UENIG: At en som både er eier og har hjemmel, skal være uten beskyttelse fordi hjemmelen ble overført fra «feil» subjekt, ser vi ingen fornuftig grunn til, skriver advokat Anne Sofie Bjørkholt.
Foto: Krafftwork
Er sikringsfusjon virkelig nødvendig?
I en artikkel i Estate 14. mars 2023 skriver advokatene Bård Koppang og Lars I. Husebye i Selmer at man trolig ikke oppnår rettsvern ved å fusjonere et «hjemmelsselskap» (et selskap som kun har hjemmelen til en eiendom) med eiendomsselskapet (selskapet som er reell eier av eiendommen). For å være sikret rettsvern må man gjøre en ny fusjon, hvor det først sammenslåtte hjemmels- og eiendomsselskapet fusjoneres inn i et nytt selskap («sikringsfusjon»). Vi stiller spørsmål ved om det er riktig.
Begrunnelsen som anføres i
artikkelen, er at tinglysingsloven stiller krav om at det tinglyste dokumentet
også må gi uttrykk for et "rettserverv" eller
en "rettsstiftelse". Artikkelforfatterne
tolker dette slik at overføringen av hjemmelen til den reelle eieren (eiendomsselskapet)
alene ikke gir rettsvern; i tillegg kreves det at overføringen skjer fra den
person som overdro eiendommen til eiendomsselskapet. Det er ikke tilstrekkelig
å tinglyse et erverv fra en tidligere eier, herunder et hjemmelsselskap.
Skal man tolke tinglysingsloven slik?
Er det virkelig nødvendig med dette omfattende DD-arbeidet og disse ekstra fusjonene,
som fordyrer transaksjonene? Kan vi ikke stole på at den som både er reell eier
og har tinglyst hjemmel, også har rettsvern?
Vi har ikke tinglysningsplikt i
Norge. Man behøver ikke tinglyse sitt eierskap til en eiendom, men da har man
heller ikke rettsvern. Grunnboken er ikke et eierregister, det er et
rettsvernsregister.
I en del tilfeller står derfor
hjemmelen på en annen enn den som er eier. Det er ofte tilfellet i
boligutvikling, der hjemmelen overføres direkte fra opprinnelig grunneier til
boligkjøper. Eller det kan oppstå ved generasjonsskifter i familier. Og i en
rekke andre tilfeller. Tomme hjemmelsselskaper er et slikt. Da kan hjemmel og
eierskap forenes ved at reell eier tinglyser hjemmelsoverføring til seg på et senere tidspunkt, når det er
ønskelig eller påkrevet. Det kan skje ved tinglysning av et ordinært kjøp eller
gjennom fusjon/fisjon mellom hjemmelshaver og reell eier. At en fusjon eller en
fisjon følger samme regler som et avtaleerverv, ble fastslått av Høyesterett i
2017.
Spørsmålet er om hjemmelen, for å
sikre eieren rettsvern, må overføres fra den som også hadde det reelle eierskapet
i leddet før (selgeren)? Og om det i tillegg må skje samtidig med at eiendommen
overføres? I så fall har privatpersoner som både er reelle eiere og
hjemmelshavere, ikke mulighet til å oppnå rettsvern, hvis de har fått hjemmelen fra en annen enn
selgeren. En privatperson kan jo ikke gjennomføre noen etterfølgende fusjon for
å overføre eierskap og hjemmel samlet. Kan man alternativt «reparere» at hjemmelen
kommer fra en annen enn selgeren, ved at begge oppgis i skjøtet (den ene som
selger og den andre som hjemmelshaver)?
Spiller ingen rolle
Vi mener det ikke spiller noen
rolle for rettsvernet hvor hjemmelen ble overført fra, så lenge hjemmelen er overført
til (tinglyses på) den som er reell eier i dag. Tinglysingsloven §§ 20
og 23 omhandler når man har rettsvern/beskyttelse. Premisset for
bestemmelsen er at man er reell eier. For ellers er det jo ingenting å
beskytte. Man kan etter vårt syn ikke lese inn i bestemmelsene at tinglysningen
må skje ved overføring av hjemmel fra den som sist var reell eier, eller at
skjøtet må oppgi både selger og hjemmelshaver hvis det ikke er slik. Det er
ikke det bestemmelsene handler om. Bestemmelsene handler om hva som skal til
for å rettsbeskytte et eierskap, enten det allerede eksisterer eller oppstår.
Og det som skal til, er tinglysning, det vil den formelle registreringen av det
reelle eierskapet.
Er den noen
grunn til å oppfatte loven strengere? Vi kan ikke se at det er det. Ordlyden er
ikke klar nok til å begrunne at rettsvern forutsetter at hjemmelen må overføres
fra den siste eieren. Høyesterettsdommen fra 2008 sier ikke noe om dette. Den
omhandler en som er reell eier, og en som ikke er det, men der ingen av dem
hadde tinglyst sin rett, altså en annen situasjon. Forarbeidene gir ingen indikasjoner
på en slik begrensning i rettsvernet.
Vi kjenner heller ingen andre rettskilder
som støtter opp om en slik forutsetning for rettsvern til eierskap. Hensynet
til grunnbokens troverdighet tilsier at den som både er reell eier og har
hjemmel, også har rettsvern. Hensynet til enkle, klare og praktikable regler
trekker i samme retning.
At en som både
er eier og har hjemmel, skal være uten beskyttelse fordi hjemmelen ble overført
fra «feil» subjekt, ser vi ingen fornuftig grunn til. Det fremstår som en ren
felle. Det vil også medføre en de-facto «tinglysningsplikt» fordi eieren i
hvert ledd må tinglyse for at siste ledd skal ha rettsvern, noe som stemmer
dårlig med at vi ikke har tinglysningsplikt.
Etter vårt
syn etablerer en reell eier rettsvern ved å få registrert hjemmelen på seg.
Hvem som hadde hjemmelen sist, har ikke betydning. Det har heller ikke
betydning om hjemmelen overføres ved et ordinært salg, fisjon eller fusjon. Er
hjemmel og reelt eierskap først samlet, så er det etablert rettsvern.
Var det
ikke slik, ville man ikke oppnå rettsvern om man solgte eiendom til en annen,
beholdt hjemmelen og deretter senere kjøpte eiendommen tilbake. Eller om
boligkjøperen har fått overført hjemmel ved blanco-skjøte fra grunneier to ledd
foran. Det tror vi få vil mene.
…