Fersk rapport: Gjennomsnittsboligen i Oslo kan koste 8,8 millioner i 2028

Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) er ute med sin seneste rapport om norsk økonomi og  boligmarkedet. Det er en konjunkturrapport som i hovedsak tar for seg det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt.

Og i rapporten skriver SØA at de ser tegn til at nyboligmarkedet har tatt seg noe opp. De legger til grunn at boliginvesteringene øker fremover, men fra lave nivåer. Et mer tydelig oppsving ventes først fra 2027.

Og da har SØA forutsatt boligprisvekst og lavere renter. Men slår prognosene til, vil boliginvesteringene i 2028 fortsatt være langt under nivåene fra årene før 2023.

Dyrt i pressområdene

Høy lønnsvekst, befolkningsvekst og lav boligbygging samt lavere renter, gir utsikter til høy boligprisvekst i pressområdene de nærmeste årene. For Norges som helhet venter SØA en årsvekst i boligprisene på om lag 6 prosent. Den kan bli noe høyere mot slutten av prognoseperioden, som er 2028.

I de store byene venter SØA generelt høyere boligprisvekst. I Oslo er denne veksten i år dempet av store nedsalg av sekundærboliger. SØA har lagt til grunn at disse salgene fortsetter i betydelig grad også i 2026, men at de deretter avtar klart. 

Derfor anslår SØA en relativt moderat boligprisvekst i hovedstaden også neste år. Men, deretter venter vil Oslo ha landets høyeste boligprisvekst. For alle de fire årene i prognoseperioden, 2025-2028, innebærer dette en samlet boligprisvekst på om lag 27 prosent nasjonalt. 

Les også:

NorgesGruppen er involvert i 55 boligprosjekter med totalt 10.000 enheter

Storbyene skiller seg ut

Storbyer som Oslo, Stavanger, Bergen og Tromsø skiller seg ut med høyest boligprisvekst i prognoseperioden. 

Fremover venter SØA at prisveksten vil avta på Sør- og Vestlandet. Det skyldes blant annet dårligere tider i oljesektoren og at boligbyggingen tar seg mer opp der. 

Men i Oslo er situasjonen omvendt. Boligbyggingen særlig svak, men prisveksten har vært svak i år på grunn av nedsalget av sekundærboliger. Prognosene til SØA gir likevel en samlet boligprisvekst i hovedstaden på drøyt 30 prosent fra 2025-2028. Den samme veksraten ventes for Bergen og Tromsø.

I Stavanger er spådommen hele 38 prosent, men her kommer tredjeparten allerede i år. Ifølge oktobertallene til Eiendom Norge har bruktboligprisene i Stavanger hittil i år steget med hele 14,3 prosent. Til sammenlikning er oppgangen i Oslo på moderate 3,6 prosent.

Oslo stikker fra i kroner

Hva betyr så dette for boligprisene hvis SØA treffer med sine anslag? Tar man utgangspunkt i januarrapporten i år til Eiendom Norge, får man følgende prisutvikling for gjennomsnittsboligen:

• I Oslo stiger den typiske boligen med 31,4 prosent fra 6,68 millioner kroner til 8,78 millioner.
• I Bergen er de tilsvarende tallene 33 prosent fra 4,68 millioner kroner til 6,22 millioner.
• I Stavanger kan en gjennomsnittsbolig øke med 38 prosent fra 4,68 millioner kroner til 6,73 millioner.
• Den typiske eieren av en Tromsø-bolig kan vente seg en økning med 33 prosent fra 5,10 millioner kroner til 6,78 millioner.

Men Trondheim har en bedre balanse i boligmarkedet. Her venter SØA en økning på 21,6 prosent for årene 2025-2028. I så fall vil gjennomsnittsboligen i trønderhovedstaden koste 5,20 millioner kroner om drøyt tre år. Det er klart lavest av de store byene og hele 3,6 millioner mindre enn i Oslo.

Les også:

Oslo kommune selger tomt verdsatt til 123 mill

Reelt sett mye dyrere

Justerer man prisveksten for en nasjonal lønnsvekst, tilsvarer prognosen til SØA en realboligprisvekst på om lag 19 prosent i Stavanger. Den tilsvarende veksten er på 13-14 prosent i Oslo, Bergen og Tromsø i løpet av 2025-2028.

Justerer man for prisveksten, falt den såkalte realboligprisen med om lag 7 prosent fra 2021 til 2024. Det kan tilskrives både svak nominell boligprisvekst og høy inflasjon. Men slår prognosene til SØA til, får vi altså en klar realboligprisvekst gjennom prognoseperioden. 

Da vil boligprisene i 2028 reelt sett være 15 prosent høyere enn i 2024 og 7 prosent høyere enn forrige topp i 2021. Men justeres boligprisene for lønnsvekst, vil de være om lag uendret fra forrige topp.

Som Norges Bank

SØA legger til grunn at Norges Bank setter ned styringsrenten én gang hvert av de neste tre årene. Det er det sentralbanken selv har signalisert. Boliglånsrentene kommer i så fall ned mot 5 prosent.

SØA mener at norsk økonomi har passert konjunkturbunnen og går inn i en forsiktig oppgang. De venter at veksten i år blir til 2,1 prosent og deretter i underkant av 2 prosent årlig ut prognoseperioden.