Estate Nyheter omtalte i forrige uke rapporten «Bolighorisont 2030». Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) har på oppdrag for Spekter, NBBL og Norsk Eiendom kartlagt konsekvensene av utfordringene i boligmarkedet.
Annonse
Og et av temaene i rapporten er boligreserven. Den varierer stort i de største norske byene. På bunn finner vi tankevekkende nok Oslo. Ifølge rapporten tar det bare tre år før boligreserven i Oslo er tømt. Og den er ikke så lett å definere. Men Oslo kommune definerer boligreserven slik:
Annonse
«Boligreserven viser til antall boliger i vedtatte detaljreguleringsplaner. Boligreserven inneholder alle typer boliger som ordinære boliger, studentboliger og omsorgsboliger. Her gjenstår kun en byggesøknad og man kan komme raskt i gang med bygging.»
Vanskelig
Annonse
En innvending mot den definisjonen er at boligreserven er vanskelig å måle. Den er begrenset til få områder og har uavklarte rekkefølgekrav. Men boligreserven i Oslo var i mai på 10.829 boliger fordelt på 122 planer.
Byutviklingsbyråd James Stove Lorentzen (H) har som mål å regulere 3000 nye boliger i året. Da vil det ikke gå lang tid før nåværende reserve er tømt.
– Boligreserven i Oslo må opp. Det er derfor min viktigste jobb er å få regulert flere boliger. Så langt i år ligger vi godt an i forhold til våre måltall og mer kommer til bystyret fra byrådet over sommeren, sier byråden til Estate Nyheter.
Men Oslo ligger altså på bunn, noe tabellen under viser. Anslagene var fra i fjor, men for Oslo er ikke tallet vesentlig endret.
Tankevekkende nok er Norges to største byer på bunn med en beregnet reserve for bare tre år. Trondheim trekkes gjerne frem som en by som har vært flink til å regulere. Her er altså reserven beregnet til hele tolv år. Aller best ut kommer Ålesund med 15 år.
Bolireserven i store norske byerKilde: Boligvennlighetskåringen SØA/NBBL (2024).
SØA skriver i rapporten at tallene forutsetter at det ikke tilføres nye boliger i reserven. Årlig befolkningsvekst fremover blir som gjennomsnittlig årlig vekst de seneste fem årene.
To per bolig
Det er forutsatt to personer per bolig i gjennomsnitt. Da vil for eksempel en boligreserve på 5000 boliger dekke boligbehovet for 10.000 personer. Reserven vil dermed holde i fem år dersom årlig befolkningsvekst er på 2000 personer.
Men intervuobjekter SØA har snakket med mener at beregningsmetoden for hva som virkelig er en reserve, var feil. De pekte på at rekkefølgekravene ikke var avklart. Det innebærer at andre merkelapper kan brukes, for eksempel mulighetsområde eller utbyggingspotensial.
Intervjuobjeltene pekte på at den såkalte reserven flere steder, og i hvert fall i Oslo, kun lå på noen få steder. Det ble etterlyst mer variasjon i hva som skulle være i en reserve.
– Utgangspunktet er at i reserven på 10.600 boliger er det rundt 2000-2500 studentboliger. Disse boligene har ingenting i en boligreserve å gjøre, fordi de er ikke noe boligbyggerne får gjort noe med. Denne utbyggingen skjer i regi av Studentsamskipnaden i Oslo.
– Så har vi om lag 700-800 omsorgsboliger. Jeg tipper den reelle reserven ligger på rundt 6000 boliger, sa Schumann til Estate Nyheter i september 2023. De offisielle tallene fra 2023 er altså mer eller mindre de samme halvannet år etter.
I tillegg til boligreserven har vi områdereserven. Den inneholdt i Oslo i mai omtrent 38.800 boliger fordelt på 18 planer.
Områdereserven viser til antall boliger planlagt i områdeplaner der det kreves detaljregulering før bygging kan igangsettes.
Områdeplaner sier noe om helheten i et større område som skal bygges ut. Et godt eksempel her er Gjersrud Stensrud. Dette området helt i sørøst mot Nordre Follo er det siste store urørte området i Oslo som kan bygges ut.
