eiendommer til enkelteiendommer med verdier langt over 1 milliard NOK. IPD har totalt registrert eiendommer for 72 milliarder NOK (per 31.12.2004) hos disse aktørene. Samlet for alle landene der IPD er aktive er det registrert eiendomsverdier omregnet til ca 3,5 trillioner NOK.

Hva brukes benchmarking til?• Benchmarking mot andre eiendomsselskap nøkkeltall• Anvendbart i forvaltningen ved budsjettering, forvaltingsplaner og oppfølging• For vurdering av forvaltingen og dens betydning for organisasjonens effektivitet• Intern-/ekstern rapportering av bedriftens sterke og svake sider• Grunnlag for strategibeslutninger gjennom optimering av avkasting og risikoprofil• Sammenliking med alternative nasjonale og internasjonale plasseringer.

Benchmarking er periodisk (typisk kvartalsvis eller årlig) og brukes til å avgjøre effektivitet av forvaltningen, og ofte til fastsettelse av godtgjørelsesnivåer; i noen tilfeller gjennom kontrakter som kobler honorarer og gasjer opp til relative avkastningsmål.Dersom totalavkastning er det mest signifikante målet for suksess eller svikt, vil eiendomsbenchmarking dreie seg mye om å analysere og identifisere grunnene for god eller dårlig avkasting. Slike analyser er kompliserte, både på grunn av de unike egenskapene til hver enkelt formuesgjenstand og det enestående mønsteret av kapitalflyt som blir generert av hver enkelt bygning. Grunnene til avkastingsutfall vil da også sannsynligvis være komplekse. Dette krever derfor undersøkelser av eiendommene (økonomisk sektor og bygningstype), plasseringene av eiendommene (regionalt og innenfor byer), deres størrelse og alder, samt formen på leiekontraktene investorene genererer sin inntekt (og direkteavkasting) gjennom.

Databaser på eiendomsnivåDen mest nøyaktige og nyttige eiendomsbenchmarkingtjenesten bruker tidsserier av data på eiendomsnivå til reelle investeringsobjekter. Datasamling/-sammenbinding og validering av disse data er innviklet, men etter at dette har funnet sted kan disse dataene brukes både til å måle avkastingen på en eiendom og av det totale ”universet”. De samme dataene brukes også til å produsere markedsindeksrapporter.

Standardisert porteføljeanalyseEiendominvestorer drar nå nytte av standardisert porteføljeanalyse og markedsanalyser i mange avanserte nasjonale eiendomsmarkeder. Dette har vært med på å underbygge en signifikant posisjon for eiendom innenfor en portefølje. Økt profesjonalisering i eiendomforvalting har vært kritisk avhengig av uavhengig og konsekvente måling blant markedsaktørene. Standardisering sprer seg også mellom nasjonale markeder, hovedsaklig på grunn av ekspansjonen av IPD som introduserer systemer med identiske prinsipper i hvert enkelt aktuelle marked. Land der IPD har virksomhet tilsvarende den i Norge er de fleste landene i Vest-Europa, Canada, USA, Japan, Australia samt flere pågående prosjekter.

Trend: Global standardiseringInternasjonale investeringer i eiendom spiller en økende rolle for mange institusjoner som utvikler investeringsporteføljer plassert i mer enn et land, deltar i porteføljer for indirekte investering gjennom partnerskap eller gjennom aksjekjøp av eiendomsselskaper (eks. syndikeringsselskaper). Uavhengige, detaljerte og betrodde opplysninger om historiske markedsavkastninger, oftest fra en database som beskrevet ovenfor, bidrar til å gjøre nasjonale markeder mer attraktive for institusjonelle investorer. Som med nasjonale porteføljer vil internasjonale diversifiserte porteføljer også bli bedre forstått og forvaltet ved å bruke benchmarking og komparative analyser. Dette krever en benchmark for hvert enkelt marked hvor eiendommene er plassert, og internasjonal konsekvent datakvalitet for å sikre et riktig sammenlinkningsgrunnlag mellom ulike elementer av porteføljen.Kvaliteten på denne typen benchmarking økes med IPDs dekningsgrad og utvikling av internasjonale indekser, både for de nordiske landene og for Europa for øvrig.Standardisering av data er nødvendig for internasjonal eiendomavkastingsmåling. Som et minimumskrav må definisjoner av markedsverdi, kapitalomkostning og nettoinntekt behandles konsekvent på tvers av landegrensene. Her hjelper utviklingen av globale takseringsstandarder som IVS – International Valuation Standard

Hvordan bidrar eiendoms- avkastingsbenchmarking til et mer gjennomsiktig marked?

• Ved å levere pålitelig informasjon om avkastning på eiendomsmarkedet.

Utviklingen av en eiendombenchmarkingstjeneste for investorer er normalt fulgt av publikasjon av en markedsindeks, tilgjengelig for alle parter på innsiden og utsiden av eiendomsmarkedet. Slike indekser ekskluderer normalt virkningene av transaksjoner og prosjekteiendommer for å kun fange opp markedsutviklingen og skape sammenliknbarhet med andre aktiva klasser; men avkastningen i indeksavkastningene blir kalkulert etter samme prinsipper som benchmarkingsavkastingene. Det er allment anerkjent at pålitelig markedsinformasjon som kan sammenliknes med andre markeder øker utenlandske investorers interesse for nasjonale markeder.Avkastning kalkulert på globalt standardiserte prinsipper, som tar hensyn til behandlingen av takseringer og inntekter, vil uunngåelig invitere til sammenlikning av markedsavkastninger mellom land, spesielt blant flernasjonale investorer. Dette øver et økt press på markedsaktørene om å gi opplysninger på konsekvent grunnlag, og standardisere prosedyrene brukt av eiendomstakserere.Erfaring har vist at eiendomsbenchmarking bidrar til etablering av en troverdig plattform av stadig forbedret informasjon og forvaltingspraksis.