Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

PARKERING MED UTFORDRINGER: En dom i lagmannsretten viser at tanken om at det ikke finnes noen konkrete regler og krav til parkeringsplassenes bredde i beste fall må anses utfordret, skriver advokat Per Christian Grant-Carlsen.

Hvilke kvalitative krav kan stilles til parkeringsplasser i boligprosjekter?

Reklamasjoner over bredde på parkeringsplasser og trange parkeringsanlegg er forholdsvis vanlig. Med mindre plassene har fremstått som åpenbart ubrukelige har slike klager ofte blitt avvist under henvisning til at det ikke finnes noen minstekrav å forholde seg til. Dette standpunkt kan imidlertid være utfordret av en nylig avsagt dom.

Per Christian Grant-Carlsen

fredag 10. november 2017 12:44 (Oppdatert 10. november 2017 12:44)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Hvorvidt en kjøper i et boligprosjekt kan fremme reklamasjonskrav beror i alminnelighet på en sammensatt vurdering av hvilke kontraktuelle forpliktelser selger har mot kjøper. Leveres noe som avviker fra det som er lovet, eller fra det kjøper for øvrig har en berettiget forventning om, foreligger det en mangel. En mangel gir kjøper krav på utbedring, eller prisavslag om retting ikke er mulig. Reglene om mangler ved salg av ny bolig til forbruker finnes i bustadoppføringslova kapittel IV.

I enhver mangelsvurdering vil første kilde til informasjon være kjøpekontrakten, herunder prospekt og leveransebeskrivelse, samt andre veiledende vedlegg til kontrakten, typisk tegninger. Alle dokumenter som er gjort til vedlegg til kontrakten er del av kontrakten, og binder like mye som kontraktsteksten. Og hva gjelder tegninger vil disse i betydelig utstrekning binde selger hva leveranse angår, med mindre det er tatt tydelige forbehold om at disse kun er til illustrasjon eller kontrakten gir selger et rom for å avvike disse.

Les også: Oslo kommune reviderer parkeringsnormene

Hvis kontraktsdokumentene ikke forteller noe klart om hva som er lovet i form av leveranse på et omstridt punkt, blir spørsmålet hva man på mer abstrakt nivå kan legge til grunn som en berettiget forventning på kjøpers side. Her kommer underliggende lovgivning inn, særlig de byggtekniske reglene i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter, spesielt teknisk forskrift (TEK 10, som straks blir avløst av TEK17). Her vil man finne en god del krav som uansett stilles til byggverket, og avvik fra slike regler vil være å anse som en mangel. Dette følger også direkte av bustadoppføringslova § 25, annet ledd.

Men forskriftskravene er stort sett angitt som generelle funksjonskrav. Dette gjelder blant annet for parkeringsplasser. I TEK10 § 8-9 finnes forskriftens eneste krav til parkering;

«Byggverk skal ha nødvendig parkerings- og oppstillingsplass tilpasset byggets funksjon.»

Dette forteller intet om utformingen av parkeringsplassen, og veilederen til TEK10 peker bare mer i retning av at dette er et krav knyttet til antall plasser, ikke deres bredde og lengde. Reguleringsplaner og lignende angir i beste fall krav til parkeringsdekning.

Det kan således konstateres at det byggtekniske regelverket fastsatt i lov og forskrift, ikke gir noen veiledning med hensyn til hvor bred en parkeringsplass skal være. Det er da nærliggende å tenke at minstekrav ikke gjelder, så lenge plassen rett og slett ikke blir ubrukelig. Og det blir den fort når man nærmer seg 2 meter eller mindre.

Les også: MVA og parkering i leieforhold: Hvordan bør man organisere seg?

I en rekke saker har undertegnede bistått utbyggere i reklamasjonssaker fra kjøpere som fremmer krav knyttet til det faktum at deres garasjeplass måler helt ned mot 2 meter innenfor markerte linjer. Så lenge plassen har vært rimelig over 2 meter bred, har standpunktet gjennomgående vært at kjøpers krav er grunnløst, nettopp fordi det ikke finnes noen formelle krav til bredden på parkeringsplassen, herunder at en plass på for eksempel 2,2 meter er brukbar, om enn trang. Dette standpunkt har etter min erfaring fått gjennomslag både i forhandlinger og i rettsprosesser. Av samme grunn har det sjelden vært angitt noen konkret bredde på parkeringsplasser i prospekter og leveransebeskrivelser.

Ved Frostating lagmannsretts dom av 10. mai 2017 er det kommet en avgjørelse som er egnet til å endre denne oppfatningen. Og dommen er viktig for all prosjektering i boligprosjekter, og ikke minst ved utforming av prospekter og leveransebeskrivelser.

I det aktuelle prosjekt var det 37 parkeringsplasser som var under 230 cm brede. Utfra dommen synes minste bredde å ha vært 221 cm. Plassene var kjøpt for kr 250 000 pr stk.

Retten konkluderer med at kjøperne var forevist en tegning over garasjeanlegget som klart viste at mange plasser var planlagt med bredde godt under 230 cm. Deretter slås det fast at verken plan- og bygningsloven eller TEK har klare regler om bredde. Begge disse forhold settes imidlertid til side, under henvisning til SINTEF Byggforsk detaljblad 312.130, som i sin tur viser til Håndbok 017 fra Statens vegvesen. I disse veiledningene angis en minstebredde på 250 cm pr plass i anlegg med høy standard og 230 cm i anlegg med lav standard – og anlegg med faste brukere. Begge disse utgivelser er veiledninger uten noen som helst rettslig bindekraft. Likevel blir disse lagt til grunn som førende for hvilke forventninger kjøperne i prosjektet generelt kunne tillates å ha til parkeringsplassene, altså som en objektiv standard på forventbar tilstand. Altså blir avvik herfra å anse som mangel. Kjøperne ble tilkjent 100- 150 000 kroner i prisavslag pr plass, avhengig av avviket.

Les også: Dette bør du huske ved drift av parkeringshus

Saken ble anket til Høyesterett, men slapp ikke inn til behandling. Det sentrale spørsmål – om ovenstående er en riktig rettskildebruk – ble dermed ikke prøvet for våre øverste dommere. Jeg synes det er uheldig.

Hva betyr så dette for kommende boligprosjekter? For det første viser dette at tanken om at det ikke finnes noen konkrete regler og krav til parkeringsplassenes bredde, i beste fall må anses utfordret. Ovennevnte dom vil med styrke kunne anvendes som argument ved en reklamasjon på parkeringsplasser under 230 cm, og kanskje til og med de under 250 cm. Selvsagt vil en utbygger kunne tilpasse seg dette ved å sørge for at det prosjekteres med parkeringsplasser utover et slikt «minstekrav». Ofte er ikke det mulig eller ønskelig, både av fysiske og økonomiske grunner. Dommen fastslår imidlertid også at det ikke finnes noe regelverk som angir slik bredde. Utbygger ble felt av den objektive forventning retten mener kan utledes av Byggforsks detaljblad og håndbok 017.

Dermed handler dette, som på så mange andre felt, om å styre kjøpergruppens forventninger på rett måte. I mange garasjeanlegg er det ikke mulig å oppfylle et minstekrav på 230 cm på alle plasser, for eksempel på grunn av bæring og andre fysiske hindringer i anlegget. Der man tidligere har kunnet anta at fraværet av regelbundet breddekrav gir utbygger en frihet til å velge, må man fremover sørge for at prospekt og leveransebeskrivelse påføres konkret angivelse av at det for eksempel vil kunne forekomme enkelte smale parkeringsplasser, eller konkret angi at parkeringsplassene vil kunne ha bredde under 230 cm. Alt handler om forventningsstyring.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Ny høyesterettsdom om løsningsretter i festeforhold

Nyheter / fredag 17. november 2017

Veidekke skal bygge logistikksenter

Nyheter / fredag 17. november 2017

Kan redusere kostnader med 30 prosent

Nyheter / fredag 17. november 2017

Presenterte bygget som skal redde verden

Nyheter / fredag 17. november 2017

Kjøper og passerer 300 000 m2 utleid areal

Nyheter / fredag 17. november 2017

Avvikler etter å ha tapt 100 mill. på miljøsatsing (+)

Pluss / fredag 17. november 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Tar helt av for SpacemakerTar helt av for Spacemaker 15. november 2017
Nye Oslo S åpner for storstilt byutviklingNye Oslo S åpner for storstilt byutvikling 16. november 2017
Höegh med storsatsning på coworkingHöegh med storsatsning på coworking 15. november 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Tar imot gjestene i skyen

Nyheter / fredag 17. november 2017

Den skybaserte besøksregistreringen Proxyclick har blitt en suksess internasjonalt og spesielt i Norge.

Fullt utleid

Nyheter / torsdag 16. november 2017

Et halvt år før ferdigstillelse er OKK Gruppens nybygg i Nedre Storgate 19 i Drammen nå fullt utleid.

Pop up-shop på THE THIEF

Nyheter / onsdag 15. november 2017

I samarbeid med Nina Jarebrink presenterer THE THIEF designerens første pop up-shop i Norge.

Konkurrerer med Stavanger sentrum

Nyheter / tirsdag 14. november 2017

Det er mye ledig kontorareal på Hinna Park, som nå får økt konkurranse om leietakerne fra Stavanger sentrum.

Flytter fra Kongensgate til Prinsensgate

Nyheter / mandag 13. november 2017

Kollektivselskapet AtB har signert en 15 år lang leieavtale med E.C. Dahls og flytter dermed fra Kongensgate til Prinsensgate.

Tilbake i sin fordums prakt

Nyheter / søndag 12. november 2017

Etter en omfattende renovering fremstår Hermetikken som en moderne publikumsvennlig eiendom med både kontorplasser og restaurant.