Ukens Tips: Utleiers utskiftningsansvar

Utleier og leietaker avtaler gjerne at vedlikehold av byggets tekniske innretninger er leietakers kostnad, enten direkte som en leietakeroppgave og -kostnad eller indirekte gjennom fellesutgiftene. Utskiftningsansvaret vil imidlertid som hovedregel påhvile utleier, jf. den fravikelige bestemmelsen i husleieloven (husll.) § 5-3 annet ledd siste punktum. I den såkalte “meglerstandarden” er dette formulert som at utleiers utskiftningsansvar inntrer når vedlikehold ikke lenger er “regningssvarende”.

Hvorvidt fortsatt vedlikehold kan anses som “regningssvarende”, vil bero på en konkret, faglig vurdering. Utleier bør innrømmes et visst skjønn, men skjønnet som utvises må være forsvarlig. Relevante momenter i vurderingen vil typisk være:

• Levetidsbetraktninger. Levetidsbetraktninger/-tabeller vil imidlertid kun gi en indikasjon på forventet utskiftningstidspunkt, de vil ikke være avgjørende. Det må alltid foretas en konkret vurdering av det tekniske anlegget, og det reelle utskiftningsbehovet kan oppstå både tidligere og senere enn antatt levetid.

• Årsaken til at innretningen ikke fungerer som avtalt. Dersom årsaken for eksempel er at leietaker har endret leieobjektets planløsning, kan ikke utleier uten videre pålegges utskiftningsansvar. Oslo tingrett avsa den 26. mai 2016 en dom som illustrerer dette. Leietaker hevdet at utleier var ansvarlig for å skifte ut leieobjektets inneklimaanlegg. Retten kom imidlertid til at leietaker gjentatte ganger hadde endret planløsning og soneinndeling i leieobjektet, og at dette svekket inneklimaanleggets funksjonsevne. Med henvisning til husll. § 5-7 (leietaker kan ikke kreve retting av mangler som beror på forhold på hans egen side), slo retten følgelig fast at utleier ikke var ansvarlig for å skifte ut anlegget.

• Utskiftning av mindre komponenter til innretningen anses gjerne som en del av vedlikeholdet og dermed leietakers ansvar. Utskiftning av vesentlige komponenter vil imidlertid kunne likestilles med fornyelse av innretningen som sådan. Dette ble fastslått av Høyesterett i den såkalte “Kjøleskapsdommen” inntatt i Rt-1958-1030. Kjøleaggregatet i et elektrisk kjøleskap måtte byttes ut. Høyesterett anså at aggregatet representerte en så stor del av kjøleskapets verdi (ca 45 %) at det måtte likestilles med anskaffelse av et nytt kjøleskap.

• At det er kommet nye, mer moderne og/eller bedre tekniske løsninger, kan som hovedregel ikke tillegges vekt.

• Dersom det er nødvendig å skifte ut tekniske innretninger for å tilfredsstille offentligrettslige krav, vil det bero på en konkret fortolkning av partenes leiekontrakt hvem som har ansvaret og risikoen for slike offentligrettslige krav.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13