Eiendom Norge vil ha bort husleieberegningene i sin nåværende form fra beregning av konsumprisindeksen. Husleie utgjør om lag 20 prosent av KPI. Det får konsekvenser når leieprisene stiger kraftig. Prisveksten på nye kontrakter ligger på om lag 6 prosent.
Lauridsen mener måten å måle inflasjon på, er noe regjeringen må se nærmere på i den kommende evalueringen av pengepolitikken. Resonnementet er at en høy rente gjør utleie av bolig lite lønnsomt. Utleiere trekker seg dermed ut, som presser opp leieprisene.
Høyere leiepriser bidrar til høyere KPI-vekst, som igjen legger press på rentene. Men sjeføkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets er ikke imponert over det Eiendom Norge kommer med.
Annonse
Løpende og nytt
Én viktig årsak er at SSB måler husleie ved både å se på beregnet og betalt husleie, med utgangspunkt i en utvalgsundersøkelse. Den fanger dermed opp husleieendringer både for løpende og nye leiekontrakter. Eiendom Norges statistikk viser derimot prisvekst for nye kontrakter.
– Det betydelige innslaget av KPI-indeksering i det norske leiemarkedet gjør også at vi gjerne ser at SSBs leieprisindeks følger KPI. Det skjer med et tidsetterslep, sier Hov til Estate Nyheter.
Han kjøper ikke videre argumentet om at en lavere rente presser ned inflasjonen. Det gjelder selv om det isolert sett skulle hatt den effekten på leieprisene. Man kan da tro at vi ville vært nære inflasjonsmålet på 2 prosent dersom vi bare holdt husleiene utenom.
– Det er nok lett å tenke slik, fordi veksten i husleiene slik den måles av SSB ligger på rundt 3,6 prosent. Den har høy vekt i konsumprisindeksen. Det er riktig at husleiene bidrar vesentlig til kjerneinflasjonen, sier Hov.
Men han mener utfordringen for Norges Bank er at den generelle prisveksten uansett er for høy. Det gjelder også når vi holder husleiene utenom.
Marginal forskjell
Handelsbanken har beregnet en indeks for kjerneinflasjonen utenom husleier. Den er gjort om til en sesongjustert årlig rate som er glattet over de siste tre månedene. På denne måten får man bort basisvirkninger fra tallene og fjerner også litt tilfeldig støy.
Indeksen viser at ved å ta bort husleie, blir den målte veksten i kjerneinflasjonen bare litt lavere enn dersom husleiene fortsatt er med (se under).
Kjerneinflasjn med og uten husleieKilde: Macrobond/Handelsbanken
Årsaken er at det er høy prisvekst også for andre tjenester. Hov sier denne veksten nå må tillegges større vekt i indeksen dersom vi skal ta ut en stor komponent som husleiene.
Steget mer
Budskapet fra sjeføkonomen er at den generelle prisveksten er for høy. Nedgangen har stoppet opp over lang tid. Hov minner også om at SSBs beregning av husleiene har vist avtagende prisvekst siden høsten 2024.
– Men i samme tidsrom har andre tjenestepriser steget mer. Den store komponenten «tjenester med andre viktige priskomponenter» har omtrent samme vekt som husleiene i kjerneinflasjonen.
– Her er nå årsveksten på 5,5 prosent og dermed godt over veksten i SSBs beregning av husleiene, sier Hov.
Eiendom Norge vil altså endre mandatet for pengepolitikken gjennom å se på selve metoden for beregning av husleie. Hov sier det er litt ulik praksis for hvordan i hvert fall boligkostnader måles i KPI. Det er ingen endelig fasit.
Husleie til deg selv
– Her hjemme bruker vi leieekvivalensprinsippet. Det vil si at bokostnader beregnes som en «husleie du betaler til deg selv», basert på utviklingen i husleiene i markedet. Tankeskjemaet er at dette er den leien du hadde krevd dersom du heller hadde leid ut boligen.
– Sverige beregner selve brukerkostnaden etter en kapitalindeks, med en antatt fast rente. Det er kostnaden av den strømmen av tjenesten du får ut av boliginvesteringen, sier Hov.
Sjeføkonomen sier det er ikke opplagt for ham hva som er mest riktig. Det er utfordringer med begge metoder. Men det som uansett er viktig å være klar over, er at SSBs beregning av husleier skiller seg fra måten Eiendom Norge beregner den på. Eiendom Norge tar utgangspunkt i inngåtte kontrakter ved oppstartstidspunktet.
– SSB tar heller utgangspunkt i både eksisterende og nye kontrakter. Ulike beregninger har ulike formål. Men i en bred levekostnadsindeks som KPI, mener jeg det er mer relevant å se på alle leieforhold, ikke bare nye kontrakter. De færreste leietakere bytter huseier hver måned, sier Hov.
Han mener det absolutt er et poeng å måle boligkostnadene. De utgjør en vesentlig del av husholdningenes levekostnader. Men spørsmålet er om Norges Bank skal sette renten etter husleiene her og nå.
– Det mener jeg er feil, i hvert fall etter den metoden som Eiendom Norge foreskriver. Argumentet synes å være at vi kan få bukt med inflasjonsproblemet ved å redusere renten og dermed veksten i husleiene, sier Hov.
Skyter fart
Men for det første har vi generelt for høy prisvekst i norsk økonomi. For det andre virker pengepolitikken gjennom langt flere kanaler som påvirker prisdannelsen.
– Lavere renter vil heller øke risikoen for at inflasjonen skyter mer fart. Det gjelder selv om lavere renter isolert sett skulle ha dempet leieprisveksten, sier Hov.
Henning Lauridsen skriver ellers på sin Facebook-side at utleiers avkastningskrav øker når renten øker. Kjøp for utleie er ulønnsomt i storbyene på dagens rente- og prisnivå. Han mener husleien derfor er nødt til å stige langt over 2 prosent årlig i årene fremover.
Det kreves derfor til dels mye høyere husleie før utleie blir lønnsomt. Lauridsen mener at husleieveksten vil bidra til at inflasjonen forblir høyere enn 2 prosent og kaller det en ekte «Catch 22».
