Mesaninetasjer i næringsbygg – søknadspliktig?

Hvorvidt byggetiltaket er søknadspliktig og om forholdet representerer et funn som bør håndteres i kjøpekontrakten, kan i mange tilfeller by på utfordrende tolkningsspørsmål og grensedragninger. Når det i næringsbygg er oppført ikke-omsøkte mesaniner står man i mange tilfeller ovenfor en noe skjønnspreget vurdering av hvorvidt tiltaket utløser søknadsplikt eller ikke. Viser det seg at tiltaket skulle ha vært omsøkt, kan dette potensielt få stor økonomisk betydning for kjøperen.

Hva er en mesanin?

En mesanin er en mellometasje og kan forekomme i ulike varianter. I mange tilfeller er en mesanin en opphøyd plattform eller platå med trapp, oppført mellom to eksisterende etasjer. Dersom det i et lagerbygg ikke er behov for å benytte hele etasjens høyde, kan det være hensiktsmessig å etablere en mesanin for deler av den eksisterende etasjen, slik at bygget får tilført et ekstra mellomplan. Både arealet på og under mesaninen kan tenkes brukt til for eksempel kontorer, showroom, møterom, lagerrom mv. Ved etablering av slik interne mesaniner i eksisterende etasje, får bygningen tilført et større areal i horisontalplanet, og følgelig et høyere utleiebart areal.

Når er oppføring av mesanin søknadspliktig?

Etter plan- og bygningsloven § 20-2 (2), jf. § 20-1 (1) (b) er "vesentlig endring av bygning, konstruksjon eller anlegg" søknadspliktige tiltak.

Om en endring er "vesentlig" vil blant annet avhenge av endringens omfang og kompleksitet. Kommunal- og distriktsdepartementet kom i 2021 med en veiledende uttalelse om vurderingen av vesentlighetsvurdering for mesaniner.

Departementet legger til grunn at en større mesanin som oppføres som varig innretning og som skal benyttes til personopphold (for eksempel møterom eller kontor), vil normalt være søknadspliktig. En mindre mesanin som utelukkende benyttes til oppbevaring av varer, anses normalt ikke som en "vesentlig" endring av bygning. Departementet mener slike innretninger vil kunne sorteres under kategorien "hyllesystem", som ikke omfattes av byggesaksbestemmelsene. Det samme gjelder for mindre flyttbare mesaniner som ikke griper inn i bærende konstruksjoner.

Mesaniner kommer i ulike varianter. Departementet fremhever følgende momenter som sentrale i vurderingen av søknadsplikt: 1) mesaninens størrelse, 2) utforming, 3) høyde, 4) om det er behov for inngrep i bærende konstruksjoner, og 5) om oppføring av mesaninen utløser tekniske krav eller påvirker sikkerheten i bygningen, samt 6) hva som er mesaninens bruksområde og om den skal benyttes til personopphold.

Det må foretas en konkret vurdering av hvorvidt tiltaket utløser søknadsplikt i den enkelte sak. Det kan i grensetilfeller være utfordrende å angi eksakt hvordan den innbyrdes vektingen av momentene i vurderingen skal gjøres. Oppføring av mesanin til bruk for kontorvirksomhet, vil utløse andre behov for sikkerhet og tekniske innretninger enn for eksempel bruk av mesanin til lagervirksomhet, selv om begge deler etter omstendighetene kan være et søknadspliktig tiltak.

Håndtering av ikke-omsøkte mesaniner i kontraktsforhandlingene

Etter plan- og bygningsloven er bygningsmyndigheten pålagt å føre tilsyn og forfølge ulovligheter, jf. kapittel 25 og 32. Ved byggesaksfunn i due diligence-gjennomgang, verserer det ofte ulike betraktninger mellom partene om det foreligger et avvik og særlig hvilken risikoeksponering avviket representerer. Ofte har partene ulike oppfatninger om oppdagelsesrisiko, risiko for misligholdsbeføyelser fra leietaker ved et ev. rettmessig pålegg fra kommunen, risiko for at forholdet adresseres i form av krav i forhandlingene med kjøper ved senere salg mv.

Dersom det avdekkes oppføring av en ikke-omsøkt mesanin, er første trinn å gjøre en vurdering av søknadsplikten basert på momentene det er pekt på over. Kommer man til at tiltaket utgjør et søknadspliktig tiltak, kan dette håndteres kjøpekontrakten ved ulike mekanismer.

1) En mulig mekanisme, er å innta en forpliktelse i kjøpekontrakten hvor Selger bekoster og besørger byggetillatelse og ferdigattest for mesaninen. Det er mange forhold som er egnet til å påvirke muligheten for å oppnå slik tillatelse. Blant annet om tiltaket og bruken er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, herunder hvordan det vil påvirke regulert utnyttelsesgrad. Det kan også være hindringer som følge av byggetekniske krav.

2) En annen løsning partene kan vurdere i forhandlingene, er at det skal innrømmes et prisavslag for kjøpers forestående kostnader ved å omsøke tiltaket, eller som kompensasjon for å bære risikoen ved avviket.

3) Det kan også inntas skadesløsholdelse som går gå ut på at kjøper og selskapet skal holdes skadesløs for kostnader som springer ut av rettmessig ulovlighetsoppfølging fra kommunen, samt kostnader forbundet å få tiltaket i lovlig stand. Selger ønsker som regel ikke skadesløsholdelser, og i den grad de aksepteres, vil selger ofte kreve at den er avgrenset i tid. Kjøper vil da være sikret mot risikoen i en begrenset periode.

Ofte vil en kombinasjon av flere mekanismer være best egnet for å håndtere risikoen på en balansert måte. Vår erfaring er at det ofte er hensiktsmessig å få kartlagt de faktiske forhold når det avdekkes ikke-omsøkte mesaniner i due diligence- prosesser. Dette for å ha et godt grunnlag for å foreta den konkrete vurderingen av spørsmålet om søknadsplikt, og ev. løfte spørsmålet inn i forhandlingene mellom partene.