– I ferd med å toppe ut

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Gruppen er ute med sin seneste bankundersøkelse, den forrige kom i mai. Da var et hovedpoeng at det er en økende utlånsvilje hos bankene. Om den seneste undersøkelsen sier analysesjef Jo W. Gullhaugen (bildet) i Union Gruppen i et videoinnslag at bankmarginene fortsatt er opp, for femte kvartal på rad.

– Snittmarginen i nye femårige lån til sentralt beliggende kontorprosjekter i Oslo med 65 prosent belåning har økt med 6 basispunkter til 2,33 prosentpoeng. Det betyr at marginen nå er 68 basispunkter høyere enn bunnen andre kvartal i fjor, men fortsatt lavere enn på toppen på 2,62 prosentpoeng fra 2012, sier Gullhaugen i innslaget.

Betydelig lavere– Ser vi på økningen i marginen nå på 6 basispunkter, er den betydelig lavere enn det vi har sett de siste kvartalene. De tre foregående kvartalene var snittøkningen per kvartal 20 basispunkter. I tillegg ser vi nå at bildet er litt mer blandet, en bank har tatt ned marginen, og andre har holdt den uendret. Det er en del tegn der på at marginen er i ferd med å toppe ut.

Union Gruppen spør også bankene hva som er den laveste marginen de har tilbudt i kvartalet. Denne gangen er det ifølge analysesjefen to banker som svarer at de har strukket seg til 1,61 prosent. Ettersom både lange renter og bankmarginen har kommet opp i kvartalet, har samlet gjennomsnittlig finansieringsrente økt med 19 basispunkter til 3,60 prosent.

– Det betyr at vi er tilbake til omtrent samme nivå som vi hadde ved utgangen av 2014. Det betyr også at differansen mellom samlet finansieringsrente og prime yield har kommet noe ned., men differansen er fortsatt på nivå med gjennomsnittet siden vi startet med bankundersøkelsen i 2010, sier Gullhaugen.

Økte innlånskostnaderFlere av bankene i undersøkelsen peker på økte finansieringskostnader som en av hovedårsakene til at de justerte opp bankmarginen i andre halvår i fjor og første kvartal i år. De to seneste kvartalene har imidlertid innlånskostnadene har falt, mens bankmarginene har fortsatt oppover.

– Bankene selv rapporterer at innlånskostnadene har falt med 23 basispunkter i snitt for nye femårige lån det seneste kvartalet. Vi ser også i markedet nå at kredittpåslaget for eiendomsobligasjoner er kommet betydelig ned, og det er klart denne utviklingen er positiv for det samlede finansieringsmarkedet for næringseiendom, sier Gullhaugen,

Ingen av de syv bankene i undersøkelsen til Union tilbyr nå normalt høyere belåning penn 70 prosent, og det er kun to banker som strekker seg lengre enn 65 prosent. Det er også to banker som har skjerpet kravene siden forrige undersøkelse.

Klar innskjerping– Til sammenlikning tilbød alle bankene 75 prosent belåning eller mer i 2010, så her har det vært en betydelig utvikling. Kravet til gjennomsnittlig egenkapital har økt med rundt 10 prosentpoeng siden 2010, og ganske mye av denne økningen har kommet det seneste året. Bankene sier selv at det er naturlig for dem å justere opp kravet til egenkapital når yieldene er så lave som de er i dag, for å redusere risikoen ved en eventuell yieldoppgang, sier Gullhaugen.

Marginen viser nå tegn ut til å toppe ut, samtidig som innlånskostnadene og kredittspreaden for eiendomsobligasjoner faller. Det er positivt for utviklingen i finansieringsmarkedet. Det er også positivt at flere av bankene ser ut til å fortsette å syndikere ut eiendomslån til livselskapene, slik at de kan normalisere sin utlånspraksis. Fire banker svarer at de vurderer å gjøre dette de neste tolv månedene.

Økende utlånsviljeI tillegg er det tre av bankene som sier at de kommer til å øke utlånsviljen de neste tolv månedene, mens ingen av v bankene svarer at de kommer til å kutte i utlånene.

– Oppsummeringsmessig vil jeg si at markedet fortsatt er preget av de skjerpede kapitalkravene fra Finanstilsynet, og ikke minst BN banks bortfall i markedet, men det er en god grunn, mener vi, til å vente en gradvis bedring fremover, sier Gullhaugen.