Peker igjen på KLP

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter får fra uavhengig hold indikert at KLP tar over bygget (bildet), men det er altså ikke bekreftet. Situasjonen minner imidlertid mye om den samme som for temmelig nøyaktig to år siden: Kilder i markedet pekte den gangen på KLP som kjøperen av Schweigaards gate 21-23, og disse ryktene stemte.

«Det har vi ingen kommentar til», skriver informasjonsrådgiver Peder Ullevold i KLP på henvendelsen fra NE nyheter om de er kjøperen denne gangen også.

RekordlavtNE nyheter skrev i slutten av oktober at det trolig er et norsk egenkapitalfond som er kjøperen av BA-HR bygget i Tjuvholmen Allé 16. Det er overraskende, ettersom direkteavkastningen – yielden – er ventet å ligge rundt rekordlave 3,5 prosent. Ingen norsk aktør har så langt vært i nærheten av å kjøpe en kontantstrømeiendom med markedsleie til en så lav yield.

KLP kjøper ubelånt, og et livselskap som KLP har en rentegaranti ut mot kundene å hensynta. Denne garantien er langsomt på vei nedover. Finanstilsynet besluttet i slutten av juni 2014 – med virkning fra 2015 – å senke maksimal grunnlagsrente for livsforsikringer fra 2,5 prosent til 2,0 prosent.

En inflasjonsbeskyttet direkteavkastning på 3,5 prosent er fortsatt godt over den gjennomsnittlige rentegarantien til KLP, som ifølge Ullevold for tiden ligger på 2,6 prosent. Mot slutten av leieperioden vil dette gapet trolig være enda større, gitt at det ikke blir et kraftig løft i rentenivået.

Som skaptHva taler så mer for at det er KLP? KLP er kjent for å kjøpe store og effektive bygg som har en god beliggenhet. Bygget tilfredsstiller alle disse kriteriene.

Adm. direktør Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom AS pekte nylig overfor NE nyheter på at det er et krevende marked, der det er vanskelig å få tak i bygg. Men Gjørtz sa også at KLP de nærmeste årene skal kjøpe eiendommer for 5-10 milliarder kroner og styrer etter en eiendomsandel på 10-15 prosent.

De skal ligge i den øvre delen av dette intervallet, og det kortsiktige målet er på 13 prosent. Eiendomsandelen i kollektivporteføljen i dag ligger på 12,2 prosent, så det er altså kapasitet til å kjøpe mer eiendom.

GrundigeEt annet forhold som peker på KLP, er at de gjør grundige avsluttende gjennomgåelser ved overtakelse av eiendommer, som noen ganger har ført til brudd.

Due diligence har pågått i nokså lang tid for et såpass «enkelt» bygg som BA-HR-bygget: Et nytt kontorbygg med én kjent leietaker, med en nylig reforhandlet leiekontrakt der det er rensket opp i en del svakheter, og det skal ikke være problemer knyttet til forurensning, kulturminner, vern osv.

Usikkerheten er den såkalte exit-yielden og restverdien til bygget om 15 år når kontrakten med BA-HR går ut. Men trolig regner KLP – hvis de er kjøperen – investeringen som svært sikker med hensyn til debitorrisiko og mulig mislighold.