Milliardsalg på Fornebu

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kommunestyret i Bærum vedtok 27. april å revidere kommunedelplanen for å øke utnyttelsen på Fornebu. Revideringen legger opp til at antallet boliger kan økes til mellom 9000 og 11 000 boliger. Gjeldende ramme for antall boliger er bare 6300. Endelig utbygging avgjøres våren 2017.

Grunneierne på Fornebu, som Koksa Eiendom, OBOS og KLP, ønsket seg i desember i fjor 11 000 boliger på Fornebu. På det øde og store Koksa-området tvers overfor kjøpesenteret Fornebu S vil Koksa Eiendom og KLP Eiendom bygge Fornebus fremtidige sentrum med 2000-2500 boliger og 5000-7000 arbeidsplasser.

81,7 målNå legges tomteområdet Fornebu sentrum ut for salg, og det er Koksa Eiendom (tidl. IT Fornebu Properties) som selger seg ut. Newsec har fått salgsoppdraget med å selge en tomt som er regulert for 73 000 kvadratmeter med boliger og 8760 kvadratmeter med næring. Til sammen snakker vi om 81,7 mål, i henhold til en beregning fra Link arkitektur (se illustrasjon).

Foreslått utnyttelse for boligfeltet ifølge teaseren er på 170-200 prosent BRA, altså 124 000-146 000 kvadratmeter med boliger, samt 5 til 8 etasjer på næringsfeltet. Vi snakker altså om en mulig bebyggelse på over 150 000 kvadratmeter og en samlet utsalgsverdi i dagens kroner i området 10 milliarder kroner, avhengig av endelig utnyttelse.

Koksa Eiendom skriver på hjemmesidene til Fornebu sentrum at området skal utvikles som en nærhetsby. Fornebu og Snarøya mangler i dag et sentrum. Med Fornebubanen blir T-banens endestasjon liggende midt i Fornebu sentrum. Rundt stasjonen skal det utvikles boliger, næring og servicetilbud

Oppdraget fullførtDe fire store aksjonærene i Koksa Eiendom er Siva Eiendom med 32,5 prosent, Selvaag Eiendom. DNB, Linstow, Schage Eiendom og Fred. Olsen med 12,5-12,6 prosent hver. Disse er altså nå klare til å trekke seg ut. Koksa Eiendom solgte nylig selskapets andel i Oslo Campus på 30 prosent til Technopolis for 238 millioner kroner.

Adm. direktør Kjell Kalland i Koksa Eiendom sier at eierne gjennom 15 år har utviklet IT Fornebu som en vellykket arena for norske kunnskapsbedrifter. Nå venter neste etappe, utviklingen av Fornebu sentrum.

– Ettersom vår del av området primært skal bebygges med boliger, mens eierne våre i all hovedsak er innrettet mot kontor- og næringsbygg, har vi besluttet å selge boligdelen av prosjektet til noen som er bedre på bolig- og sentrumsutvikling enn oss. Dette er en indrefilet for boligutvikling i Oslo-området, rett ved fjorden, så vi regner med stor interesse, sier Kalland til Budstikka.no.

1500 boligerBudstikka.no skriver at Koksa Eiendom eier nærmere 75 mål som det kan bygges om lag 1500 leiligheter på. I hele Fornebu sentrum er det mulighet til å bygge 2000-2500 leiligheter og opptil 5000 arbeidsplasser.

Å regne på verdien av tomten er vanskelig. Den «store, stygge ulven» for ny eier er bidraget til sosial infrastruktur. Hovedscenariet i teaseren fra Newsec er et nivå på 10 000 boliger totalt . Foreløpig beregning av kostnadene til infrastruktur utgjør ca. 4,9 milliarder kroner, som skal delfinansieres ved hjelp av et fremskynderbidrag på 50 prosent av investeringene.

Litt avhengig av hvor mye som skal bygges på Fornebu, ligger bidraget per kvadratmeter BRA på 2760-3100 kroner. En tomtebelastning rundt 20 000 kroner per utbyggbar kvadratmeter hadde kanskje vært sannsynlig om prosjektet kunne startes raskt.

Mye usikkerhetMen hovedtyngden av investeringen er planlagt i perioden 2016 til 2029. Ettersom det er noen år frem til T-banen til Fornebu kommer (tidligst 2024), og den ovennevnte infrastrukturkostnaden, gir dette en lavere betaling. I tillegg utgjør dagens næringsarealer 50 000 kvadratmeter og innbringer i 2016 årlige leieinntekter på 21,7 millioner kroner.

Dette har åpenbart en verdi, selv om det er kort gjenværende leietid av kontraktene. Som isolert kontantstrøm snakker vi imidlertid om verdier for godt over 300 millioner kroner, gitt eksempelvis 6 prosent i direkteavkastning.

Illustrasjon: Link Arkitektur