Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Når et festeforhold utløper er festeren vanligvis forpliktet til å fjerne bygninger og innretninger som er plassert på festetomten. Både fester og bortfester – grunneieren – kan likevel, på visse vilkår, kreve at bygninger m.m. i stedet skal overtas av bortfester. Utgangspunktet er at vederlaget skal fastsettes på grunnlag av bygningenes tekniske verdi eller bruksverdi, avhengig av om det er enten bortfester eller fester som krever at bortfester skal overta bygningene. Frem til nå har det vært et uavklart spørsmål hvordan vederlaget skal beregnes i tilfeller hvor både fester og bortfester krever at bortfester skal overta bygningene.
Høyesterett avsa 13. juni i år en dom som avklarte spørsmålet. Etter først å ha tapt saken i to instanser, vant fester frem i Høyesterett med at bygningene skulle verdsettes etter bruksverdi, ettersom dette ble forutsatt å gi fester best uttelling.
Bergen Sentrum Tomteselskap AS bortfestet en tomt til Zachariasbryggen AS i Bergen. Zachariasbryggen AS eide en næringsbygning på tomten, som hovedsakelig ble utleid til restaurantvirksomhet. I oktober 2013 hevet begge partene festekontrakten. Begge parter krevde at Bergen Sentrum Tomteselskap skulle overta bygningen mot vederlag etter tomtefesteloven § 41, men partene var ikke enige om hvordan dette vederlaget skulle beregnes.
Tomtefesteloven § 41 angir altså to ulike metoder for fastsettelse av vederlag. Når bortfester krever overtakelse, skal vederlaget tilsvare kostnadene ved oppføring av tilsvarende bygning, men med fradrag for slit og elde, jf. tomtefesteloven § 41 første ledd. Dette er av Høyesterett omtalt som bygningens tekniske verdi. For det tilfellet at fester krever at bortfester skal overta, skal vederlaget skal settes til den verdien bygningen har for bortfesteren, jf. tomtefesteloven § 41 annet ledd. Høyesterett la til grunn at denne verdien ofte vil tilsvare den «bruksverdien» bygningen vil ha for bortfesteren, og brukte dette begrepet som stikkord for verdifastsettelse etter annet ledd. Dommen gir imidlertid ingen føringer for hvordan bruksverdien konkret skal fastsettes, og det bør derfor neppe legges for mye i selve begrepet bruksverdi.
Det er ingen bestemmelse i tomtefesteloven som regulerer hvilken vederlagsmodell som skal legges til grunn når begge parter krever at bortfester skal overta. Zachariasbryggen krevde vederlag basert på bruksverdi, ettersom dette angivelig ville utgjøre en vesentlig større sum enn vederlag basert på teknisk verdi. Bergen Sentrum Tomteselskap krevde derimot å betale etter § 41 annet ledd – teknisk verdi.
Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at det skulle gis vederlag for teknisk verdi. Høyesterett var uenig, selv om dommen ble avsagt med knappest mulig flertall (3 mot 2 dommere).
Ettersom dagens tomtefestelov ikke gir noen klar løsning på spørsmålet, søkte Høyesteretts flertall svar på spørsmålet blant annet i forarbeidene til den gamle tomtefesteloven fra 1975. Forarbeidene ble ansett å basere seg på en underliggende tanke om at vederlaget kunne fastsettes høyere der bortfester krevde overtakelse, enn der bortfester ble påtvunget overtakelse. Høyesterett anså dette som gjeldende også for tolkningen av dagens tomtefestelov.
Høyesterett la til grunn at fester skal kompenseres for bruksverdi dersom fester krever overtakelse, men dersom også bortfester krever overtakelse, åpnes muligheten for å sette vederlaget til teknisk verdi. Teknisk verdi kan benyttes dersom denne er høyere enn bruksverdien, men ikke i motsatt fall. Dette ville gi bortfesteren en mulighet til å nøytralisere festers krav om overtakelse til bruksverdi ved selv å kreve overtakelse – og dermed slippe billig unna hvis bruksverdien var høyere enn teknisk verdi. Dersom både fester og bortfester har fremsatt krav om overtakelse, kan fester velge om vederlaget skal fastsettes etter bruksverdi eller teknisk verdi, avhengig av hva som gir høyest vederlag.
Det synes å ha vært sentralt for Høyesteretts konklusjon at det må foreligge en balanse mellom ytelsene:
Bortfesteren må ved avvikling være forberedt på å betale den økonomiske verdien bygningen vil ha for han. Ved at det legges til grunn den høyeste verdi, vil ikke bortfesteren yte et vederlag som er mindre enn den verdi han mottar.
Dommen ble avsagt under dissens. Høyesteretts mindretall konkluderte med at teknisk verdi utgjør det maksimale vederlaget som skal ytes, uavhengig av om det er fester eller bortfester som krever at bortfesteren skal overta. Mindretallet var enig i at forarbeidene forutsatte at vederlaget kunne fastsettes høyere der bortfester krevde overtakelse, men mente at dette ville være oppad begrenset til teknisk verdi. Bestemmelsen om overtakelse til bruksverdi, ble inntatt i loven som et vern for det tilfellet at festeren tvinger bortfesteren til å overta, og kan ikke benyttes til å hjemle et vederlag som overstiger teknisk verdi. Mindretallet på to dommere var derfor enig med tingretten og lagmannsretten, som hadde gitt bortfester medhold.
Det er uklart hvor stor rekkevidde denne dommen har. Situasjonen hvor både bortfester og fester krever at bortfester skal overta bygninger og innretninger på festetomten fremstår i utgangspunktet som spesiell, og en bortfester vil vanligvis kunne unngå å bli påtvunget bygninger og innretninger til bruksverdi ved å tilby fester innløsning av festetomten mot vederlag fastsatt etter lovens § 37.
I en situasjon hvor bortfester krever å få tilbake festetomten med påstående bygninger og innretninger ved avvikling av festeforholdet, synes imidlertid Høyesteretts tilnærming å innebære at fester vil kunne møte kravet med et tilsvarende krav om at bortfester overtar bygningene og innretningene. Konsekvensen blir at fester kan kreve verdsettelse etter det Høyesterett omtaler som «bruksverdi» der denne antas å være høyere enn teknisk verdi. Dommen gir imidlertid ingen nærmere føringer for hvordan bruksverdien skal fastsettes konkret, og hvordan bruksverdien for bygninger skal skilles fra faktorer som kan tilbakeføres til egenskaper ved selve eiendommen.
Det er ikke gitt at bruksverdi vil skille seg vesentlig fra teknisk verdi, og det finnes eksempler fra rettspraksis på at bygninger er blitt ansett verdiløse for grunneier. Det at fester i denne typen situasjoner nå vil kunne velge det verdsettelsesalternativ som gir høyest verdi, fremstår imidlertid isolert sett som en svekkelse av bortfesters rettsstilling ved avvikling av festeforhold.
Noen vil kanskje se denne dommen som bare nok et eksempel på at Høyesterett styrker festers rettsstilling på bortfesters bekostning.
