Byttet fra sponplater til kryssfinér. Resultatet ble mugg og millionskader

I januar 2020 skulle en beboer i Kurland I Borettslag opp på loftet for å lagre julepynten etter endt julefeiring. Stor var overraskelsen da beboeren oppdaget mugg på undersiden av taktroen, ikke minst fordi taket ble byttet i sin helhet et par år tidligere.

Gjensidige Forsikring må bla opp

Oktober 2023: Eidsivating lagmannsrett dømmer Gjensidige Forsikring til å betale 5,2 millioner kroner i erstatning til Kurland Borettslag. I tillegg må forsikringsgiganten dekke saksomkostningene til borettslaget for lagmannsretten med 1,13 millioner kroner, samt borettslagets sakskostnader for tingretten med halvannen million kroner. 

Elektriker koblet feil – må ut med syv mill

Gjensidige Forsikring må dermed ut med nærmere åtte millioner kroner i erstatning til Kurland borettslag.

68 av 90 loft med muggskader

Bakgrunnshistorien er som følger: Kurland I Borettslag er et borettslag tilknyttet Romerike Boligbyggelag (BORI). Borettslaget består av 90 rekkehusleiligheter fordelt på 16 bygg, oppført i 1975-76 og ligger i Lørenskog kommune.

Fra 2015 igangsatte borettslaget et større rehabiliteringsprosjekt med en samlet kostnadsramme på omkring 50 millioner. Rådgivningsselskapet PABAS som senere er fusjonert inn i Asplan Viak AS ble engasjert som rådgiver, herunder prosjekterende.

Rekkehusene er oppført med kalde uisolerte loft. Loftene brukes til noe lagring. I forbindelse med fornyelse av taktekkingen på alle bygg ble det etter råd fra Asplan Viak AS lagt ny taktro i vannfast kryssfinér som er et mer vanlig materiale å benytte som taktro i dag, enn eksisterende løsning fra 1975 med sponplater.

Etter at det ble oppdaget mugg på loftet i januar 2020, ble det engasjert rådgivere fra Humid og SINTEF for å analysere og vurdere årsaker og tiltak. Det har blitt avdekket at det er 68 av 90 loft med muggskader, fra svært små til omfattende muggproblemer.

Det ble ikke entydig fastslått hva som var årsaken, men det ble antatt at det enten alene skyldes bytte av materiale, siden kryssfinér er mindre fuktabsorberende enn sponplater, eller kombinert med at luftingen av loftet ble endret på grunn av øvrige rehabiliteringstiltak/branntiltak.

- Det er knapt noe av arbeidene som er utført faglig forsvarlig

Tap i to rettsinstanser

Romerike og Glåmdal tingrett avsa i oktober 2022 dom hvor borettslaget ble tilkjent om lag 4,5 millioner kroner i erstatning for saneringen av skadene og halvannen million kroner i sakskostnader inkludert kostnad til sakkyndige vitner. Asplan Viak AS/ Gjensidige Forsikring anket - og det ble altså avholdt ankeforhandling i høst.

Eidsivating Lagmannsrett opprettholdt at rådgivningen fra Asplan Viak AS hadde vært uaktsom. Særlig utslagsgivende var det at det i svært liten grad kunne dokumenteres at det var foretatt noen vurderinger av eventuelle konsekvenser av endringene. Gjensidige Forsikring, som hadde Asplan Viaks ansvarsforsikring, ble dømt til å betale tilsvarende erstatning som i tingretten, med tillegg av sakskostnadene for lagmannsretten.

Rådgiver får kritikk fra retten

Asplan Viak har gjort gjeldende at det var mindre behov for forutgående konsekvensanalyser eller lignende fordi man byttet «likt med likt» og fordi det ble brukt preaksepterte løsninger i tråd med SINTEFs byggdetaljblad.

Lagmannsretten er ikke enig i dette.

- For det første byttet man ikke «likt med likt» når man gikk fra spon til kryssfiner. Tvert imot byttet man fra et beviselig fungerende materiale til et materiale som var uprøvd på disse loftene, men som beviselig har dårligere evne til fuktopptak (…). Slik lagmannsretten ser det, burde dette foranlediget vurderinger fra Asplan Viaks side om hvorvidt løsningen likevel var tilfredsstillende. Slike vurderinger kan ikke lagmannsretten se at Asplan Viak har foretatt, skriver Eidsivating lagmannsrett i dommen.

Domstolen kritiserer også Asplan Viaks prosjektering hva lufting på loftet angår:

- Lagmannsretten kan (…) ikke se at Asplan Viak i tilstrekkelig grad har dokumentert hvordan endringene i hhv. branngips, isolasjon og bruk av raftepapp i gesimskassene påvirket luftingen på loftene. Asplan Viak gjorde ingen kartlegging av eksisterende lufting på de 16 byggene. I ettertid har Asplan Viak utarbeidet og lagt frem tre ulike beregninger for situasjonen etter rehabiliteringen, som alle har vist seg å være gale. Selv om ikke endringer i luftingen utpeker seg som en klar årsaksfaktor, fremgår det ovenfor at det kan ha hatt betydning. Manglende vurdering av hvordan endring i luftingen ville påvirke klimaet på loftene må følgelig også få betydning for den helhetlige vurderingen av prosjekteringen, heter det i dommen fra Eidsivating lagmannsrett, som avsluttes slik:

Pluss

Krever ti millioner av kjent arkitektfirma etter prosjekteringsfeil

- Lagmannsretten er enig i at det er nødvendig å sanere muggsoppen og at utgiftene til dette har påført borettslaget et økonomisk tap som står i klar årsakssammenheng med prosjekteringsfeilene Asplan Viak etter lagmannsrettens syn har begått.

Asplan Viak som sådan ble imidlertid frifunnet på grunn av foreldelsesregler, men dette hadde begrenset betydning da de ikke hadde selvstendige sakskostnader.

- Viser at profesjonsansvaret er strengt

Dommen er nå rettskraftig. Prosessfullmektig for Kurland I Borettslag var advokat og partner Ole Edvard Tokvam i Ræder Bing advokatfirma AS.

- Vår klient er svært fornøyd med å ha vunnet frem, slik at nødvendig rehabilitering kan gjennomføres uten at beboerne må ta opp ytterligere lån, sier Tokvam til Estate Nyheter.

Han legger til:

- Vi mener dommen er riktig og viser at profesjonsansvaret er et strengt ansvar, hvor det stilles strenge krav til å kunne dokumentere de råd som gis og de vurderinger som ligger til grunn for disse råd.