– Det kan virke som Forsvarsbygg, vår selger, har ombestemt seg og ikke ønsker boligutvikling på tomten, sier Lars Windfeldt.
I 2004 kjøpte han og Høegh Eiendom FO-bygningen og en 35,5 mål ubebygd tomt ved Gardeleiren på Huseby i Oslo av Forsvarsbygg. I kjøpskontrakten la Forsvarsbygg inn en egen klausul som skulle sikre dem en ekstra sum for hver kvadratmeter nyutvikling. Jo større utnyttelse jo høyere ekstrabetaling per kvadratmeter var regulert i en eksponensiell formel. De betalte 240 millioner kroner for eiendommen.
– Det var to årsaker til at vi kjøpte eiendommen, den store tomten som lå attraktivt til og det gamle FO-bygningskomplekset med 26.000 kvadratmeter leieareal og 1.000 tomme cellekontor, sier Windfeldt, og legger til:– Det var en ganske formidabel satsning vi gjorde den gangen, men vi gjorde det fordi vi hadde en tobeinsstrategi.
Les også: Småhusplanen stadfestes av departementet
– Her var det en eiendom vi måtte lykkes med et utleiearbeid for å fylle opp eksisterende bygningsmasse, samtidig som vi foredlet den store tomten. I prospektet løftet Forsvarsbygg frem et par viktige poenger. Det ene var at tomten var velegnet først og fremst for boligutvikling, og med et «potensielt utbyggingsareal i størrelsesorden 20.000-30.000 kvadratmeter», forklarer han.
Selger protesterer– Forsvaret har nå i forbindelse med høringen på vårt planforslag, som gikk ut 2. mai i år, kommet med tre innsigelser, to av dem er alvorlige, den tredje går på trafikale forhold – denne siste blir vi sikkert enige om og vi vil finne en god løsning, sier han.
De to innsigelsene som gjenstår er den såkalte sikttematikken og makeskifte, som ifølge Windfeldt egentlig ikke er et makeskifte, men en kompensasjon med erstatningsarealer.
– Siktlinjeproblematikken var helt ny for oss i 2013, det var aldri snakk om dette fra Forsvarsbygg, vi har jo hatt kontakt med dem i ulike sammenheng som naboer, sier eiendomsutvikleren, som opplever selger som ganske lukket.
Det at Windfeldt og Høegh Eiendom ikke får innsyn i saksdokumentene og den reelle begrunnelsen for siktlinjeproblematikken oppleves problematisk for kjøper.
Les også: – Regulerings-forvirring i Oslo
Tilfeldig– Siktlinjen er en pussighet, det er en linje de har trukket fra kanten av sin ekserserplass over egne hustak, og skjærer og høvler vekk to, tre etasjer gjennom hele vår boligfelt. Dette reduser utnyttelsen ganske vesentlig, og var helt uventet, vi hadde aldri hørt noe om at det skulle være noe siktlinjehensyn, sier han oppgitt.
Windfeldt synes siktlinjeproblematikken virker tilfeldig, ettersom man kan stå på flere steder av eiendommen å titte inn i Gardeleiren. Både fra befalsmessen, taket til FO-bygget og på kollen – bak Gardens tidligere svømmebasseng og stupetårn.
– Det virker litt rart at en at siktlinjen bare skal gjelde den lille sektoren som akkurat skjærer igjennom vårt boligfelt i retning vest, men fra resten av de 180 gradene kan du ha innsyn. Det er ikke noe hold i det – ikke noe juridisk hold heller, ifølge våre advokater i BA-HR, påpeker han.
Les også: Revisjon av kommuneplanen for Oslo
Videre minner Windfeldt på at det i salgsprospektet fra 2004 nevnes tydelig at Forsvaret må tilpasse seg sivilt naboskap.
– Et helt annet forhold er at Gardens virksomhet jo heller ikke er av en karakter som tilsier spesielle hensyn, sier han.
AmbassadereguleringsvedtaketDen andre innsigelsen gjelder et erstatningsareal, og bunner ut i det såkalte ambassadereguleringsvedtaket. Cirka et halvt år før Forsvarsbygg ved Skifte Eiendom solgte eiendommen til Windfeldt og Høegh Eiendom, solgte de en uregulert 40 måls tomt til den amerikanske ambassaden, på andre enden av Husebyskogen.
Les også: Vil inngå flere utbyggingsavtaler
Les også: Her kommer boligveksten i Oslo
– Dette ble fort vekk veldig kontroversielt, ambassadesaken dro ut på tid. Det var først ved årsskiftet 2006/2007 at bystyret behandlet den. Da var det et antall rekkefølgebestemmelser knyttet til ambassadevedtaket, og Forsvaret hadde forpliktet seg til å levere en ferdig regulert tomt til amerikanerne – det var en forutsetning for transaksjonen, forklarer Windfeldt.
Forsvarsbygg ble pålagt å levere et arealregnskap, der Plan- og Bygningsetaten kunne akseptere 32 mål av totalt 40 mål, da kvaliteten ble vurdert høyere.
– Byrådet var usikre på hvordan avstemningen ville ende i Bystyret, og var veldig opptatt av å få dette igjennom. Derfor kom de med et forslag om en oversaldering av arealregnskapet, da var det ikke 32 mål som gjaldt lenger, men 42 mål, sier han.
Tre mål skulle tas fra Forsvarsbyggs tomt, og syv mål de hadde solgt til Windfeldt og Høegh Eiendom.
Les også: Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet
Alvorlige konsekvenser– Dette ville få alvorlige konsekvenser for oss, og vi måtte ha halvert boligfeltet vårt. Vi protesterte heftig på den totale urimeligheten at vi skulle ende opp med svarteper, som en slags dominobrikkekonsekvens av at Forsvarsbygg hadde solgt til amerikanerne før de solgte til oss, sier han oppgitt.
– Vi er en uskyldig tredjepart, Forsvarsbygg kaller dette vanlig reguleringsrisiko, det mener ikke våre jurister. Det mest nærliggende er at de må bære dette på egen kappe, og ta konsekvensene av kravene til å kunne klare å levere en ferdig regulert tomt, mener Windfeldt.
– Det er derfor vi som utviklere og Plan- og Bygningsetaten som reguleringsmyndighet, begge legger til grunn at Forsvarsbygg kompenserer kjøper med erstatningsarealer fra sin tilgrensende store parkeringsplass. Dette muliggjør at boligprosjektet kan realiseres fullt ut med bare en marginal plasseringsforflytning, avslutter han.
Les også: Vanskeligere for eplehageutbyggere
