Juss:

RISIKO: Skal man vurdere risikoen i et utviklingsprosjekt, må man også være bevisst på den risikoen som ligger i at kommunen kan omregulere eiendommen, skriver artikkelforfatteren. (Ill. foto)

Reguleringsrisikoens glemte side? (+)

Enhver eiendomsutvikler vurderer reguleringsrisikoen i prosjektene. Reguleringsrisikoen kan ofte være den den dominerende risikofaktoren i et utviklingsprosjekt. Når reguleringsplanen er vedtatt er reguleringsrisikoen ryddet av banen. Eller er den egentlig det?

Publisert onsdag 17. februar 2021 - 10:46 Sist oppdatert onsdag 17. februar 2021 - 10:47

Private rettigheters vern mot inngrep fra det offentlige er en klassisk juridisk problemstilling. Normalt tenker vi at det er reguleringsplanen som gir utbygger rett til utbygging.

Det rettslige utgangspunktet er imidlertid at grunneier har fri rådighet over egen eiendom i kraft av eiendomsretten. En reguleringsplan som åpner for utbygging eller høyere utnyttelse gir prinsipielt sett ikke rett til å bygge. Den fjerner den rådighetsbegrensingen som det offentlige tidligere har lagt på eiendommen, så grunneier kan utnytte eiendomsretten i større grad. I praksis vil det være rådighetsbegrensinger i kommuneplanen eller en eldre reguleringsplan den nyere reguleringsplanen fjerner.

Kommuner kan imidlertid også stenge for utbygging i en reguleringsplan. Risikoen for slik omregulering er nok størst ved eldre reguleringsplaner, eller ved politisk omstridte reguleringsplaner. Endring av den politiske sammensetningen etter et kommunevalg kan typisk være det som gjør kommunen villig til å stenge for utbygging ved omregulering.