Kjøpte nyere hytte på Sjusjøen. Trodde de

I august 2021 fikk en person tilslaget på en hytte på Sjusjøen. Fritidsdrømmen skiftet eier for 3,45 millioner kroner og ble overtatt av kjøper i september samme år.

Kjøper hadde på forhånd sett på flere eiendommer og var opptatt av å finne en nyere hytte, for å minimere risikoen for vedlikehold og reparasjoner. I salgsoppgaven var det angitt at eiendommens byggeår er 2003 og at den er «velholdt» og «godt vedlikeholdt».

Hyttekjøper reklamerte på seng som var for liten

Flere av de plassbygde sengene hadde lengde på 185 cm, noe som skapte utfordringer blant annet for sønnen på 195 cm. 

Noe muffens i taket

I salgsoppgaven var det vedlagt tilstandsrapport utarbeidet av takstmann. Har var det konkludert med at hytta «fremstår i normal tilstand med godt vedlikehold» og at det ikke var avdekket spesielle forhold eller mangler under befaringen. I tilstandsrapporten var alle bygningsdeler gitt TG 1, med unntak av to TG 2 for henholdsvis tak og overflater bad, med bakgrunn i alder.

Våren/sommeren 2023 besluttet kjøper å bedre isolasjonen i takkonstruksjonen, og innhentet tilbud på etterisolering. I den forbindelse ble det avdekket fukt og vanninntrenging på loft, samt indikasjoner på at hytta ikke var oppført i tråd med byggeskikk og byggemetoder per 2003. Blant annet ble det avdekket sagflis som isolering på loftet, og at denne var våt.

Kjøper rekvirerte takstmann, og denne var klar i sin rapport: 

Bærende konstruksjoner er fra 1950-årene. Rapporten beskrev i tillegg omfattende råteskader i krypkjeller, herunder i bjelkelag og stubbloft under garderobe, bad og stue, og at det er nødvendig med omfattende utbedringer, herunder rivning og legging av nye gulv. Det er videre anbefalt større utbedringer i takkonstruksjon, brannskille og ytterkledning.

Utbedringskostnadene ble av takstmannen kalkulert til 1,8 millioner kroner. Kjøper innhentet deretter priser fra entreprenører, hvor den ene stipulerte at det ville koste opp mot fire millioner kroner for å rive hytta og gjenoppføre den til dagens standard.

Kjøpte hytte til 3,9 mill. Ble deretter tilkjent tre millioner kroner i erstatning

Det meste var feil med den nyoppførte fritidsboligen. Borgarting lagmannsrett er nådeløs overfor byggmesteren.

«Vesentlig kontraktsbrudd»

Kjøperen sendte selgeren krav om heving og erstatning, subsidiært krav om prisavslag. Dette ble avslått av selger, og saken havnet dermed i retten. Østre Innlandet tingrett behandlet saken i slutten av mai i år. 

I sommer kom dommen: Kjøper får hevet handelen.

Tingretten skriver i sin begrunnelse at det foreligger «vesentlig kontraktsbrudd» som gir kjøper rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

Under rettssaken var det vitneforklaring fra hovedentreprenøren ved byggingen/rehabiliteringen i 2003. Han forklarte at hytta opprinnelig var en eksisterende bolig fra siste halvdel av 1950-tallet som ble oppgradert til 2003-standard da den ble rehabilitert det året.

Selger har hele tiden avvist at han hadde kjennskap til at bygget opprinnelig var eldre. Under rettssaken ble imidlertid salgsprospektet fra 2003 lagt frem, og her heter det at hytta «vil bli bygget med to leiligheter og at begge husene er eksisterende bygg».

Selgeren fikk heller ikke noe drahjelp fra megleren fra 2003, som forklarte at «jeg opplevde (…) at kjøperen var godt kjent med prosjektet og dets fremdrift gjennom både møter og telefonsamtaler, og hadde satt seg inn i prospekt som beskrev hvilke arbeider som ville bli gjort».

Østre Innlandet tingrett fortsetter slik i dommen:

- Retten er etter dette kommet til at selger bevisst har holdt tilbake opplysninger om at hytta besto av konstruksjoner og materialer som var eldre enn fra 2003. Selger visste at den opprinnelige boligen ikke ble revet ned til grunnmuren i 2003, men at det da ble foretatt en ombygging/renovering av eksisterende bygg.

Fikk sjokk av svaret fra forsikringsselskapet

Hytteeieren ble møtt av en kald skulder da han krevde dekning for frostskader. 

Ingen tillit til selger

Retten fester ikke noe lit til selgers forklaring. Domstolen poengterer videre at de uriktige opplysningene om byggeår «innebar at kjøper hadde en berettiget forventning om at hele hytta med unntak for grunnmuren var fra 2003 og da med den standarden som da var gjeldende».

- Isteden er sentrale konstruksjoner vesentlig eldre, hvilket både har betydning for den grunnleggende kvaliteten på hytta og for slitasje og elde. Det vises i denne sammenheng til at det er påvist omfattende mangler, blant annet i takkonstruksjon og krypkjeller.

I domsslutningen går det frem at selger og hans eierskiftelskap må ta tilbake hytta og returnere kjøpesummen på 3,45 millioner kroner med tillegg av renter. Ytterligere må selger ut med 243.000 kroner til dekning for utlegg og kostnader. Til slutt ble selger dømt til å dekke sakskostnadene til kjøperen på 400.000 kroner.

Ankeperioden er nå gått ut. Det betyr at dommen er rettskraftig.