Juss

Byggherrehjørnet: Byggherrens avbestillingsrett

Det er et grunnleggende prinsipp både i alminnelig kontraktsrett og i entrepriseretten at avtaler skal holdes. Til tross for dette gis byggherren en ensidig rett til å avbryte kontrakten helt eller delvis gjennom standardkontraktenes avbestillingsregler.

ANSVARLIG: Byggherren vil alltid vil være erstatningsansvarlig overfor entreprenøren ved avbestilling, sier advokatfullmektig Caroline Røkenes i Advokatfirmaet BAHR AS.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

I denne artikkelen vil vi se nærmere på hvorfor byggherren har en ensidig kompetanse til å redusere omfanget av kontrakten, og hvordan entreprenørens interesser ivaretas. I tillegg adresseres et særlig viktig praktisk spørsmål: Grensedragningen mellom avbestilling og negative endringer.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

At byggherren har en ensidig rett til å avbestille følger av NS 8405 punkt 38.1 første ledd og NS 8407 punkt 44 første ledd hvor det fremgår at «byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet». Det er ingen vilkår knyttet til utøvelsen, utover at byggherren, i så god tid som mulig, skal sende en skriftlig melding til entreprenøren.

Avbestilling kan med andre ord skje på ethvert tidspunkt etter avtaleinngåelse, til og med før entreprenøren er kommet i gang med sin utførelse. Det er heller ingen begrensinger i hva som kan avbestilles – byggherren kan avbestille inntil hele entreprenørens kontraktytelse.

Avbestillingsreglene kan særlig legitimeres i samfunnsøkonomiske hensyn. Dersom forutsetningene for prosjektet endres, og byggherren ikke lenger ønsker eller trenger den aktuelle ytelsen, vil det være samfunnsøkonomisk ugunstig ikke å kunne avbestille entreprenørens ytelser. Regelsettet gir derfor byggherren fleksibilitet og bedre påvirknings- og styringsmuligheter for å sikre en god realisering av det enkelte prosjekt.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

Motivet for avbestillingen er likevel ikke avgjørende, avbestilling kan også gjøres gjeldende i tilfeller hvor byggherren rett og slett ikke ønsker ytelsen utført av entreprenøren han har inngått avtale med. I sistnevnte tilfeller taler ikke samme hensyn for byggherrens adgang til å avbestille, noe som aktualiserer en særlig begrensning av avbestillingsretten.

Tips nummer 1: Dersom byggherren ønsker å avbestille en ytelse for deretter å sette arbeidene bort til en annen leverandør, må byggherren være oppmerksom på at han ikke har adgang til å sette bort ytelsen til en annen leverandør før «overtakelse har skjedd», jf. NS 8405 punkt 38.1 siste ledd og NS 8407 punkt 44 siste ledd. Etter overtakelse kan arbeidene settes bort til andre. Som et utgangspunkt gjelder dette også etter delovertakelser, men i slike tilfeller kan det oppstå vanskelige tolkningsspørsmål.

Vender vi blikket til entreprenørens side av saken, er det lett å forstå at han alltid vil ha en sterk interesse av å oppfylle kontrakten.

Likevel, interessen er gjennomgående av økonomisk art, og kan derfor avbøtes ved erstatning. Det er entreprenørens krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider «som følge av avbestillingen» som legitimerer avbestillingsreglene fra entreprenørens standpunkt.

Formålet er at entreprenøren skal stilles økonomisk som om prosjektet ble gjennomført som forutsatt, og det er ingen unntak for byggherrens erstatningsplikt ved avbestilling.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

At byggherren alltid vil være erstatningsansvarlig overfor entreprenøren ved avbestilling aktualiserer spørsmålet om skillet mellom negative endringer og avbestilling. En endring kan gå ut på at «avtalte ytelser skal utgå». Dersom endringsreglene kommer til anvendelse, skal reduksjonen i kontraktvederlaget fastsettes etter vederlagsreglene for endringer.

Med andre ord, ved negative endringer har ikke entreprenøren krav på dekning av tapt fortjeneste, slik som situasjonen vil være ved avbestilling.

Grensedragningen mellom avbestilling og negative endringer er angitt i NS 8405 punkt 38.1 tredje ledd og NS 8407 punkt 44 annet ledd. Dersom reduksjonen av entreprenørens samlede vederlag, etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider, er 15 % av kontraktssummen eller mer, anses hele reduksjonen som (delvis) avbestilling. Dersom reduksjonen er mindre enn 15 % av kontraktssummen er det tale om negative endringer.

Med andre ord: Volumet av de samlede endringene i prosjektet er avgjørende for om det er tale om en (delvis) avbestilling eller negative endringer. Fordi nettoeffekten av endringene er avgjørende kan flere negative endringer, som hver for seg ikke når 15 % – grensen, til sammen regnes som en (delvis) avbestilling.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens rett til å nekte overtakelse

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Tips nummer 2: Flere negative endringer, som til sammen utgjør mer enn 15 % reduksjon av kontraktssummen kan «gjøres opp» av positive endringer som medfører tillegg til kontrakten. Dette innebærer at positive endringer kan endre vektskåla slik at total reduksjon likevel er under 15 %.

Dette har stor praktisk betydning fordi det er den totale reduksjonen av kontraktssummen som anses som en erstatningsbetingende avbestilling, ikke bare den delen av reduksjonen som overskrider 15 % – grensen. Den økonomiske konsekvensen av 15,5 % er altså 15,5 % – ikke 0,5 %.

I vurderingen av om 15 % – grensen er overskredet eller ikke, vil den avtalte kontraktssum være utgangspunktet. Fordi det er den totale nettoreduksjonen av kontraktssummen som er avgjørende, vil imidlertid ikke beregningen være gjennomførbar så lenge byggherren fremdeles har anledning til å pålegge endringer eller avbestille deler av arbeidene.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Byggherrens endringskompetanse gjelder frem til overtakelsen. I praksis betyr dette at partene først ved sluttoppgjøret har full oversikt over de totale endringsarbeidene, herunder om entreprenøren har krav på avbestillingserstatning eller ikke.

Caroline Røkenes er advokatfullmektig i Advokatfirmaet BAHR AS.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Hvordan unngå at uenigheter forstyrrer fremdriften

Nesten hele hyttefeltet til 200 mill forsvant på et blunk
Aktuelt
800 boliger. Minst 3 milliarder kroner (+)
Bolig
Bygger næringsbygg til over 200 mill
Aktuelt
Oslo Finans med ansettelser
Karriere
Höegh utvider styret
Karriere
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Nå går starten for prosjektet til 300 mill (+)
Bolig
Malling med digital storsatsing
Tech
Kan revolusjonere morgendagens hyttebygging (+)
Utvikling
Advarer mot byggebrems i nord
Utvikling

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.