VANLIG KONTRAKTSMODELL: - Det er mange ulike oppfatninger om hva en samspillskontrakt bør inneholde, til tross for at samspillskontrakter har blitt mer utbredt, sier advokatene Halvor Mathisen og Sofie Komissar.
VANLIG KONTRAKTSMODELL: - Det er mange ulike oppfatninger om hva en samspillskontrakt bør inneholde, til tross for at samspillskontrakter har blitt mer utbredt, sier advokatene Halvor Mathisen og Sofie Komissar.

Byggherrehjørnet: Samspillskontrakter

Samspillskontrakter blir stadig mer utbredt, både i offentlige og private byggeprosjekter. Denne kontraktstypen fører imidlertid med seg en rekke problemstillinger som byggherren bør være seg bevisst.

Publisert Sist oppdatert

Samspillskontrakter har blitt en vanlig kontraktsmodell i entreprisebransjen de siste årene.Til tross for at samspillskontrakter har blitt mer utbredt, er vår erfaring at det er mange ulike oppfatninger om hva en samspillskontrakt bør inneholde. Grovt sett kan samspillskontraktene deles i to «hovedmodeller».

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Den ene modellen innebærer at byggherren og entreprenøren gjennomfører en felles prosjektutviklingsfase før byggearbeidene går i gang. I denne fasen, ofte omtalt som «samspillsfasen», skal byggherren ved hjelp av entreprenøren komme frem til en kravspesifikasjon for prosjektet, samtidig som entreprenøren skal regne ut prisen for arbeidene og bidra med forslag til kostnadsbesparende tiltak. Deretter inngår partene en ordinær entreprisekontrakt på fastpris, basert på kravspesifikasjonen og prisen partene ble enige om i samspillsfasen.

Den andre modellen inneholder også en eller annen form for «samspillsfase» forut for kontraktsinngåelse. Etter samspillsfasen fortsetter imidlertid «samspillet» mellom partene, ved at det inngås en entreprisekontrakt med ulike «samspillselementer». Slike elementer kan eksempelvis være at partene opererer med en målpris som brukes som målestokk for å fordele gevinst eller tap i prosjektet, at partene har en felles prosjektorganisasjon som fatter avgjørelser i byggeprosjektet, at byggherren har innsynsrett i entreprenørens prosjektregnskap og lignende.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens avbestillingsrett

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

Det finnes ingen felles, omforent bransjestandard for samspillskontrakter. Kontraktene bygger som regel på NS 8405/NS 8407 med enkelte tilpasninger. Disse tilpasningene er enten laget på skreddersøm, eller basert på entreprenørens eller byggherrens egne maler. Dette gjør at variasjonsbredden for samspillskontrakter er stor, både i kvalitet og innhold.

Tips nr. 1: Siden det ikke finnes noen bredt forankrede standardkontrakter om samspillsentreprise, bør byggherren forut for inngåelse av en samspillskontrakt gjøre en nøye vurdering av hvilke elementer byggherren ønsker å ha med i kontrakten, samt gjøre en grundig kvalitetskontroll av kontraktens innhold.

Det at variasjonsbredden for samspillskontrakter er såpass stor, gjør at det er en rekke særproblemstillinger en byggherre kan komme ut for i forbindelse med samspillskontrakter. I det videre vil vi gjennomgå et knippe slike problemstillinger.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

Entreprenørens vederlag i samspillskontrakter besluttes normalt ved avslutning av samspillsfasen. Dette innebærer at vederlaget ikke blir konkurranseutsatt, og det kan være vanskelig for byggherren å vurdere om vederlaget er «riktig». Derfor er det vanlig i samspillskontrakter at byggherren har en «exit-mulighet» etter samspillsfasen. En exit-mulighet i denne sammenheng vil si at byggherren kan velge en annen entreprenør i byggefasen, dersom byggherren f. eks. mener at entreprenøren han har samarbeidet med i samspillsfasen har gitt for høy pris.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

Et problem som kan oppstå i forbindelse med dette, særlig i en samspillsmodell der partene skal inngå en fastpriskontrakt etter en samspillsfase, er at byggherren har beregnet for lite tid mellom samspillsfasen og byggefasen.

En exit-mulighet er lite verdt dersom byggherren ikke har tid til å inngå kontrakt med en ny entreprenør etter at samspillsfasen er over. En ny entreprenør trenger tid til å vurdere og prise arbeidene. Dersom fremdriften i prosjektet er for stram, kan byggherren havne i en situasjon der entreprenøren fra samspillsfasen blir det eneste reelle alternativet for byggherren. Dette er uheldig dersom denne entreprenøren har gitt en pris som byggherren mener er høyere enn den burde, eller dersom byggherren av andre grunner ønsker å skifte entreprenør.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens rett til å nekte overtakelse

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Tips nr. 2: Byggherren bør sørge for å avsette tilstrekkelig tid til å konkurranseutsette byggearbeidene dersom byggherren er misfornøyd med utfallet av samspillsfasen. Hvor lang tid som trengs kan variere fra prosjekt til prosjekt, men byggherren bør som regel sørge for at samspillsfasen i alle fall avsluttes noen måneder før byggearbeidene senest må gå i gang.

I samspillsmodeller der partene skal inngå en entreprisekontrakt med ulike samspillselementer, herunder «målpris», er det ikke uvanlig at partene blir uenige om avregning av prosjektets kostnader mot målprisen. Ved avtalt målpris avgjøres entreprenørens endelige vederlag ved å holde målprisen opp mot prosjektets reelle kostnader, med tillegg/fradrag for gevinst/overskridelser etter en avtalt brøk.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Målprismodellen er i praksis oppgjør på regning, men med tillegg av en mulig gevinst eller mulig begrensning i det endelige vederlaget avhengig av hvorvidt målprisen nås. Slike målprismekanismer kan fremstå som enkle på overflaten, men kan likevel by på flere potensielle uenigheter mellom byggherren og entreprenøren.

En «målprismodell» bør som et minimum inneholde følgende elementer: En regulering av hvordan målprisen skal settes, en mekanisme for eventuelle økninger av målprisen (f. eks. ved endringer bestilt av byggherren), samt et prosjektregnskap som man måler mot målprisen når prosjektet er over. Det finnes imidlertid ingen fasitsvar på hvordan målprisen skal bygges opp, hva som skal til for å øke målprisen, og hvilke kostnader som skal inngå i prosjektregnskapet.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

Tips nr. 3: Det er ikke uvanlig at partene glemmer å avtaleregulere hvordan typiske «uforutsette» kostnader i et byggeprosjekt skal håndteres, herunder eksempelvis endringer, kostnadsøkninger som skyldes byggherren, kostnadsøkninger som skyldes entreprenøren, reklamasjonsarbeider og lignende. For å unngå uenigheter om disse spørsmålene, bør partene sørge for at alle spørsmål knyttet til avregning mot målprisen er grundig avtaleregulert.

Artikkelforfatterne er begge advokater i Advokatfirmaet BAHR AS.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.