Fortsatt gunstige skatteregler for eiendomsbransjen

Tidligere var det slik at man ved å investere i eiendom kunne unngå formuesskatt. Grunnen til det var at verdsettelsesreglene for formuesskatt satte formuesverdien av eiendom lavt, mens gjeld ble verdsatt fullt ut. Det siste tiåret har imidlertid verdsettelsesreglene for eiendom blitt gradvis skjerpet, og når vi nå fra 2018 har 20 % verdsettelsesrabatt for aksjer er den særegne rabatten for eiendom helt borte. I dag verdsettes aksjer til 80 % av en antatt markedsverdi, og det omfatter både eiendom, andre eiendeler og gjeld.

Det er dermed ikke lenger noen asymmetri mellom eiendeler og gjeld som gjør at man kan «trylle bort» formuesskatten, men til gjengjeld er formuesskattesatsen redusert til 0,85 % og selv etter skjerpingen av verdsettelsesreglene ligger formuesverdiene i de store byene normalt noe under markedsverdi.

EiendomsskattParallelt med økningen i formuesskatten, har stadig flere kommuner innført eiendomsskatt. Sist ut var Oslo, og i dag har alle de største byene i Norge eiendomsskatt. Eiendomsskatten er naturlig nok særlig aktuell for eiendomsbransjen, og påvirker både driftsoverskuddet og verdien av eiendommer. De siste leiekontraktstandardene legger imidlertid opp til at eiendomsskatten skal dekkes av leietakerne, og verdsettelseseksperter har også uttalt at ved innføring av eiendomsskatt skjer det en reprising som over noen år medfører at eiendomsskatten veltes over på leietakerne. Dermed blir ikke eiendomsskatten nødvendigvis en belastning for eiendomsbransjen, men fordeles ut på alle bransjer som har behov for å leie eiendom.

LES OGSÅ: MVA på eiendomsskatt

Mulig å redusere skattepliktig overskuddTil forskjell fra mange andre bransjer, har eiendomsbransjen regler som gjør det mulig å redusere det skattepliktige overskuddet – altså betale mindre årlig selskapsskatt – ved at man har fradragsrett for investeringer i eiendommen.

Det gjelder for eksempel når man bygger et nybygg eller bygger på et eksisterende bygg – kostnadene eller investeringen skal aktiveres, men man får fradrag for avskrivninger. Avskrivningssatsene for bygg er lave, men i moderne bygg kan man allokere en betydelig andel kostnader til tekniske installasjoner som avskrives med 10 % årlig.

Den store muligheten for å redusere det skattemessige overskuddet, ligger imidlertid i fradragsretten for vedlikeholdskostnader.

Vedlikeholdskostnader kan fradragsføres fullt ut i det året kostnadene pådras, og man har fradragsrett for både tenkt vedlikehold (vedlikehold som trer i stedet for påkostninger) og for vedlikehold opp til samme relative standard som bygget en gang har hatt. Dette er kompliserte regler som i stor grad bygger på dommer og langvarig praksis, men resultatet kan bli at det er mulig å fradragsføre en stor andel av kostnader til rehabiliteringer og leietakertilpasninger.

Viktig med dokumentasjonFor å utnytte reglene om tenkt vedlikehold og relativ standard, kreves god kunnskap om skattereglene. Videre bør man ha begrunnelser og argumentasjon i orden, og man bør kunne dokumentere den skattemessige behandlingen dersom man får spørsmål fra skattemyndighetene. God dokumentasjon blir i de fleste tilfeller akseptert av skattemyndighetene. Den trenger ikke nødvendigvis være veldig omfattende, men argumentasjonen og fordelingen av kostnader må være riktig i forhold til skattereglene. De er ikke sammenfallende med regnskapsreglene og heller ikke med alminnelig terminologi i byggebransjen.

LES OGSÅ: Tap av skatteposisjoner i boligprosjekter med flere eiere

Fradrag for gjeldsrenterSom utgangspunkt er det også fullt fradrag for gjeldsrenter i Norge, som er gunstig for en bransje som har en høy andel gjeldsfinansiering. Vi har imidlertid rentebegrensningsregler for lån eller sikkerhetsstillelse fra nærstående. Disse er det for de fleste mulig å tilpasse seg ved å redusere interne lån og sikkerhetsstillelser, øke EBITDA (for eksempel ved å slå sammen selskaper eller plassere flere eiendommer i samme selskap), holde seg under terskelbeløpet på kr 5 millioner (dele opp selskaper eller tilpasse størrelsen på gjelden) eller tilpasse finansieringen (låne direkte i selskapet som har behov for likviditet, finansiere fra eier med egenkapital fremfor gjeld, osv.).

Johan K. Engelschiøn og Morten H. Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet revisjons- og rådgivningsselskapet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. RSM Norge er det mellomstore revisjons- og rådgivningsselskapet i Norge, og har fokus på eierstyrte små og mellomstore virksomheter i vekst.