Juss

Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

For en byggherre vil det alltid være nyttig å kunne velge mellom tid og penger. Et spørsmål som ofte kommer på spissen, er i hvilken utstrekning byggherren kan instruere entreprenøren til å innhente forsinkelser som skyldes byggherren selv eller andre aktører i prosjektet.

BEGRENSNINGER: Byggherrens kompetanse til å pålegge fremdriftsendringer er ikke ubegrenset, påpeker f.v. Caroline Røkenes og Amie Jagne Sørensen i Advokatfirmaet BAHR AS.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Dersom entreprenørens arbeider blir forsinket som følge av forhold som byggherren har risikoen for, er utgangspunktet at entreprenøren har rett til fristforlengelse.

Et forsinket prosjekt vil imidlertid kunne bli kostbart for byggherren. I slike tilfeller kan det hende byggherren heller ønsker å kompensere entreprenøren økonomisk, mot at entreprenøren arbeider raskere eller utfører arbeidene i en annen rekkefølge enn opprinnelig forutsatt.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Bestemmelsene som gir byggherren rett til å pålegge fremdriftsendringer, finner man i NS 8405 punkt 22.2 og NS 8407 punkt 31.2. I praksis gir bestemmelsene byggherren valget mellom tid eller penger, i tilfeller hvor forsinkelsen skyldes forhold som byggherren selv bærer risikoen for. Dette skiller seg fra tidligere standarder, hvor det ikke fantes noen bestemmelser som uttrykkelig ga byggherren kompetanse til å pålegge fremdriftsendringer.

Tips nummer 1: Dersom man benytter en eldre standard eller en annen kontrakt som ikke gir uttrykkelig rett til å pålegge fremdriftsendringer, kan det være tvilsomt om byggherren faktisk har en slik kompetanse. I konkurransegrunnlaget eller senest under kontraktsforhandlingene, med mindre det da allerede er for sent, burde man derfor klargjøre denne retten ved å innta en bestemmelse som gir byggherren rett til å kreve fremdriftsendringer.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

For byggherren kan det være aktuelt å pålegge fremdriftsendringer i flere situasjoner. Det kan for eksempel tenkes at det foreligger en forsinkelse som medfører at ferdigstillelse innen sluttfristen er avhengig av at entreprenøren gjennomfører de resterende arbeidene raskere enn opprinnelig planlagt.

Videre kan det tenkes tilfeller hvor entreprenøren må legge om sine arbeider – typisk endre rekkefølgen på arbeidene – for at disse skal tilpasses arbeid som skal utføres av andre sideordnede entreprenører. I slike tilfeller åpner de nevnte bestemmelsene for at byggherren kan pålegge entreprenøren å foreta slik omlegging, mot at denne kompenseres økonomisk.

Det må nevnes at standardkontraktene alltid pålegger entreprenørene en generell plikt til å samordne fremdriften og utførelsen med andre entreprenører. I slike tilfeller har ikke entreprenøren rett til kompensasjon i form av tid eller penger. Bestemmelsene om fremdriftsendringer er derfor bare aktuelle i tilfeller hvor pålegget fra byggherren går utover den alminnelige samordningsplikten.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

Byggherrens kompetanse til å pålegge fremdriftsendringer er imidlertid ikke ubegrenset. For det første er det bare dagmulktbelagte frister som kan kreves opprettholdt gjennom pålegg fra byggherren.

Videre må forseringen eller omleggingen kunne skje innenfor rammen av en forsvarlig fremdrift og være praktisk mulig uten urimelige oppofrelser for entreprenøren. Siden pålegg om fremdriftsendringer gir entreprenøren krav på å få dekket sine merutgifter, vil det normalt dreie seg om andre oppofrelser enn penger.

Typiske forhold som begrenser byggherrens rett til å pålegge fremdriftsendringer, er pålegg som går utover arbeidstidsregler eller hvor hensynet til helse, miljø og sikkerhet ikke blir tilstrekkelig ivaretatt.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Tips nummer 2: Dersom et pålegg om fremdriftsendring medfører at man nærmer seg denne tålegrensen, kan det etter omstendighetene være hensiktsmessig å utstede negative endringsordrer, slik at mindre presserende arbeider tas ut eller utsettes. Dersom man bygger et kontorbygg som skal tas i bruk, kan byggherren for eksempel prioritere kontorlokalene, og heller utstede en negativ endring for uteområdene.

Gjennom negative endringsordrer kan byggherren lette arbeidene til entreprenøren og dermed sikre at forseringen eller omleggingen kan skje med en forsvarlig fremdrift og uten urimelige oppofrelser for entreprenøren.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Hvordan unngå at uenigheter forstyrrer fremdriften

Innenfor ovennevnte rammer har byggherren en relativt vid adgang til å pålegge fremdriftsendringer. I praksis kan det imidlertid være uklart om et pålegg om omlegging eller forsering fra byggherrens side faktisk innebærer en endring, eller om tilpasningen ligger innenfor entreprenørens opprinnelige plikter etter kontrakten.

Et praktisk eksempel på dette er den allerede nevnte samordningsplikten, hvor det kan oppstå uenighet om et pålegg fra byggherren går utover entreprenørens plikter etter standarden og dermed må anses som en endring.

Dersom entreprenøren pålegges å samordne egne arbeider med en sideordnet entreprenør, uten at pålegget fremsettes som endringsordre, plikter entreprenøren å iverksette arbeidene selv om entreprenøren mener pålegget representerer en endring. I slike tilfeller ligger handlingsplikten hos entreprenøren.

Dersom entreprenøren ikke varsler byggherren om at pålegget oppfattes som en endring, vil entreprenøren kunne tape sin rett til å gjøre dette gjeldende på et senere tidspunkt.

Varslet må settes frem uten ugrunnet opphold, noe som betyr at entreprenøren må varsle byggherren så snart han burde forstått at pålegget innebar en mulig endring.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Byggherrens svar må deretter, uten ugrunnet opphold, fremsettes skriftlig til entreprenørens representant. Dette gjelder både dersom byggherren mener at entreprenøren ikke har overholdt varslingsfristen, og dersom byggherren mener det er grunnlag for å avslå varselet. I likhet med entreprenørens varslingsfrist, kreves det at byggherren reagerer raskt.

Kravet «uten ugrunnet opphold» innebærer at byggherren normalt må reagere innen noen få dager, med mindre det kan godtgjøres at et opphold utover dette er saklig begrunnet. Dersom byggherren forholder seg passiv, er kontraktens utgangspunkt at dette skal anses som en aksept av entreprenørens krav.

Caroline Røkenes er advokatfullmektig og Amie Jagne Sørensen er advokat, begge Advokatfirmaet BAHR AS.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.
Vil hedre sin avdøde kone på Fornebu
Utvikling
Vil bygge flere hundre boliger (+)
Bolig
Rentetoppen er nådd
Play
Midlertidig uteservering på Sukkerbiten
Aktuelt
Staten selger eiendommer verdt over 100 mill (+)
Transaksjoner
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Tempelridder konket igjen
Aktuelt
Fredensborg kjøper 83 mål for utvikling (+)
Utvikling
La igjen over 2,6 milliarder i Stockholm
Aktuelt
Her har det vært restaurantdrift i 50 år. Nå slår Oslo tingrett fast at en eiendomsmegler kan overta lokalene (+)
Analyse

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.