Totalt skadet – delvis regulert: Derfor bør utleier presisere meglerstandarden

I juni 2025 ble de reviderte meglerstandardene for leie av næringsbygg og næringslokaler fra Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere lansert. Som del av revisjonen ble blant annet meglerstandardenes bestemmelser om partenes rettigheter og forpliktelser i tilfeller der leieobjektet blir totalskadet ved brann eller annen hendelig begivenhet endret. Endringen ble gjennomført i alle standardene.

Tidligere versjoner av meglerstandardene

I tidligere versjoner av meglerstandardene var utleier gitt en ensidig rett til å erklære seg fri fra leieavtalen dersom eiendommen ble ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet. Den ensidige adgangen var ment som en særskilt rett for utleier til å tre ut av leieavtalen under ekstraordinære omstendigheter.

Leietaker var ikke gitt en slik rett, ettersom tanken var at leietaker kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende i form av eksempelvis erstatning, avslag i leien eller heving i henhold til bakgrunnsretten og leieavtalen.

Fra ensidig til gjensidig rett

I de reviderte meglerstandardene er utleiers ensidige rett endret til en gjensidig adgang for begge parter til å erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen, dersom leieobjektet blir totalskadet ved brann eller annen hendelig begivenhet. Bestemmelsen gir dermed både utleier og leietaker en valgrett om å tre ut av avtalen.

Endringen representerer en utvidelse av leietakers rettigheter sammenlignet med tidligere ved at den etablerer en rett som ikke følger av tradisjonelle misligholdsbeføyelser. En rett til "å erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser" innebærer at leietaker kan tre ut av leieavtalen uten å kunne kreve eksempelvis leiereduksjon eller erstatning. Leietakers rett til å alternativt gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser i henhold til bakgrunnsretten og leieavtalen, herunder heving, gjelder imidlertid fortsatt.

Leietakers gjeninnflyttingsplikt

Meglerstandardene inneholder videre bestemmelser om leietakers gjeninnflyttingsplikt. Det varierer mellom standardene om bestemmelsene om leietakers gjeninnflyttingsplikt fremgår av standardteksten (f.eks. Standard leieavtale for næringsbygg | Nytt - Rehabilitert), eller om gjeninnflyttingsplikten fremgår som alternativ tilleggstekst bak i standarden (f.eks. Standard leieavtale for næringslokaler | Brukte - Som de er). Ordlyden er uansett tilnærmet lik i alle standardene, og partene avtaler normalt konkret om gjeninnflyttingsplikten skal inntas eller ikke.

Bestemmelsene om leietakers gjeninnflyttingsplikt er ikke endret i forbindelse med fjorårets revisjon. Fra eksempelvis standardteksten i punkt 19.2 i Standard leieavtale for næringsbygg (Nytt – Rehabilitert) fremgår det innledningsvis fortsatt at:

"Dersom Utleier ikke benytter sin rett etter punkt 19.1, skal Leietaker ikke ha rett til å heve leieforholdet dersom (…)".

Meglerstandardene begrenser leietakers rett til heving, dersom tre vilkår er oppfylt: (i) leieobjektet repareres/gjenoppføres av utleier innen en avtalt frist, (ii) utleier må kunne tilby et erstatningsleieobjekt som har en slik beliggenhet, størrelse og utforming at leietaker kan utøve tilnærmet normal virksomhet og (iii) utleier betaler alle kostnader forbundet med flytting til og fra erstatningsleieobjektet.

Bestemmelsen etablerer en defensiv sikkerhetsmekanisme for utleier som avskjærer leietakers hevingsrett. Utleier kan ved oppfyllelse av de tre vilkårene videreføre leieforholdet og kreve leietakers gjeninnflytting. For eksempelvis langvarige og gunstige leieavtaler kan dette være en viktig bestemmelse for utleiere, som også vil kunne ha betydning for verdsettelsen av eiendommen.

Utleiers sikkerhetsmekanisme gir kun beskyttelse mot leietakers hevingsrett

Problemet med siste revisjon av meglerstandardene er at disse, etter sin ordlyd, kun gir utleier beskyttelse mot leietakers hevingsrett. Ordlyden er med andre ord taus om hvordan utleiers sikkerhetsmekanisme står seg dersom leietaker erklærer seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen.

Det foreligger dermed risiko for at det kun er leietakers hevingsrett som avskjæres av utleier. Leietakers rett til å erklære seg fri fra leieavtalen vil potensielt fortsatt kunne påberopes, med den konsekvens at leieforholdet opphører, uten at utleier har noen defensive beføyelser for å sikre sine interesser.

Anbefaling

Utleiere som benytter siste versjon av meglerstandardene bør derfor vurdere å presisere ordlyden, slik at det uttrykkelig fremgår at utleier kan avskjære både leietakers hevingsrett og leietakers rett til å erklære seg fri fra leieavtalen. Med utgangspunkt i punkt 19.2 i Standard leieavtale for næringsbygg (Nytt – Rehabilitert), kan en slik regulering eksempelvis formuleres på følgende måte:

"Dersom Utleier ikke benytter sin rett etter punkt 19.1, skal Leietaker ikke ha rett til å erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen eller heve leieforholdet dersom (…)."

En slik presisering vil sikre utleier og fjerne risikoen for uklarhet og potensielle tvister mellom partene.