Co-working – Leiestandarden passer ikke

Det dukker stadig opp aktører på eiendomsmarkedet som tilbyr nye og moderne varianter av tradisjonell kontorleie. Felles for Co-working, hot-desking, hubs og spaces, er at de representerer en løsere og mer dynamisk tilknytning til leieobjektet enn det som kjennetegner tradisjonell husleie. Spørsmålet er da om denne type bruk er tilpasset standard leiekontrakt for næringsutleie?

Tilbydere av varianter av konseptet co-working, markedsfører seg gjerne med fleksibilitet, servicetilbud og begrenset risiko for brukerne. Dette er andre hensyn enn det som preger gjeldende meglerstandard for næringsutleie. Bruken er ofte basert medlemskap og tilgang til fellesareal der brukere kan benytte lokalenes fasiliteter i fellesskap med andre. I tillegg omfatter konseptet servicetjenester i form av teknisk utstyr, internett, kantine, barnepass, foredrag, trening mv.

Fokuset på gründere, innovasjon og muligheten til å skape sin egen arbeidsplass, har skapt et marked for mer dynamiske lokaler, fleksibel bruk, mindre risiko for leietaker og generelt løsere tilknytning til den fysiske arbeidsplassen for et stort antall enkeltstående brukere. Videre åpner digitaliseringen for mer mobile arbeidsformer, der ønsket om fleksibilitet, gode tekniske og digitale løsninger, sentral beliggenhet, gode kollektivløsninger, tilgang til nettverk og kreative miljøer, samt tilgang til gode serviceytelser betyr mer enn forutsigbarhet og eksklusiv tilgang til lokaler.

Målgruppen for co-working er gründere, start ups, konsulenter, rådgivere og ulike kreative og uavhengige yrker som etterspør en møteplass der de kan utvikle ideer, samhandle og utvide nettverk. Konseptet legger stor vekt på effekter av samspill og sambruk. Fellesnevneren er med andre ord ikke-eksklusiv bruk. Dette er en vesentlig forskjell fra det som er hovedregelen ved tradisjonell husleie. Den eksklusive bruken og den lange og stabile varigheten, er erstattet av felles bruk og individuelt tilpassede avtaler om varighet og tilleggstjenester. Dette innebærer at kontraktene som regulerer denne type bruk også må tilpasses den nye markedssituasjonen og de nye brukergruppene. Standard kontrakt for næringsutleie vil ofte ikke passe til et slikt konsept.

Det en kjent sak at merverdiavgift er et sentralt element i eiendomsprosjekter og at sluttbruken av lokalene har betydning for utleiers fradragsrett. For gårdeier og utleier kan konseptet co-working med sambruk og servicetjenester, endre virksomhetens karakter og forutsetningen for fradragsrett. Bruken av lokalene kan endres fra leie i tradisjonell forstand til omsetning av avgiftspliktige konsepttjenester. Dette kan synes som nyanser, men avgiftsmessig kan disse nyansene innebære endret bruk og tapt fradragsrett hos utleier.