Norsk likevel?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter skrev denne uken at høstens mest omtalte bygg, BA-HR-bygget på Tjuvholmen, er solgt. Formelt har det ikke vært noen overtakelse, det pågår nå avsluttende due diligence, den siste kvalitetssikringen. Transaksjonen gir en rekordlav direkteavkastning – yield – for en kontantstrømseiendom med markedsleie, i området 3,5-3,6 prosent.

Kjøperen er altså ikke kjent, NE nyheter har skrevet at det etter alt å dømme er et utenlandsk fond som tar over. Men nå hører NE nyheter fra markedshold at det skal være et norsk egenkapitalfond som er den eieren av bygget.

OverraskendeDet er i så fall overraskende ut fra signaler fra næringsmeglere. DNB Næringsmegling skrev i sin seneste markedsrapport at det er få norske aktører som i dag vil strekke seg under 4 prosent. DNB tror at for de fleste norske aktørene som investerer i lavyieldsegmentene er det mer nærliggende å kjøpe for eksempel en 10-års leiekontrakt på yield ca. 5,00 prosent i en av kontorklyngene langs Ring 3 eller ned mot 4,5 prosent for en lang Skøyen-kontrakt, fremfor en CBD-eiendom på tretallet.

Derimot kan utenlandske aktører ifølge DNB være villige til å akseptere en direkteavkastning ned mot 3,5 prosent. NE nyheter understreker også at ryktene svirrer i markedet om hvem som er kjøperen, fra annet hold snakkes det om et tysk fond. Det er mer logisk ut fra noen av de seneste kjøpene i Norge, som Stortingsgata 6. Her var yielden, litt avhengig av hvordan man regner, på noe under 4 prosent.

Hvis man ser på hvilke typer norske investorer som kunne være aktuelle ved en yield ned mot 3,5 prosent, peker blant annet livselskapene og pensjonskassene seg ut, førstnevnte særlig ut fra rentegarantien ut mot kundene.

InflasjonsbeskyttetDenne ligger på rett over 3 prosent, så en inflasjonsbeskyttet avkastning på 3,5 prosent ligger fortsatt over garantien. Andre potensielle norske kjøpere kan være storkundefond.

Ett stort usikkerhetsmoment når man kjøper til en slik lav direkteavkastning, er hvilken yield eiendommen vurderes å ha etter utløpet av den 15-årige leiekontrakten med BA-HR, den såkalte exit yielden.

RekordhøytSett fra en långivers side, vektlegges særlig to forhold når de skal belåne et kjøp: robusthet i kontantstrømmen og exit yielden. http://www.estatenyheter.no/2016/10/26/forsiktige-utlendinger/ Men det skal altså ikke være lånefinansiering inne i bildet her.

Uansett, prisen for BA-HR-bygget tilsvarer i området 100 000 kroner kvadratmeteren og vil være den klart høyeste kvadratmeterprisen som noensinne er oppnådd for et rent kontorbygg i Norge. Salgssummen skal ligge i området 700 millioner kroner.