Borettslagsboliger – et mer attraktivt omsetningsobjekt?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Allerede før ikrafttredelsen av den nye loven har borettslagsboliger hatt en god utvikling. Borettslagsboliger har steget mer i pris de siste årene enn selveierboliger. Det er særlig tre forhold som sannsynligvis har bidratt til denne utviklingen. En binder ikke opp så mye egenkapital ved kjøp av borettslagsboliger. Innskuddet er oftest relativt lavt, noe som gir en overkommelig inngangsbillett for unge, nyetablerte kjøpere. En har heller ikke så stort ansvar for bygningsmassen i et borettslag som når en eier selv. Dessuten har opparbeidet park- og lekeanlegg, vaktmestertjenester og andre felles tjenester gjort livet i borettslag mer attraktivt. Det er likevel slik at enkelte fortsatt er skeptiske til borettslag som boform. Den nye borettslagsloven vil antakelig endre dette i en positiv retning, som følge av økte rettigheter for andelseieren.For en eiendomsutvikler vil et boligprosjekt som skal organiseres som et borettslag kunne være attraktivt ikke bare fordi borettslagsboliger må antas å bli mer etterspurt av kjøpere, men også fordi adgangen til å igangsette slike prosjekter er utvidet og forenklet.

Tidligere stiftelsesreglerFør kunne borettslag bare stiftes på to måter; ved simultanstiftelse eller kontorstiftelse. Ved simultanstiftelse ble borettslaget stiftet ved at andelseierne (kun fysiske personer) kom sammen i en konstituert generalforsamling, der tanken var at borettslaget skulle ha likt antall andeler med antall boliger. Ved kontorstiftelse ble andelene tegnet av et boligbyggelag, men boligbyggelaget kunne bare eie tre andeler, selv om det var planlagt flere boenheter. Øvrige andeler måtte tegnes når boligene var innflyttingsklare. Bare kontorstiftelse var egnet for eiendomsutviklere, men man måtte da være tilknyttet et boligbyggelag. Riktignok ble reglene i praksis forsøkt omgått av enkelte, enten ved å bruke stråmenn ved simultanstiftelse eller ved å kontorstifte borettslag uten å være tilknyttet boligbyggelag, men dette var i strid med den gamle loven.

Nye regler om stiftelseEtter den nye loven er det åpnet for at andre utbyggere enn boligbyggelag kan erverve eller bygge bosteder som skal organiseres som et borettslag. Nå kan tilnærmet enhver som ønsker det lovlig stå for erverv eller utbygging, og utbyggeren kan også eie alle andelene i borettslaget. Dette gjør det enklere for eiendomsutviklere å igangsette et boligprosjekt som skal organiseres som borettslag, både ved kjøp av fast eiendom og ved oppføring. En eiendomsutvikler kan dermed ta initiativet til et slikt prosjekt og ha den reelle kontrollen med gjennomføringen av prosjektet, uten innblanding fra et boligbyggelag.

Ingen tidsfrist for å selge andeleneDet er ikke fastsatt en grense for hvor lenge utbygger kan sitte på andelene. Hvis en eiendomsutvikler stifter borettslag med sikte på å eie alle andelene med tanke på utleie, er det imidlertid ikke snakk om et borettslag, og utbygger risikerer derfor at en etter omstendighetene ikke vil være beskyttet av ansvarsbegrensningene i loven. Denne ansvarsbegrensningen innebærer at andelseierne ikke hefter for borettslagets kreditorer og at de ikke har plikt til å skyte inn midler i laget utover andelen.

Fra leier til eierAndelseiernes bruk av borettslagsboligene reguleres nå direkte i loven i stedet for gjennom en husleiekontrakt mellom andelseier og borettslaget. Andelseieren gis nå en bruksrett eller borett til egen bolig i borettslaget. Slik understrekes det at borettslagsboliger er en type eierboliger, ikke leieboliger. Andelseierens rettslige rådighet over boligen er dermed betydelig forbedret.

Bruksoverlating – utleieFor en andelseier er kanskje den største nyheten at han nå får større muligheter til å leie ut boligen. Hvis andelseieren har bodd der selv ett av de siste to årene har han adgang til å leie ut boligen til andre i inntil 3 år, uansett grunn. Utleie krever riktignok godkjenning fra styret, men kan bare nektes ved saklig grunn. Retten til å overlate bruken til nærstående er ubegrenset. Dermed åpner det seg muligheter for at en slik bolig i større grad kan brukes som et investeringsobjekt.

Enklere å bygge omAdgangen til å bygge om er også forenklet, forutsatt at ombyggingen ikke innebærer inngrep i de bærende konstruksjoner. Mens en før måtte søke borettslaget før en i prinsippet kunne gjøre noe, kan en nå gjennomføre ombyggingen uten å måtte søke på forhånd.

Enklere å eie sammenEn annen viktig endring er at det ikke lenger er et krav for de som ønsker å etablere seg som sameiere i en borettslagsbolig at de er gift eller har vært samboere i to år. Nå avhenger retten til å eie en andel av om sameierne skal bo i boligen. Dermed har også venner, eksempelvis studenter, anledning til å kjøpe bolig sammen i borettslaget.

Registrering i grunnbokenAlle borettslagsboliger skal etter hvert kunne registreres i grunnboken. En slik ordning vil trolig bli tilgjengelig fra 1. juli 2006. Registreringsgebyret skal tilsvare selvkost, og vil antakelig utgjøre om lag 400 – 500 kroner. Det betyr at andelseiere i borettslag får en ”rabatt” på omtrent 75 % i forhold til dagens tinglysingsgebyrer. I tillegg slipper en fortsatt unna dokumentavgift ved erverv av borettslagsboliger. En slik registreringsmulighet vil bedre rettsvernet for den enkelte andelseier, ved at hjemmelsforholdet knyttes til grunnboken, i stedet for besittelse av adkomstdokumentet. Dermed vil man på sikt slippe unna problemer med bortkomne adkomstdokumenter. I tillegg vil en registrering medføre at slike boliger blir et bedre egnet sikringsobjekt, ved at pant og andre heftelser kan registreres i grunnboken og ikke bare påføres det enkelte adkomstdokument. Lånebetingelsene en kjøper får i banken vil dermed kunne bedres.

Nye sikringsordningerPå et senere tidspunkt, antakelig 1. juli 2006, vil det bli innført en ny sikringsordning (legalpant) for borettslaget mot tap som følge av at andelseiere ikke betaler sin andel av fellesutgiftene (husleie) eller andre krav som borettslaget får mot andelseierne. Dette vil bedre sikkerheten til borettslagets økonomi, og bidra til å forhindre at borettslagets øvrige andels-eiere må ta regningen til naboen som ikke betaler. Andelseierne har dermed en mindre risiko enn før.