Krevde prisavslag på 3,4 mill – ble tilbudt 50.000 kroner av eierskifteselskapet

Finansklagenemnda har nylig behandlet en eierskiftetvist, som har sitt opphav i en eiendom ved sjøen. Fritidsboligen er oppført i 1960 og skiftet eier i juni 2021 for 7,9 millioner kroner.

«Ingen aktive ledninger»

 På visning oppdaget kjøper to sprengningsgrøfter på eiendommen som hadde ledninger i seg, hvor den ene ledningen gikk til en grønnmalt militærboks. Kjøper forhørte seg med megler, som etter samtale med selger bekreftet at det ikke var "aktive" ledninger på tomten. Etter visningen oppdaget kjøper en ledning som var synlig på sjøkartet på Gule sider, som gikk omtrent der den andre ledningen som ikke gikk gjennom militærboksen lå. Kjøper tok på nytt kontakt med megler, som etter ny kontakt med selger igjen bekreftet at det ikke var noen "aktive" ledninger på eiendommen.

Vil heve kjøp av 18 millioners-leilighet på grunn av trinnlyd fra naboen over

«Merkbart når noen går i leiligheten over, og særlig når det dras ting over gulvet, for eksempel en støvsuger».

Kjøper og selger inngikk deretter avtale om salg, og etter budaksept innhentet selger en bekreftelse fra Forsvarsbygg om at ledningene gjennom den grønne militærboksen var inaktive.

«Jo, du har en høyspentledning»

Like etter overtakelsen ønsket kjøper å påbegynne opprydningsarbeid i området der ledningene lå, og tok i den forbindelse kontakt med strømselskapet, som informerte om at det lå en aktiv høyspentledning i en av de sprengte grøftene.

På spørsmål om høyspentledningen kunne flyttes, bekreftet strømselskapet - etter en utredning - at det var fullt mulig. Kostnaden ville komme på 3.388.750 kroner. I tillegg ble kjøperen fakturert 31.250 kroner for utredningen.

Kjøper har anført at den aktive høyspentledningen utgjør en mangel, og har vist til at både megler og selger forsikret om at det ikke lå aktive ledninger der.

«Dette viste seg å være uriktig. Flere kjøpere ville vært skeptiske til å oppholde seg i nærheten av en aktiv høyspentledning, og forholdet ville med stor sannsynlighet hatt en direkte innvirkning på boligens markedsverdi. Heller ikke kjøper ville ha kjøpt en eiendom hvor barn og barnebarn måtte oppholde seg i et område med en aktiv høyspentledning. Forholdet ville også begrense utbedringsmulighetene i området, og ville være svært kostbart å utbedre», heter det i kjøpers redegjørelse til Finansklagenemnda.

Eierskifteselskapet har anført at det ikke forelå en mangel:

«Både selger og megler var av den oppfatning av at kjøpers henvendelser før salget utelukkende knyttet seg til kablene som gikk gjennom den grønne boksen. Selger hadde ikke fått konkrete spørsmål om høyspentledningen, og visste ikke om denne. Kjøper visste om en kabel på sjøkartet som verken selger eller megler kjente til, og måtte selv bære risikoen for eventuelle uklarheter rundt dette», svarte eierskifteselskapet og fortsatte slik:

«Den aktuelle ledningen ble først avdekket etter salget, og kunne dermed ikke ha vært omtalt av selger og megler på forhånd. Det var uklart hvorfor kjøper først etter overtakelsen valgte å kontakte strømselskap A. Det var ikke gitt en uriktig opplysning, og forholdet hadde uansett ikke virket inn på avtalen. Kabelen utgjorde ikke en fare for liv og helse, og slike kabler berørte en stor del av bebyggelsen i hele landet. Kjøper kunne heller ikke forvente å kunne foreta inngrep i 100 meters-beltet. Et eventuelt krav fra kjøper måtte være begrenset til et verdiminus i størrelsesordenen rundt kr 50.000».

Finansklagenemnda: «Noe krevende»

Finansklagenemnda skriver i sin avgjørelse at de har «funnet vurderingen noe krevende». Nemnda har sett hen til tidligere nemndspraksis, «men ikke funnet noe som er helt sammenlignbart». Finansklagenemnda konkluderer med at prisavslaget i saken må beregnes etter avhl. § 4-12 første ledd, som sier at «Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag».

Under klagenemndas behandling ble det lagt frem em verdivurdering fra en eiendomsmegler, hvor det er estimert at mangelen representerer et verditap på ca 400.000 kroner.

«Meglers vurdering fremstår imidlertid temmelig skjønnsmessig og er beheftet med flere usikkerhetsfaktorer. Hvordan en potensiell kjøper vil vurdere tilstedeværelsen av kabelen på eiendommen er utfordrende å si noe om. Nemnda viser dog til at både Statens strålevern og strømselskap A. legger til grunn at det ikke er knyttet noen konkret helsefare til den. Selv om Statens strålevern på generelt grunnlag ikke kan utelukke en mulig helsefare, mener nemnda risikoen fremstår som så lav at det ikke er opplagt at den har noen kjøpsreduserende effekt i det hele tatt», skriver Finansklagenemnda – og fastsetter etter dette prisavslaget til 100.000 kroner.

Og:

«Nemnda mener videre det er rimelig at kjøper tilkjennes kostnadene ved å få utredet muligheten for å få flyttet kabelen på kr 31.250 – selv om dette alternativet altså viste seg så kostbart at det ikke kan tilkjennes etter avhl. § 4-12 andre ledd», slutter Finansklagenemnda.