Juss

Ny regjeringserklæring – betydning for eiendomsbransjen

Vi ser nærmere på den nye regjeringserklæringen. Hva er nytt, hva blir endret og hva kan vi forvente for eiendomsutvikling, boligpolitikk og plan- og bygg?

Stian Berger Røsland og Mikkel Vislie i Advokatfirmaet Selmer skriver om den nye regjeringen og hvordan den kan påvirke eiendomsbransjen.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatterne er advokatene Mikkel Vislie og Stian Berger Røsland, Advokatfirmaet Selmer AS.

Torsdag 17. januar 2019 la partiene Høyre, Fremskrittspartiet, Venstre og KrF frem det politiske grunnlaget for det som skal bli Erna Solbergs flertallsregjering om kort tid. Dokumentet avklarer en rekke politiske spørsmål mellom partiene og vil være arbeidsprogrammet for den nye regjeringen.

Regjeringsdannelser med flere partier tar alltid utgangspunkt i en politisk plattform som fremforhandles mellom partiene som skal inn i regjering. Her forsøker man å finne kompromissene, løsningene og veien fremover for det som skal bli den nye regjeringen. Det ligger i sakens natur at mange av formuleringene vil være temmelig generelle og kompromisser innebærer ofte at man vil skrive litt forsiktig.

Noen overordnede utgangspunkter

Ved gjennomlesning av dokumentet, er det noen formuleringer som fremstår som de overordnede føringene, eller de prinsipielle utgangspunkt om man vil, for regjeringens politiske arbeid for bolig- og stedsutviklingspolitikken. Det heter for eksempel på s. 57 i erklæringen at

At eiendomsretten skal være et bærende prinsipp i lover og regler.

Det burde kanskje ikke være en veldig kontroversiell setning, men den forteller likevel at partiene finner det nødvendig å understreke nettopp dette. Videre sier partiene på s. 58 at regjeringen vil

Legge stor vekt på lokaldemokratiet i plan- og bygningssaker samtidig som viktige nasjonale hensyn skal ivaretas.

De skriver videre at det er fylkesmannen som skal ha

ansvaret for samordning av statlige innsigelser, med mål om å redusere innsigelser fra statlige myndigheter.

Både forholdet til lokaldemokratiet og fylkesmannens koordinering av statlige innsigelser, er en videreføring av det som har vært gjeldende politikk fra Solbergregjeringen tiltrådte i 2013. Det er imidlertid interessant å merke seg at partiene er enige om at linjen med færre innsigelser til planer, og enda færre stadfestelser av slike innsigelser, fortsatt skal være målsettingen.

Partiene uttrykker også en bekymring for kostnadssiden ved endringer i plan- og bygningslovgivningen. Det heter på s. 60 at regjeringen vil

Gjennomgå kostnadsvirkningene av regelendringer på plan- og bygningsområdet hvert fjerde år.

Når det kommer nye regler og nye krav, er disse isolert sett ofte vanskelige å gå mot. Summen av endringer kan imidlertid innebære en uønsket og utilsiktet kostnadsøkning i utviklings- og byggeprosjektene. At dette skal bli et eget forhold som skal vurderes særskilt med jevne mellomrom, skal bli interessant å se effekten av over tid.

Forenklinger i lov og forskrifter

Det fremgår av plattformen på s. 58 at regjeringen vil

Forenkle planbehandlingen gjennom å harmonisere plan- og bygningsloven og sektorlover.

Videre er det ønskelig å

Redusere planleggingstid i statlig planarbeid, og legge til rette for raskere og mer effektiv planlegging i kommuner og fylkeskommuner.

Det skal bli interessant å følge operasjonaliseringen av dette videre. Selv om formuleringene ikke er særlig opplysende i seg selv eller bidrar til noen klarhet i hvordan målsetningene skal oppnås, kan man merke seg at dette ansees som en viktig nok problemstilling at det tas med i erklæringen.

Når man leser erklæringen, fremstår det temmelig tydelig at regjeringspartiene er bekymret for tids- og ressursbruk i eiendomsutvikling og om det offentlige i for stor grad bidrar til at prosessene tar for lang tid og prosjektene blir unødvendig kostbare. På s. 60 heter det for eksempel at

Offentlige reguleringer skal ikke unødvendig forsinke eller fordyre prosessen

Stikkordet her er nok “unødvendig”. Man kan temmelig lett kan se at det kan være ulike vurderinger av hva som ansees unødvendig, avhengig av på hvilken side man sitter i plan- og byggeprosessene.

Rydding mellom fylke/region og kommune

I debatten om regionsreformen, som resulterte i at fylkeskommuner blir slått sammen til større regioner, var de nye fylkeskommunene/regionenes rolle i plansaker et omdiskutert tema. Skal de nye regionene bli “overkommuner”, skal de nye regionene utforme fylkesplaner som griper inn i kommunens planverk og hva skal i så fall være forholdet mellom reguleringsplaner, kommuneplaner og fylkesplaner?

De fire partiene skriver i erklæringen på s. 60 at

Levende lokaldemokrati avhenger av stort handlingsrom for kommunene innen arealplanlegging og lokal samfunnsutvikling. Regjeringen vil derfor tydeligere avgrense planleggingsansvaret mellom det regionale og lokale nivået, samordne og tydeliggjøre statlige føringer og regelverk.

Videre skriver partiene at regjeringen vil

At kommunene skal være primær planmyndighet. Fylkesplaner skal derfor i utgangspunktet være rådgivende.

At fylkesplanene skal være rådgivende, kan vanskelig forstås annerledes enn at de ikke skal ha noen særlige rettsvirkninger og ikke rent faktisk gripe inn i kommunens planleggingsarbeid. Ut fra målet om mer effektive planprosesser, kan det virke fornuftig. Man unngår dermed et nytt plangrunnlag fra et nytt forvaltningsnivå inn i allerede komplekse prosesser. Hva som da skal bli formålet med fylkesplanene, blir et annet spørsmål som vi ikke går inn i her.

Flere ikke-søknadspliktige tiltak

For noen år tilbake ble det gjennomført endringer som gjorde det enklere å utføre tiltak uten å måtte søke. De fire partiene skriver at de vil utvide dette med flere tiltak som skal unntas søknadsplikt. Det heter på s. 60 i erklæringen at regjeringen vil

Forenkle krav til saksbehandling og redusere antall søknadspliktige tiltak. I denne sammenheng skal det utrede å fjerne søknadsplikt for platting og terrasse, gjøre det lettere å etablere utleiedel i tilknytning til egen bolig, og utvide kravene til søknadsfri garasjebygging.

Forenkle og tydeliggjøre regelverk for eksisterende bygg, med sikte på å utvide boligeieres handlingsrom til å gjøre endringer på egen eiendom.

Det siste punktet vil, dersom det er knyttet til plan- og bygningsloven kapittel 31 om tiltak på eksisterende bygg, kunne innebære endringer for reglene om hovedombygging og forholdet til teknisk forskrift også ved større endringer for eksisterende bygg. Det er allerede igangsatt et arbeid i departementet om dette, men målsettingen tydeliggjøres ved at alle de fire partiene nå står bak.

Partiene slår imidlertid fast at arbeidet knyttet til å unngå korttidsutleie og uønsket oppdeling av boenheter skal videreføres og de skriver at regjeringen vil

Videreføre tiltak mot boligspekulasjon og hyblifisering

Det må derfor legges til grunn at lovforslaget om korttidsutleie som ligger i stortinget, vil bli vedtatt.

Forholdet til rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler

Det er en voksende enighet om at dagens praksis for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler har noen svakheter. Lovens krav til nødvendig sammenheng, forholdsmessighet og saklighet gir grunnlag for mange diskusjoner mellom kommunene og utbyggere som ofte blir krevende. Også spørsmålet om når kravene om utbyggingsavtale melder seg, er gjerne en utfordring. Dermed blir også kostnadene som rekkefølgekravene og utbyggingsavtalene innebærer i mange tilfeller betydelige.

Partiene skriver om dette på s. 60. Det heter at regjeringen vil

Sikre bedre sammenheng mellom planlegging og byggesaksbehandling, rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.

Hvordan dette konkret skal gjøres fremkommer ikke av dokumentet. Det vil sannsynligvis være behov både for lov- og forskriftsendringer, men også en klargjøring av praksis. Lykkes man med dette, og dermed skaper større forutsigbarhet og en situasjon der kostnadssiden i utbyggingsavtaler holder seg innen realistiske rammer, vil man ha kommet et godt stykke på vei. Det skal bli sørlig interessant å følge oppfølgingen av dette punktet i erklæringen.

Miljø, klima og digitalisering

Partiene signaliserer klart at klima- og miljøpolitikken også får betydning for bolig- og stedsutviklingspolitikken.

Det heter i erklæringen at regjeringen vil

Gi kommunene mulighet til å stille krav til miljø- og klimahensyn i planarbeidet.

Det skal gjennomføres et arbeid for å

Utvikle energikravene til bygg i tråd med klimaforliket.

Hva dette konkret vil innebære av nye krav til energieffektivitet og energibruk, uttales ikke klart. Det må imidlertid legges til grunn at det vil kunne komme til dels betydelige innskjerpinger i hva som vil kreves på energifeltet for bolig- og næringsutvikling. Kostnadssiden for dette, og hvordan det skal dekkes inn mellom utbyggere og ulike offentlige tilskudd, er ikke avklart.

Operasjonaliseringen av miljø- og klimapunktene i erklæringen vil, som de øvrige punktene, ikke være klare når den nye regjeringen tiltrer. De forteller oss imidlertid hva regjeringen vil arbeide med og hva de vil arbeide med først. Derfor er slike regjeringserklæringer interessant lesning, både for temaene man selv arbeider med til daglig og i et bredere samfunnsmessig perspektiv.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Fikk over 200 mill. for 270 p-plasser på Sørenga (+)
Transaksjoner
Wiederstrøm styrker staben
Karriere
Passerer snart 20 milliarder
Aktuelt
Økte byggekostnader i boligmarkedet
Play
Vant Cityprisen 2019
Aktuelt
Se alle Pluss-saker
Nejra Macic vant pris for de unge og lovende
Karriere
Fortsetter krangelen om bilfritt byliv
Aktuelt
Fikk kontrakt på 368 millioner kroner
Aktuelt
Setter ny rekord for fornøyde leietakere
Aktuelt