Kronikk: Selvkost? Vis oss regningen!

Kronikk av Tone Tellevik Dahl, adm. direktør i Norsk Eiendom.

For eiendomsbransjen er dette særlig aktuelt på to områder: byggesaksgebyrer og kommunenes administrasjonsgebyr i forbindelse med justeringsavtaler for merverdiavgift. Begge deler er ordninger hvor kommunene ikke skal tjene penger. Begge deler er ordninger hvor betalingen i utgangspunktet skal være knyttet til faktiske kostnader i tråd med selvkostforskriften. Og på begge områder ser vi forskjeller som er så store mellom kommunene at det er grunn til å stille spørsmål om de er i tråd med forskriften. 

Dyrest på Nesodden 

Ferske tall fra SSB viser at det er store variasjoner i byggesaksgebyrer. Noe av dette kan selvsagt forklares. Organisering, effektivitet og lokale forhold spiller inn. Også selve gebyrregulativene kan være utformet forskjellig. Statistikken kan dessuten skjule at kommunene regner på litt ulike måter, og at noen legger inn overhead og andre indirekte kostnader i selvkosten.

Samtidig kan ikke dette være hele forklaringen. Når spriket blir på flere hundre tusen kroner knyttet til reguleringsplan hvor Nesodden tar 714 850 kroner, mens Trondheim tar 250 000 kroner, og flere titusen for oppføring av enebolig, begynner en å lure på om alle kostnadene faktisk ligger innenfor det regelverket tillater. For byggesaksbehandlingen sin del vet vi også at enkelte kommuner bruker mer tid og ressurser enn nødvendig, fordi saksbehandlingen går mer detaljert til verks, og gjerne utover det loven krever. For utbyggerne er dette ekstra krevende, fordi kostnaden ikke bare er gebyret i seg selv, men også tiden som går mens kapital, finanskostnader, risiko og annen usikkerhet løper videre.

Hvor mye koster to e-poster i året? 

Det samme mønsteret ser vi i kommunenes praksis for justeringsavtaler knyttet til MVA-kompensasjon. Også her er utgangspunktet klart: Administrasjonsgebyret skal ikke være en inntektskilde for kommunen. Stortinget har vært tydelig på at MVA ikke skal være en ekstrakostnad på byggeprosjekter, og at det i prinsippet skal være økonomisk likegyldig om nødvendig teknisk infrastruktur bygges av private eller det offentlige. Likevel ser vi ordninger der enkelte kommuner tar prosentandeler av innbetalt beløp eller opererer med standardiserte satser som ikke synes å være forankret i dokumenterte kostnader.

I dag spriker summene kommunene tar for å administrere ordningen fra 30 % av innbetalt beløp til 5000 kroner pr. år i ti år, pluss en engangssum for opprettelse av avtalen på alt mellom 10 000-100 000 kroner.

Oslo kommune har selv vært ærlige overfor bystyret at deres etat, som skal forvalte justeringsavtalene, kun trenger 2 % av innbetalt MVA for sitt arbeid, mens de resterende 28 % (av 30) skal gå til andre gode formål i kommunen. For oss i Norsk Eiendom oppleves dette å være i strid med regelverket. Enhver prosentsats er noe underlig, all den tid kostnadene for å sende inn kravet til staten og så viderebetale til utbygger er den samme, helt uavhengig av størrelsen på det innbetalte MVA-beløpet. 

Tanken om at kommunene trolig opererer på grensen av det lovlige er blitt forsterket ved at departementet selv tydeliggjør i Stortingsproposisjon 115 L fra i fjor, som handler om endringer i plan- og bygningsloven, at kommuner ikke kan beholde innbetalt MVA utover det det koster å forvalte justeringsavtalen. Norsk Eiendom har særlig merket seg departementets analyse av kommuners dårlige praksis (side 149-150 i lovprop.) hvor de blant annet sier: “Andre kommuner har betinget seg betydelig større andeler, slik at refundert merverdiavgift blir en gevinst for kommunen”. De konkluderer med at “Departementet mener imidlertid på generelt grunnlag at en utbyggingsavtale ikke kan gi kommunen et overskudd for kommunen utover det som er nødvendig...”.

Det er litt skuffende at departementet selv ikke forfølger dette juridisk eller gjennom tilsyn, all den tid de selv påpeker tvilsom praksis. Det er samtidig ikke en ønsket situasjon at det blir et rush med søksmål mot ulike kommuner og deres praksis, da det spiser ressurser fra alle parter. Derfor fremholder vi fortsatt ønsket om at bransjen får rett til frivillig registrering i MVA-registeret. Da vil innbetaling og refusjon bli et direkteforhold mellom utbygger og stat, uten at kommunene trenger å bruke tid på å forhandle, og senere forvalte justeringsavtaler. Dette har vi senest spilt inn til Kommunekommisjonen, som nå jobber med sin andre delrapport.

Spesifisert regning 

All den tid det er så store sprik i hva kommunene velger å ta i byggesaksgebyr og administrasjonsgebyr for justeringsavtaler, mener jeg tiden er inne for å be om mer åpenhet om grunnlaget for gebyrene. På samme måte som vi anbefaler våre medlemmer å ha åpen bok om felleskostnader – hva de består av og hvor store de er – må kommunene tåle samme spørsmål. Kan de dokumentere kostnadene? Kan de vise hvilke drifts- og kapitalkostnader som inngår? Kan de forklare fordelingsnøklene? Kan de sannsynliggjøre at det som kreves inn faktisk er i tråd med selvkostforskriften? 

Dette handler ikke om å mistenkeliggjøre kommunene. Det er et argument for å bygge tillit rundt gebyrene. Men tillit forutsetter innsyn, etterprøvbarhet og saklige begrunnelser. 

Derfor er oppfordringen fra oss til bransjen enkel: Be om spesifisert regning før du betaler.