Nye regler ved arbeider på bolig og bygg

Formålet med endringene er å gjøre det enklere å foreta endringer på eksisterende byggverk, og dermed oppnå en mer effektiv utnyttelse av bygningsmassen. Dette har også en viktig side mot gjenbruk og bygningers levetid. Byggesaksbehandlingen skal videre bli mer forutsigbar og mer effektiv. Videre forsterkes tiltakene mot boligspekulasjon og hyblifisering, og det gis også nye regler som skal hindre at bygg er farlige for omgivelsene.

Hvilke regler gjelder for hvilke arbeider

Blant de viktigste endringene er klargjøringen av hvilke arbeider som omfattes av plan- og bygningsloven, og hvilke krav som gjelder. Direktoratet for byggkvalitet har i den forbindelse laget en egen veileder for arbeid på eksisterende bygg. Veilederen gir hjelp til å vurdere om arbeid på eksisterende bygg er vedlikehold, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller hovedombygging. Den gir også rettledning med hensyn til hvilke arbeider som krever søknad og om kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder.

Unntak fra tekniske krav

Et viktig poeng i de nye reglene er en ny unntaksparagraf som gir kommunene større mulighet til å gi unntak fra tekniske krav.

Hovedregelen etter plan- og bygningsloven er at tiltak etter lovens § 20-1 på eksisterende byggverk må oppfylle krav i loven og byggteknisk forskrift. Unntak kan gis dersom det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, såfremt bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.

Den nye unntaksparagrafen innebærer at unntaksadgangen utvides slik at unntak kan gis så lenge hensynet til trygghet, helse og miljø ivaretas. Et viktig formål med regelendringen er å gi kommunene større mulighet til å løse utfordringer knyttet til for eksempel tomme lokaler og manglende liv i bysentrum. Bestemmelsen legger også til rette for at kommunene kan ta hensyn til byggverk som formelt er vernet, slik at endringsarbeider kan skje uten at viktige kulturverdier blir ødelagt.

Hyblifisering

Med "hyblifisering" siktes det primært til situasjoner hvor boliger bygges om, eller på annen måte tilrettelegges for beboelse for flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning. Det typiske eksempelet er at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i en leilighet/bolig, eventuelt at store leiligheter splittes opp i flere mindre, selvstendige boenheter.

Hyblifisering bidrar til å øke boligtilbudet. Samtidig medfører hyblifisering utfordringer knyttet til bomiljø både for dem som bor i boligene og for nabolaget eller sameiet som boligen inngår i.

Etter plan- og bygningsloven vil eier kunne gjøre en rekke mindre bygningsmessige endringer uten at krav om byggesøknad utløses. Likeledes innebærer eierseksjonsloven at eier fritt kan foreta mindre bygningsmessige endringer inne i boligen, og ikke minst leie ut boligen til hvem eier vil. Å bygge om eller tilrettelegge en bolig slik at flere kan bo der, kan imidlertid være en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven.

Med de nye reglene åpnes det for at kommunene kan gi planbestemmelser om oppdeling av boenheter i hybler. Kommunene kan på den måten forby oppdeling mv. Lovendringene innebærer dessuten at dersom en seksjonseier ønsker å bygge om, eller på annen måte tilrettelegge, bruksenheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for boliger med tilsvarende størrelse og romløsning, må dette godkjennes av sameiets årsmøte med to tredjedels flertall. Terskelen for at årsmøtets godkjenning kreves, er imidlertid ment å være nokså høy. Seksjonseiers rett til å foreta mindre bygningsmessige endringer inne i boligen videreføres dermed.