Kraftig inntektsøkning for Tvenge
Tre nye eiendommer har gitt Fram Management en kraftig inntektsøkning, men finanskostnadene har gått samme vei.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Forretningsdriften til Fram Management omfatter ikke bare eiendom, men også investeringer i aksjer, finansielle instrumenter og andeler i andre typer virksomheter.
Årsberetningen for 2012 viser at driftsinntektene til Fram Management økte fra 163,3 millioner kroner i 2011 til 294,5 millioner i 2012. Kostnadene ble i perioden mer enn fordoblet til 165,6 millioner kroner, men driftsresultatet økte fra 84,6 millioner kroner til 129 millioner.
Tunge investeringer– Sammenliknet med andre eiendomsutviklere, kunne resultatet sikkert ha vært bedre på papiret, men vi har gjort noen tunge investeringer som påvirker tallene, sier Torstein Tvenge (bildet) til NEnyheter.
Fram Management økte leieinntektene fra 128 millioner kroner i 2011 til 202 millioner i 2012. Økningen begrunnes i tillegg til konsumprisjusteringen med kjøp av Karenslyst Allé 54-58 (Visma-bygget eller Arken, som ble kjøpt for 973 millioner kroner), Henrik Ibsens gate 60 Handelsbygningen, som ble kjøpt for 350 millioner kroner) og Henrik Ibsens gate 20, som Fram Management kjøpte for 147 millioner.
De to førstnevnte eiendommene ble overtatt i januar i fjor, sistnevnte kom inn i porteføljen i september 2012. – Vi mottar over 65 millioner kroner i husleieinntekter fra Visma-bygget, forteller Tvenge. – Dere skal vel ikke gjøre like tunge eiendomsinvesteringer i år som i fjor?– Det kommer an på, vi ligger på og har også andre firmaer i vår virksomhet, svarer han.
Gjelden økerGjeld til kredittinstitusjoner utgjorde ved utgangen av fjoråret 2,05 milliarder kroner, opp 1 milliard fra utgangen av 2011. 1,4 milliarder av gjelden forfaller etter fem år. Finanskostnadene har som følge av lånefinansierte oppkjøp økt fra 64,8 millioner kroner til 116,1 millioner. Det bidrar sterkt til at resultatet før skatt er ned 3,7 millioner kroner til 31,6 millioner.
Totalkapitalen i Fram Management ble som følge av kjøpene nærmest doblet fra 1665 millioner kroner ved utgangen av 2011 til 3205 millioner ett år senere. Eiendomsmassen er bokført til 2,33 milliarder.
Bygningsmassen bokføres ikke til markedsverdier, men historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger, slik at den reelle egenkapitalen i Fram Management er en god del høyere. Den bokførte egenkapitalandelen er ned fra 23 prosent ved utgangen av 2011 til beskjedne 13 prosent per 31, desember 2012, 413 millioner kroner
EiendomsavhengigEn sommerferierende Torstein Tvenge har ikke tallene foran seg, men sier at for å kunne si noe om den reelle egenkapitalen, må man se på kontantstrømmen til eiendommen og boniteten til leietakerne.
Handelsbygningen er for øvrig verdsatt til 339 millioner kroner i regnskapet, mens Henrik Ibsens gate 20 ANS er bokført til 108 millioner. Fram holder som den andre saken viser for tiden på med en omfattende oppgradering av Handelsbygningen for 170 millioner kroner, for at denne eiendommen skal fremstå som et “topp moderne bygg”.
Torstein Tvenges tre barn Magnus, Marianne og Annicken eier hver 31,7 prosent av aksjene i Fram Management, men får bare lov til å stemme for 5,3 prosent. «Far sjøl» stemmer for 84 prosent av aksjene, til tross for en eierandel på bare 5 prosent.
