Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Hans-Jacob Hansen forbereder oss på ytterligere nedgang på eiendomsmarkedet. Som toppsjef i OPAK siden 1974 har han fulgt markedet gjennom en berg- og dalbane av politiske konjunkturer, liberaliseringer og dereguleringer, krakk og oppturer, og nedturer akkompagnert av smell fra IT-boblene. Han er nesten vaksinert mot overraskelser. Men han vil bli overrasket om spådommene hans ikke skulle bli innfridd.
OverskuddsmenneskeDet lå i genene at han måtte bli sjef i OPAK, som faren var med på å grunnlegge. Bestefaren var den første i Norge som drev takstvirksomhet på heltid. I Hansen-slekta ligger takst- og ingeniørgenene i tykke lag. Hans-Jacobs egen sønn Jan Henry ligger velplassert an til å overta som sjef når tiden er inne. Foreløpig er Hans-Jacob i sin fulle manndoms kraft og topper det 120 mann store familieselskapet han har ledet siden 1974 og jobbet i siden 1968. Nå har de planene klare for knoppskyting. 1. november ble OPAK Dalkia etablert med teknisk eiendomsforvaltning som spesialitet.Navnet ?OPAK? er i all enkelhet en forkortelse for ordene organisasjon, planlegging, administrasjon og kontroll. Selskapet ble startet i 1965 av Hans Jacobs far og hans to venner og har drevet innenfor prosjekt- og byggeledelse. Hans-Jacob begynte i 1968 som fersk sivilingeniør og ble daglig leder i 1974. Etter at faren døde i 1975 ble Hans-Jacob hovedaksjonær. I dag har han aksjemajoriteten, 82 prosent, sammen med Jan Henry. En del av de 120 ansatte har de resterende 18 prosentene.Hans-Jacob Hansen fremstår som et overskuddsmenneske, struttende av velvillighet og positiv interesse. Smilet sitter løst, og i stemmen ligger det mer enn en profesjonell vennlighet. Man kort og godt trives i hans selskap, og det er kanskje mye av grunnen til at han har fått så mange spennende og store oppdrag, selv om han helst vil tro at det kun skyldes faglig dyktighet. Samme hva grunnene er, kundene kommer tilbake. OPAK tjener gode penger for tiden. Hansens ambisiøse mål er å få OPAK til å bli ledende i Norge på teknisk eiendomsforvaltning.– Det er en gimmick i seg selv å være en familiebedrift, det er ikke så mange slike igjen i Norge. Og vi skal forbli på norske hender, lover Hansen.
Moderne ledelseOPAK omsetter for ca. 100 millioner kroner i året og har kontorer i Oslo, Stavanger, Tromsø, Bergen og Trondheim Målet er å ha et resultat før overskuddsdeling på rundt ti prosent. I fjor var resultatet knappe åtte millioner av en omsetning på 97 millioner kroner. Tredjeparten av dette går tilbake til de ansatte, som har fleksitid og selv kan avgjøre når de vil jobbe, så lenge de leverer det de skal. Overtidsbetaling er det slutt på.– For mange var nok denne overgangen smertefull. Jeg tror de ansatte nå jobber mye smartere. Pizzabudsjettet vårt er dramatisk redusert. Vi tror også vi får rekruttert en helt annen type mennesker. Min sønns generasjon har et helt annet forhold til ansvar overfor familien en min generasjon har, sier 58-åringen, og han har kanskje rett.– Jeg tror denne måten å ordne arbeidstiden på vil bli helt vanlig. De som vil rekruttere unge mennesker kommer ikke utenom å innføre fleksitid og legge om systemet. Vi tror gode prosjektledere blir mye bedre hvis de får anledning til å være hele mennesker.En av Hans-Jacob Hansens kjepphester er å ikke være medlem av noen ting. Bedriften er ikke medlem av RIF, og han har aldri vært medlem av noen takstmannsforening. – Det er fordi vi vil være helt uavhengige, forklarer han. – Byggebransjens kompetansesenter var et begrep OPAK introduserte for 20 år siden til stor frustrasjon for alle andre i bransjen. Vi mener det var en genistrek markedsføringsmessig. Det var hva svenskene kaller «hög svansföring», så det stiller krav. Vi er vel den konsulentbedriften i landet med det videste produktspekteret. OPAK har noen absolutter: De skal ikke eie eiendom. Hverken far eller sønn Hansen har noen eiendomsinteresser. De skal ikke drive kjøp, salg eller megling eller yte finansielle og juridiske tjenester. – Vi er så firkantede at hvis noen kommer og tilbyr en prosjektlederjobb mot at vi får fem prosent av prosjektet, så får de beskjed om å gå et annet sted. Habilitet er viktig, presiserer han. Noe under en tredjedel av oppdragene er for offentlig sektor.
Nytt selskap: Dalkia OPAK– Dere etablerer nå et selskap som skal spesialisere seg på teknisk forvaltning. Men var det nødvendig å alliere seg med giganten Dalkia?– Vi ble kontaktet av franske Dalkia, som er verdens desidert største på dette og omsetter for 30 milliarder kroner. De gikk rett inn i vår strategi. De har erfaring fra Sverige der de driver 5-6 sykehus. Vi syntes dette var helt eventyrlig. Vi brukte et halvt år med tøffe forhandlinger før vi kom frem til en ordning. Christian Gamborg er sjefen i det nye selskapet som startet 1. november. Han har fått med seg fire mann fra OPAK og en god porsjon prosjekter. Markedet vil avgjøre hvor stort selskapet blir, sier Hansen. Målet er å omsette for 150 millioner kroner om fem år og ha ca. 150 ansatte.– Men er det så mye å tjene på slik virksomhet når vi ser hvordan et selskap som Neas sliter?– Jeg kan ikke nok om Neas, men jeg vet at de har prøvd å være alt fra vaktmester til meglere. Vi tror ikke det går an å skape en riktig holdning i en bedrift med et så vidt spekter. Vårt nye selskap vil drifte bygg med kompliserte tekniske anlegg gjenom døgnkontinuerlig overvåking, styrt fra et callsenter, der brukerne kan ringe inn døgnet rundt. I dag kjører vi det nye kontorbygget til Sparebanken Øst i Drammen fra driftssentralen vår. Faller noe ned der klokken fem om natten, så vet vi det og gjør noe med det før folk kommer på jobb om morgenen. Vi tror at med den kompetansen Dalkia har, så er vi i stand til å levere et produkt som er bedre enn det Neas og Forvaltningscompagniet og alle andre kan levere. Vi skjønner ikke Neas-konseptet, fordi det lukter vekst av det. Vi budsjetterer neste år med en veldig forsiktig vekst og mer eller mindre status quo innenfor enkelte sektorer.
Først fra vondt til verre, så ?Med økonomiutdanning fra BI som ballast har Hans-Jacob blitt en slags selvbestaltet og høyprofilert markedsanalytiker. Akkurat nå er signalene på eiendomsmarkedet ikke særlig livlige, sier han.– På næringsmarkedet går det fra vondt til verre. Prisene påvirkes av hvordan norsk økonomi utvikler seg. Blir det økt arbeidsledighet er det en faseforskyvning på et par år fra næringsmarkedet møter veggen til boligmarkedet gjør det. For å få prisene opp må norsk næringsliv snu. I dag er ledelse å kvitte seg med mennesker. Men for å komme videre og få næringsmarkedet til å snu, så må vi oppleve at vi trenger mer arbeidskraft og arealer, og det kommer ikke til å skje før etter 2003. Men det kommer til å skje! Norge er et rikt land som kan utvikles. Eiendom er langsiktig, og hvis du ikke kan investere langsiktig, så får du finne på noe annet. Når folk begynner å klage over at prisene nå har gått ned 5-10 prosent det siste halve året, så sier jeg: Javel, prisene har gått opp siden 1992, og det kunne ikke fortsette.– Men næringsmarkedet er segmentert?– Det som er viktig her er hva det koster å bygge nytt. Det er ingen som bygger et ordinært kontorbygg i Oslo i dag, hvis de ikke får 1500 kroner i leie pr. kvadratmeter. Et slikt bygg må være veldig spesielt. Nå har Gullik Hansen gått ut og sagt at han leier ut på Lysaker for 1000 kroner pr. meter i et bygg som har stått ledig i ett år. Dette betyr at det blir ikke bygget noe nytt. Det som kommer til å skje er at folk begynner å flytte inn til byen igjen, for nå faller prisene i sentrum. Det gjelder både innen bolig og næring.
Eventyrlig boligmarked– Det er myte at det er et boligproblem i Oslo. Jeg kan til enhver tid skaffe deg enhver bolig i enhver prisklasse. Markedet er helt eventyrlig. Det er minst tusen ledige boliger og rikelig med objekter i alle prisklasser. Men vi har et sosialt problem ved at en del mennesker ikke har økonomi til å komme inn i markedet. Dette har politikerne nå oppdaget og har begynt å snakke om billige utleieboliger og subsidierte ungdomsboliger. Det finnes i dag rimelige private utleieboliger hvis man er villig til å reise en halv times vei ut av bykjernen. Men når alle vil bo på Majorstuen og sentralt på Grünerløkka, så blir prisene deretter. Boligmarkedet fungerer, men vi har en sosial utfordring. Den politiske viljen begynner å komme. I går snakket bystyret om at kommunen nå skal selge tomter til halv pris.Jeg spør om jeg bør selge en villa i tre-og-en-halv-millioners-klassen på Nordstrand nå eller til vinteren og får til svar at jeg skal selge når jeg har bruk for noe nytt. – En bolig skal ikke være noe spekulasjonsobjekt. Du må tenke langsiktig. Skal du kjøpe deg noe annet så må du selge nå. Det dummeste er å kjøpe før du selger. Skal du flytte et sted så selg det du har først. Om du skal vente til etter nyttår spiller ingen rolle, i og med at du både skal kjøpe og selge. Men pass på å øke egenkapitalen, for i usikre tider kan det skje noe med renten. Derfor skal man ikke være så veldig opptatt av prisfluktuasjoner i boligmarkedet. Selv i dag er bolig billig. Ikke bygg en ny enebolig i dag, for nå kan du kjøpe en brukt overalt til langt under kostpris. Ståstedet vårt i dag må være at en bolig koster omtrent det samme som å bygge en ny.
Nyansert spådom– I juli spådde du en klar nedgang i boligprisene, men det skjedde ikke, har du noen god forklaring på det?– Det har jeg, for det var ikke det jeg sa.Han henter en tykk ringperm med presseuttalelser og blar seg frem til et notat. For han skriver det han sier.– Det var litt mer nyansert. Jeg sa i juni at de segmentene som lå i den høye prisklassen kom til å få juling, mens leiligheter i prissegmentet 14-20 000 kroner pr. kvadrameter fortsatt komme til å registrere en viss økning. Men jeg sa at selgernes prisforventninger må nedjusteres, unntatt for de billige leilighetene. Og det står jeg fortsatt på. Boliger til over tre millioner kroner kommer til å falle i pris.– Men hva som er dyrt er jo avhengig av beliggenhet og standard?– Men det er ikke temaet. Spørsmålet er hva folk har av penger til å kjøpe bolig for. Jeg tror det går en grense ved ca. tre millioner kroner. De sier: Jeg skal bo et sted. Jeg har to millioner kroner. Hva får jeg for det? Vil de betale 60 000 kroner kvadratmeteren for å kjøpe en 30 kvadratmeters leilighet på Majorstuen?– Men rentenivået spiller jo inn her?– Ja, men like viktig er arbeidsledigheten. Og hvis renten går ned fordi ledigheten øker, så hjelper ikke det på boligprisene. – Men med lavere rente blir det litt lettere for næringslivet, og det demper arbeidsledigheten?– Det kan du ha rett i.
Byggeprisene vil falle noe neste år– Hva er de mest prisdrivende faktorene når det gjelder nybygde boliger?– Selve kostprisen på boliger har holdt seg veldig konstant. Det som har endret seg er tomteprisene. I løpet av det siste året har byggeprisen steget mer enn den burde på grunn av redusert effektivitet, fordi entreprenørene har hatt for mye å gjøre og for få mennesker. Særlig underleverandørene har trukket inn flere ufaglærte og folk med lav kompetanse og kvalitet. Men fortsatt går det an å bygge boliger til under 20 000 kroner kvadratmeteren, egentlig den samme prisen vi hadde i 1987 når det var på sitt verste. Siden da har det vært 40 prosent konsumprisøkning, så vi bygger jo adskillig billigere i dag. Men tomtene er blitt så veldig mye dyrere. En god tomt på Majorstuen belaster en bolig med minst 10 000 kroner pr. kvadratmeter. Derfor har noen nå begynt å snakke om at Fornebu er for dyrt. Men Fornebu er ikke blitt noe dyrere, det er markedet som endrer seg. Jeg tror at vi utpå ettervinteren vil få se marginalt lavere byggepriser fordi vi får mindre etterspørsel og dermed økt effektivitet. Vi har allerede lest om de første konkursene blant tekniske entreprenører som har for høy overhead.
Økt fokus på feil– Jeg har lest at 40 prosent av de nye boligene har feil og mangler. Hva har skjedd i bransjen?– Dette er noe som virkelig bekymrer meg. Det går på bransjens evne til å levere en vare. Det er egentlig en skam at vi er blitt så dårlige. Noe av grunnen er at vi har fått mer fokus på feil. Og det er bra. Markedet aksepterte dårligere produkter før. Det som ble bygget i 50- og 60-årene behøver vi ikke være så veldig stolte av. Men jeg synes at bransjen har fått urettferdig mye kritikk, så jeg stiller et stort spørsmålstegn ved om det er 40 prosent. For vi ser ganske mye bra kvalitet. Men vi legger nok lista høyere i dag.– Dere lever jo høyt på at det bygges dårlig?– Jada, ler Hans-Jacob Hansen, – vi har tolv mann vi, som bare løper rundt og ser på feilene. Og de løper og løper og løper. Vi liker å tro at vi er med på å heve kvaliteten i bransjen.
Eiendom er mest lønnsomt på sikt– Hvis du skulle investere noen millioner, hvor skulle du plassere dem? – Jeg tror jeg i første omgang ville satt dem i banken. Det gir 7,5 prosent rente, og når inflasjonen er på under to prosent gir det en eventyrlig reallønnsvekst. Det finnes ingenting som slår banken i dag. Men skal du investere langsiktig, så lønner det seg å kjøpe en eiendom med en langsiktig leiekontrakt med en god leieboer. En eiendom uten leietakere går en veldig tøff tid i møte, særlig de som blir fraflyttet fordi de ikke er gode nok. Du må enten selge eller gjøre en dramatisk investering. Skal du oppgradere et slitent kontorbygg i Oslo i dag, så koster det fra fire til ti tusen kroner pr. kvadratmeter. Legger du ti tusen inn i en rehabilitering av et bygg du får 1200 kroner i leie på, og bygget er belånt, så har du et problem. Derfor blir det vanskelig nå å rehabilitere bygg hvor du ikke har leietakere. Men de som kjøper nå, de kommer til å tjene penger om ti år, det viser all erfaring.– Du har sagt at man bør holde seg unna Grünerløkka?– Alt har en pendel, og på Grünerløkka har pendelen gått litt langt ut, fordi alle skulle til Grünerløkka, alle skulle gå på kafé, og alle skulle ha det koselig og varmt og ømt. Men du når en fase av livet hvor ikke det nødvendigvis er lykken. Grünerløkka er et lite område, så hvis en del personer som har unger og bikkje sier at nå skal de begynne å trimme i Nordmarka, så skal det ikke så mange til før det merkes at kjøpergruppen ikke er der lenger.– Men det er ikke lett å finne noe ledig der?– Jeg tror Grünerløkka på grunn av urbaniseringen alltid vil være spennende. Men det er ikke sikkert at prisveksten vil fortsette.– Kanskje man heller skulle investere i Groruddalen eller på Søndre Nordstrand?– Det har du et veldig godt poeng. Jeg tror du får masse for pengene, særlig på Søndre Nordstrand, hvor jeg har en datter som har bodd og som jeg derfor kjenner, et nydelig boområde som ligger usedvanlig bra til, med kveldssol og kort vei stranden og Marka.
Et eventyr av et prosjekt– Hva er det verste du har opplevd som bransjemann?– Det er Norges Bank-prosjektet, hvor jeg personlig var prosjektleder. Men det var uhyre lærerikt og veldig, veldig spennende.Det må man mildt sagt kalle et understatement. Spenningen han snakker om forplantet seg til regjeringen og inn i Stortinget. Det ble kort og godt en politisk thriller hvor man nesten lurte på om Norges Bank trykket ekstra pengesedler for å finansiere budsjettoverskridelsene. Men Norges Bank-bygget står i dag fjellstøtt og nesten litt beskjedent med sin bunnsolide fasade mot Rådhusgata. Hans-Jacob Hansen legger ikke skjul på at han er veldig stolt av dette prosjektet, som tok ti år av hans liv.– Et eventyr av et prosjekt. Det står så flott og er vakkert. Og jeg har et veldig godt forhold til aktørene i Norges Bank, som fortsatt er kunde hos oss. – Men hvordan var det mulig å kostnadsberegne nybygget så inn i granskauen feil?Det ramler en kneggende og hjertelig lattersalve ut fra Hansens smilende lepper før han samler seg og minner om at det er laget en hel stortingsproposisjon om det. Han ser gjerne at jeg leser den, men det kan jeg langtfra love.– Men det er ingen av oss som er stolte av at vi ikke greidde å beregne kostnadene bedre, la det være helt klinkende klart. Men det skjedde ganske mye i de 20 årene prosjektet varte, ikke minst når det gjaldt Norges Banks måte å budsjettere på. I granskningen etterpå var det ingen som fant noen feil av økonomisk karakter som førte til ansvar for OPAK.Konserthuset ? et allbrukshusHan har ikke bare Norges Banks bygg på samvittigheten. OPAK hadde også prosjektledelsen for Konserthuset. Det skulle ha kostet 60 millioner og kostet 250 millioner. Det ble vel nærmest en oppvarmingsrunde for Norges Bank. Hans-Jacob Hansen er like stolt hver gang han går inn i Konserthuset, og det gjør han ganske ofte som konsertabonnent.– Huset er jo akkurat som nytt! Jeg gleder meg over at vi hadde en byggekomité av voksne politikere som sa at nå skal vi bygge et hus som skal vare og som vi kan være stolte av. Vi brukte håndverkere som hadde et ekstremt høyt kvalitetsnivå.– Så får det ikke hjelpe at akustikken ikke akkurat fikk Oslo-filharmonikerne til å ta bølgen?– Det er fint at du tar opp det. For Filharmonien er ikke akustikken god nok. Men huset skulle bygges som et allbrukshus, og man vedtok i styret at Konserthuset ikke skulle være et hus bare for Filharmonien. Når de så etterpå kommer og sier at dette er vårt hus, så er de på villspor. Men akustikken er god nok for jazzkonserter og andre typer konserter.
Uegnet som administrator– Du har vært toppsjef i OPAK i så mange år at du må vel trives i den rollen?– Ja, jeg trives veldig godt, og grunnen til det er at jeg har organisert meg vekk fra å være administrator, for der er jeg uegnet. Jeg passer bedre som gründer og har alltid arbeidet 50-60 prosent i prosjekt. Jeg har også stor glede av å jobbe både for Sanitetsforeningen og Kirkens bymisjon med eiendomsspørsmål, og dette mener jeg er en del av min verneplikt. Jeg er så heldig at jeg kan bruke min tid på en annen måte enn å sitte her og administrere.I OPAK har alle seksjonsledere og avdelingssjefer totalansvar også for personalet sitt, i et svært linjeorientert system.– Men som toppsjef må du ha ansvaret og en oversikt?– Det er ingen tvil om at jeg har ansvaret. Jeg kommer til å bruke mer tid på prosjekter. På et visst tidspunkt som jeg ikke forteller deg, kommer jeg til fratre som sjef og Jan Henry vil overta. Jeg blir en libero og enda mer ufyselig. Man kan ikke være sjef på oppsigelse. Vi tror ikke på seigpining i dette systemet her.Læremesteren hans het Kaare Gilboe, sjef i OPAK til Hansen tok over i 1974.– Jeg tror ikke jeg har møtt et menneske med mer integritet. Og på den tiden var ikke næringen vår preget av integritet. Det foregikk mye rart. Kaare lærte oss folkeskikk og hva som var viktig.
Tilgjengelig døgnet rundt– Du liker å uttale deg i pressen og kommentere markedssituasjonen?– Ja, men det er ikke jeg som ringer pressen. Det er de som ringer meg. Jeg er tilgjengelig 24 timer i døgnet. Tilgjengelighet og kapasitet er vår profil mer enn pris, for vi kan aldri slå andre på pris. Men døgnkontinuerlig tilgjengelighet til tross, Hans-Jacob Hansen har mye fri. Med dagens kommunikasjonsteknologi er han likevel online.– Jeg har mye mer ferie enn folk aner, og jeg kan gjerne stå ved en pyramide i Egypt og ha en lang diskusjon med en journalist i Norge.Hans-Jacob Hansen brenner for faglig integritet og dyktighet i byggebransjen. Han må være med og skape noe, sier han, og gleder seg over å se de ferdige byggene. – Kicket er når en kunde ringer og sier ?Nå trenger jeg deg?. Jeg har også stor glede av å være en som kan få folk i konflikt til å roe seg og finne en løsning, fordi jeg har en tyngde og er den jeg er, og fordi folk hører på meg. Jeg snakker ganske rett ut, og når man er veldig direkte, så kan du tillate deg å fornærme folk, og er man enige om spillereglene så sparer du mye tid. Kan du samtidig krydre dette med humor og selvironi, så får du ting på plass.I fritida er Hans-Jacob mye sammen med familien sin, som er ganske stor, med kone, fire barn og syv barnebarn. Han er et ihuga friluftsmenneske og går masse på ski i Nordmarka. I tillegg har han båt, og kona er en ivrig golfer med mannen på slep. De har en primitiv, men romslig og komfortabel hytte på fjellet, tre kilometer fra bilvei. – Når været er skikkelig jævlig der, da koser jeg meg.
