– Grette har mange spennende eiendomskunder, som er involvert i ulike eiendomsprosjekter og transaksjoner. Det er også et miljø med veldig flinke folk, og gir meg muligheten til å arbeide tett sammen med kollegaer innenfor flere forretningsområder, som skatt, selskapsrett, entreprise og eiendom, sier Kari-Ann Mosti, senioradvokat i Grette.
Hun kommer fra stillingen som advokat/Senior Manager i Ernst & Young Tax Oslo (EY), hvor hun har arbeidet med merverdiavgift siden 2002. Tidligere var hun ansatt i avgiftsavdelingen i Skattedirektoratet, og har over 20 års erfaring med avgiftsrådgivning innen de fleste bransjer.
– Jeg har arbeidet med merverdiavgift og fast eiendom gjennom mange år i EY. I Grette vil jeg i enda større utstrekning bli tidlig involvert i prosjektene, og gjennom strategisk rådgivning vil jeg kunne bidra til å sikre posisjoner og skape merverdier for kundene – i samarbeid med resten av teamet, sier hun.
Mosti er MVA-spesialist med lang og bred erfaring med rådgivning til en rekke store norske og internasjonale selskaper. Hun har særlig arbeidet med avgiftsmessige problemstillinger i tilknytning til finansbransjen, import/eksport av varer/tjenester, kjøp og salg av selskaper og virksomhet, herunder restruktureringer og due diligence, samt fast eiendom.
– Kari-Ann vil være tilknyttet Corporate og Finans, og hennes erfaring vil bidra til en betydelig styrking av Grettes rådgivning på avgiftsområdet overfor hele firmaets spekter av klienter. Vi er veldig glade for å kunne ønske Kari-Ann velkommen på laget, sier Marius Sollund, partner og leder for Grettes skatte- og avgiftsavdeling.
Fokus på merverdiavgift
Estate Nyheter har samtidig snakket med Mosti om merverdiavgift som avgjørende faktor for lønnsomheten ved salg og utvikling av næringseiendom.
– Hvorfor er det viktig med fokus på merverdiavgift i en tidlig fase i eiendomsprosjekter?
– Planlegging og riktig strukturering er viktig for å unngå risiko for økonomisk tap i form av unødig innlåsing av merverdiavgift, etterberegning av merverdiavgift eller i verste fall nektet fradrag og tilleggsavgift.
Hun mener riktig strukturering kommer an på prosjektet.
– Men etter omstendighetene kan det for eksempel være gunstig å legge bolig- og næringsarealer i separate selskaper. Det kan også være gunstig å opprette egne selskaper for parkeringsarealer og kantine. Så skal man huske på at det er like sentralt å vurdere andre potensielle rettsvirkninger av å strukturere prosjektet, herunder skattemessige implikasjoner.
– Og derfor skjer slike struktureringer ved aksjesalg, fisjoner og fusjoner?
– Det er jo vanlig praksis, men det skal være nevnt at Skattedirektoratet allerede i 2015 uttalte at fisjon, fusjon og salg av utleieeiendom hvor det er pågående byggearbeider vil utløse tap av fradragsrett og tilbakeføringsplikt. Dette begrunnes med at avgiftssubjektet i disse tilfellene ikke vil komme i gang med utleievirksomhet, og fradragsrett etter frivillig registrering vil dermed være utelukket. For vedlikehold vil fradragsrett for merverdiavgift være tapt med endelig virkning, mens ved påkostninger kan justeringsrett overføres. Hvis leietaker er til stede i lokalene mens byggetiltakene utføres, vil imidlertid avgiftssituasjonen kunne forbedres noe. Per dags dato er vi ikke kjent med saker hvor resultatet har vært etterberegning på dette grunnlaget, men det er viktig å være klar over risikoen.
– Er det bare snakk om å unngå en nedside her?
– Nei, det vil jeg ikke si. Når det for eksempel gjelder infrastrukturkostnader, kan anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen være aktuelle tilpasningsmodeller. Kort fortalt kan et konstruktivt samarbeid med offentlige myndigheter legge til rette for optimalisering av merverdiavgift, som bidrar til å redusere byggekostnadene for utbygger. Jeg kan også nevne at bevisst utforming av romprogram og tjenestetilbud i bygg vil kunne påvirke fradragsretten i ulike deler av bygget. Det kan legge til rette for økt fradragsrett, og dermed lavere byggekostnader for utbygger.
– Kan du nevne praktiske eksempler på fallgruver utbyggere bør være klar over?
– Jeg kan for eksempel nevne dommen fra Høyesterett i fjor (SPG Ole Deviks vei AS og staten v/Skatt øst), hvor en utbygger ble dømt til å betale tilbake over 18 millioner kroner i fradragsført merverdiavgift, og ble pålagt 20 prosent tilleggsavgift. Poenget her var at leieavtalen – som var inngått med entreprenøren som oppførte bygget – hadde spesielle klausuler, hvor det blant annet fremgikk eksplisitt at leietaker ikke pliktet å tiltre leieobjektet og at utleier skulle forsøke å finne andre leietakere.
– Hva med fallgruver i transaksjoner med utviklingseiendom?
– Fellesregistrering for merverdiavgift kan innebære en betydelig avgiftsfelle hvis det skjer ut-/inntreden av selskaper, for eksempel som følge av aksjesalg, og det samtidig pågår byggearbeider i selskapet/selskapene som trer ut av fellesregistreringen, før utleien kommer i gang. Skattedirektoratet har i en bindende forhåndsuttalelse fra 2015 uttalt at fradragsrett vil bortfalle fordi den fellesregistrerte enheten, som har pådratt seg/fradragsført inngående avgift, er en annen enn det subjektet hvor utleien vil finne sted. Før byggeprosjekter starter opp, bør fellesregistreringsstatus derfor vurderes. Er det overhodet et aktuelt scenario med salg/endret eierskap før endelig fullføring/overtakelse, bør fellesregistreringen avvikles i forkant.
