Er det kapitalen eller staten som tjener mest på nye boliger?

Boligmangelen har seilt opp som ett av de viktigste temaene i valgkampen. Det er et tema som berører enkeltpersoner, familiene, arbeidsmarkedet, utdanningsmuligheter, næringsutvikling, likestilling og utjevning av forskjeller. Når store grupper ikke har råd til et sted å bo i nærhet av studiested eller arbeidsplass så har samfunnet et problem. Det er derfor ikke rart at et massivt boligunderskudd engasjerer. Nå diskuteres hva vi bør gjøre for å bedre situasjonen og hvem som har skylden i at vi har fått dette problemet.

I Aftenposten, Dagsavisen, Klassekampen og på LinkedIn har debatten rullet i sommervarmen. Det startet med Nora Ulrikke Andersens innlegg i Aftenposten 23. juli: Våkn opp, Norge! Internasjonal storfinans tar føringen i boligmarkedet. Budskapet var at kapitalfondene tar over («plyndrer») boligmarkedet mens politikerne sover og at velferd og demokrati forvitrer når profitten får styre retten til et hjem.

At kapitalfondene tar over boligmarkedet i Norge og driver prisene opp, var ikke alle enige i. Byråd James Stove Lorentzen har hatt innlegg både i Klassekampen og Dagsavisen, hvor han argumenterer for at privat kapital er nyttig og ikke farlig. 28. juli hadde Henning Lauridsen (Eiendom Norge) et innlegg i Aftenposten om eierlinjen i norsk boligpolitikk, og hvorfor dette sikrer at vi – i motsetning til mange andre land – ikke har massive boligporteføljer som omsettes mellom kapitalfond.

Staten driver prisene i været

Debattantene har sine poenger og hvilket syn man har på privat kapital generelt vil påvirke argumentasjonen.

Men et poeng som det ofte hoppes over, er hvilke inntekter staten selv har på boligbyggingen og hvordan disse inntektene (også) driver prisene i været. Innimellom nevnes dokumentavgiften på 2,5% som en «flytteskatt». Men dette er, relativt sett, ikke et enormt beløp og for nybygg betales den kun av tomteverdien. For borettslag betales ingen dokumentavgift.

Den virkelig store inntekten staten har av boligbygging, er momsen. Den er på hele 25% av byggekostnaden for alle nybygg.

Moms er blant statens største og mest stabile inntekter. I 2024 var statens totale, samlede momsinntekter ca. 400 milliarder. Finansministeren kaller den «arbeidshesten» i skattesystemet. Det er en god betegnelse.

Det er forbrukeren som betaler momsen som staten tar inn fra boligbygging. Men det synes ikke fordi boligsalg i seg selv ikke er momspliktig. Momsen ligger som en skjult kostnad i kjøpesummen for boligen.

I Estate fra september 2023 anslo Selvaag Bolig en kostnad for nybygg på NOK 90.000 per m2, hvorav ca. NOK 50.000 er selve entreprisen (byggekostnaden) og resten er kostnader til tomt, planprosess, arkitekt osv. Sverre Molvik uttalte at det derfor ikke er lønnsomt å bygge boliger hvor salgsprisen ut til forbruker er under kr 100.000 per m2.

Kostnadene er enda høyere nå, for prisstigningen har vedvart, reguleringsprosessene går fremdeles sakte og nye offentligrettslige krav har blitt innført. I tillegg tynges prosjektene av stadig mer omfattende rekkefølgekrav, noe Øystein Thorup i Avantor adresserte i DN i mai. Hele kr 650.000 i ekstra kostnad per leilighet i Nydalen, kun på grunn av rekkefølgekrav, kalkulerte Avantor med. Da har man fjernet seg et stykke fra et rimelig spleiselag. Tidligere i sommer kunne Prognosesenteret melde at det ikke er lønnsomt å bygge nytt i flertallet av norske kommuner: Lite lønnsomt å bygge boliger: – Fryktelig vanskelig – E24.

Vi kan derfor konservativt anslå at det koster kr 90.000 per m2 å bygge en ny bolig. En kvalifisert antakelse er at ca. 70% av dette (kr 63.000) er en kostnad det påløper mva på. Da har vi holdt selve tomten utenfor, for det er ikke moms på tomtekjøp. På rådgiver-, arkitekt- og byggekostnader er det derimot moms.

Det betyr at for hver m2 som bygges, så kasserer staten inn kr 12.600 som forbrukeren betaler til staten for sin nye bolig. Om boligen er på 70 m2, så får staten hele kr 882.200 av kjøpesummen rett til seg. En slik avkastning, og attpåtil av andres penger, kan et kapitalfond bare drømme om.

Momsinntekten til staten øker jo dyrere det blir å bygge. Og det blir stadig dyrere i Norge. Siden 2019 har byggekostnadene i Norge steget med 30-40% ifølge Prognosesenterets indekser. Byggekostnadene i Norge er vesentlig høyere enn i Sverige. Jo høyere byggekostnader, jo mer tjener staten. Boligprisen ut til forbruker blir høyere og utbygger tjener mindre – inntil det punktet det ikke lenger lønner seg å starte nybygging. Det punktet er ifølge Prognosesenteret nådd i flertallet av norske kommuner.

Hvis vi dernest forutsetter en utsalgspris på kr 100.000 per m2 (som er det utbygger minst må ha for å kunne bygge lønnsomt), vil utbygger ha en netto inntekt («profitt») på kr 10.000 pr m2. Av denne går 22% til skatt. Det betyr at staten gjennom summen av moms og skatt har dobbelt så høy «profitt» som utbyggeren har per ny m2 bolig som bygges. Mesteparten av statens inntekt ved boligbygging er det boligkjøperen som dekker. Man kan derfor spørre om det er kapitalen eller staten som er den største prisdriveren.

Bør vurdere tiltak

Må det være slik? Nei, det må det selvsagt ikke. Det er mulig å se for seg et system der momsen på boligbygging reduseres og/eller at det gis helt eller delvis fradrag for moms på byggekostnader. UK, Italia og Spania har ordninger i den retning. Og i Norge har vi slike ordninger innenfor noen særfelt, for å stimulere enkelte aktiviteter (f.eks. kjøp av e-bil) og for å bidra til å lette kostandstrykket mot forbruker. Lavere moms på mat og drikke («matmomsen») er et eksempel på tiltak for å støtte forbrukerne. 

Og fra 1. juli i år ble momsen på vann og avløp av samme grunn redusert fra 25% til 15%. Om målet om 130.000 boliger innen 2030 skal nås, bør slike tiltak vurderes. 

Det vil selvsagt redusere statens inntekter, men akkurat disse inntektene bør staten kunne klare seg uten. Tilgang til bolig for alle er langt viktigere.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i Advokatfirmaet BAHR.