Bransjeorganisasjonene Eiendom Norge, NEF og Boligprodusentenes Forening har i lang tid advart om at vi har en boligkrise i Norge. Men har vi dét? Og bør Norges Bank sette ned renten raskere av hensyn til at bolignyggerne sliter?
Estate Nyheter har spurt fem sjeføkonomer i bankene om deres syn. De ser gjennomgående ikke like mørkt på situasjonen. Sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i SpareBank 1 Sør-Norge mener Norge ikke har noen boligkrise.
– Nei, jeg synes ikke det. Det er lav byggeaktivitet av nye boliger og dermed lav aktivitet og krevende tider for byggenæringen og til dels anlegg. Men jeg synes ikke man skal kalle dette en boligkrise. Det skyldes at boligmarkedet samlet sett, inklusive bruktmarkedet, fungerer ganske godt, sier Knudsen til Estate Nyheter.
Mye å velge imellom
Han sier at samlet omsetning av nytt og brukt er på omtrent normale nivåer. Det er noen flere brukte boliger for salg enn normalt. Kjøperne har en god del å velge mellom selv om nyboligbyggingen er lav. Prisstigningen på nær 5 prosent det siste året er også godt på linje med lønnsveksten, etter å ha vært noe lavere en stund.
Bransjeorganisasjonene vil ha ned renten raskere for å stimulere boligbyggingen i en bransje som sliter med mange konkurser.
– Men vil Norges Bank legge stor vekt på de mange konkursene i rentesettingen fremover?
– Det er krevende for mange aktører i bransjen. Men Norges Bank vurderer norsk økonomi samlet sett. Dersom konkursene får store konsekvenser i form av lavere aktivitet og sysselsetting for landet samlet sett, kan det påvirke rentesettingen.
– Men dersom andre næringer motvirker svakheter i bygg og anlegg slik at det samlet sett går greit for norsk økonomi, vil ikke konkurser påvirke rentesettingen isolert sett, svarer Knudsen.
Ikke dekkende
Sjeføkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken sier han vil være forsiktig med å bruke et uttrykk som «boligkrise». Det refererer gjerne til en situasjon med omfattende boligmangel eller en situasjon med betydelige verdifall i eiendomsmarkedet. Hov mener det ikke er dekkende for hva vi generelt ser i det norske boligmarkedet.
– Men jeg har likevel full forståelse for at særlig utbyggerne bruker krisebegrepet. Boligbyggingen har dundret ned de siste årene og viser få tegn til å ta seg nevneverdig opp med det første.
Hov sier det også på sikt vil gjøre tilgjengeligheten verre i pressområdene. Han tenker spesielt på Oslo, som har et strukturelt boligunderskudd fra før. Men folk flest bor fortsatt ikke i Oslo.
Strukturelt
– Så hvis vi skal snakke om boligkrise i Norge, i hvert fall i termer av tilgang til boliger som folk flest har råd til å bo i, mener jeg det ikke er dekkende.
Sjeføkonomen mener utfordringene for utbyggerne er av strukturell art. Den reelle prisen på penger har gått opp. Det har skjedd en tydelig reprising i rentemarkedet etter pandemien. Den antatte langsiktige realrenten har skiftet opp og deretter bitt seg fast.
– Dette er ikke noe Norges Bank bestemmer. Det er markedsbestemt, men noe Norges Bank heller må forholde seg til. Det ser du nettopp av Norges Banks prognoser for årene fremover, sier Hov.
Vil holde seg
Norges Bank venter en moderat nedgang i den nominelle styringsrenten. Det følger av en antatt nedgang i kjerneinflasjonen. Den viktige realrenten ventes å holde seg oppe.
Hov peker også på at ifølge tall fra SSB til og med november i fjor, ligger ikke antall åpnede konkurser på nevneverdig høye nivåer. Det mener han det heller ikke gjør for bygg- og anleggsbransjen.
– Vi må nok se en betydelig forverring for at dette skal begynne å spille inn i rentesettingen. Så vil jeg også minne om at Norges Bank ikke setter renten etter enkeltnæringer i Norge, sier Hov.
Ubehagelig prisvekst
Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen er ikke overraskende den som er mest enig med bransjeorganisasjonene. Han sier at i Norge holder det på å utvikle seg en krise i nyboligsalget. Det vil før eller siden gi ubehagelig sterk prisvekst i husleier og bruktboligpriser der befolkningen klumper seg sammen.
– Det er jo om lag 100 kommuner med utsikter til en befolkningsnedgang. I disse kommunene er det kanskje greit at det ikke bygges for mye. Men i resten av landet vil mangelen på tidsriktige boliger etter hvert bli prekær, ser Andreassen.
– Vi ser dette i mange land hvor nybyggingen faller tilbake. Først faller igangsettingen med de negative følgene det har for konkurser, arbeidsledighet og lønnsutvikling. Denne nedgangen virker til å dempe inflasjonen.
Gir høyere priser
Men Andreassen advarer om at på lang sikt vil manglende nyinvesteringer gi høyere priser. Norges Bank bør derfor ta mer hensyn til de langsiktige inflatoriske effektene av at vi underinvesterer i bolig.
– Deres fokus bør ikke være for snevert og for nærsynt, noe jeg ofte kritiserer sentralbankens folk for å være. På lang sikt er det å gruse investeringene i byggebransjen sterkt inflatorisk.
Sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Carnegie konstaterer at det bygges for få boliger i Norge i forhold til behovet. Det har sammenheng med en sterk oppgang i byggekostnader og den markerte renteoppgangen som ligger bak oss.
Bunnen bak oss
– Nå ser vi tegn til lysning, så bunnen ligger bak oss. Salgene har tatt seg opp fra et svært lavt nivå, og antall usolgte nybyggenheter har falt. Nasjonalregnskapet viser oppgang i boliginvesteringene, også dette fra et svært lavt nivå, sier hun.
Men Norges Bank setter renten ut fra tilstanden i norsk økonomi aggregert. Byggebransjen er bare en del av puslespillet. Selv om det har vært tiltakende konkurser i bygg og anlegg, er antall konkurser samlet sett i næringslivet lavt.
– Veksten i norsk økonomi har tatt seg opp, og vi tror dette bildet vil holde seg også i 2026. Derfor tror vi fortsatt at Norges Bank vil nøye seg med ett rentekutt i juli i år. Så blir styringsrenten liggende på 3,75 prosent de påfølgende to årene, sier Haugland.
Krevende
Sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets mener bruktboligmarkedet ikke er i krise. I nyboligmarkedet er situasjonen fortsatt «krevende».
– Norges Bank vil se på helheten i økonomien med et særlig fokus på utviklingen i arbeidsledigheten og den samlede kapasitetsutnyttingen. I den grad konkurser påvirker disse størrelsene, vil Norges Bank legge vekt på det, sier Olsen.
