Er sikringsfusjon virkelig nødvendig?

Begrunnelsen som anføres i artikkelen, er at tinglysingsloven stiller krav om at det tinglyste dokumentet også må gi uttrykk for et "rettserverv" eller en "rettsstiftelse". Artikkelforfatterne tolker dette slik at overføringen av hjemmelen til den reelle eieren (eiendomsselskapet) alene ikke gir rettsvern; i tillegg kreves det at overføringen skjer fra den person som overdro eiendommen til eiendomsselskapet. Det er ikke tilstrekkelig å tinglyse et erverv fra en tidligere eier, herunder et hjemmelsselskap.

Reparering av manglende rettsvern gjennom fusjon

Skal man tolke tinglysingsloven slik? Er det virkelig nødvendig med dette omfattende DD-arbeidet og disse ekstra fusjonene, som fordyrer transaksjonene? Kan vi ikke stole på at den som både er reell eier og har tinglyst hjemmel, også har rettsvern?

Vi har ikke tinglysningsplikt i Norge. Man behøver ikke tinglyse sitt eierskap til en eiendom, men da har man heller ikke rettsvern. Grunnboken er ikke et eierregister, det er et rettsvernsregister.

I en del tilfeller står derfor hjemmelen på en annen enn den som er eier. Det er ofte tilfellet i boligutvikling, der hjemmelen overføres direkte fra opprinnelig grunneier til boligkjøper. Eller det kan oppstå ved generasjonsskifter i familier. Og i en rekke andre tilfeller. Tomme hjemmelsselskaper er et slikt. Da kan hjemmel og eierskap forenes ved at reell eier tinglyser hjemmelsoverføring til seg på et senere tidspunkt, når det er ønskelig eller påkrevet. Det kan skje ved tinglysning av et ordinært kjøp eller gjennom fusjon/fisjon mellom hjemmelshaver og reell eier. At en fusjon eller en fisjon følger samme regler som et avtaleerverv, ble fastslått av Høyesterett i 2017.

Spørsmålet er om hjemmelen, for å sikre eieren rettsvern, må overføres fra den som også hadde det reelle eierskapet i leddet før (selgeren)? Og om det i tillegg må skje samtidig med at eiendommen overføres? I så fall har privatpersoner som både er reelle eiere og hjemmelshavere, ikke mulighet til å oppnå rettsvern, hvis de har fått hjemmelen fra en annen enn selgeren. En privatperson kan jo ikke gjennomføre noen etterfølgende fusjon for å overføre eierskap og hjemmel samlet. Kan man alternativt «reparere» at hjemmelen kommer fra en annen enn selgeren, ved at begge oppgis i skjøtet (den ene som selger og den andre som hjemmelshaver)?

Spiller ingen rolle

Vi mener det ikke spiller noen rolle for rettsvernet hvor hjemmelen ble overført fra, så lenge hjemmelen er overført til (tinglyses på) den som er reell eier i dag. Tinglysingsloven §§ 20 og 23 omhandler når man har rettsvern/beskyttelse. Premisset for bestemmelsen er at man er reell eier. For ellers er det jo ingenting å beskytte. Man kan etter vårt syn ikke lese inn i bestemmelsene at tinglysningen må skje ved overføring av hjemmel fra den som sist var reell eier, eller at skjøtet må oppgi både selger og hjemmelshaver hvis det ikke er slik. Det er ikke det bestemmelsene handler om. Bestemmelsene handler om hva som skal til for å rettsbeskytte et eierskap, enten det allerede eksisterer eller oppstår. Og det som skal til, er tinglysning, det vil den formelle registreringen av det reelle eierskapet.

Er den noen grunn til å oppfatte loven strengere? Vi kan ikke se at det er det. Ordlyden er ikke klar nok til å begrunne at rettsvern forutsetter at hjemmelen må overføres fra den siste eieren. Høyesterettsdommen fra 2008 sier ikke noe om dette. Den omhandler en som er reell eier, og en som ikke er det, men der ingen av dem hadde tinglyst sin rett, altså en annen situasjon. Forarbeidene gir ingen indikasjoner på en slik begrensning i rettsvernet.

Disse eiendomsadvokatene er «Next Generation Partners»

Vi kjenner heller ingen andre rettskilder som støtter opp om en slik forutsetning for rettsvern til eierskap. Hensynet til grunnbokens troverdighet tilsier at den som både er reell eier og har hjemmel, også har rettsvern. Hensynet til enkle, klare og praktikable regler trekker i samme retning.

At en som både er eier og har hjemmel, skal være uten beskyttelse fordi hjemmelen ble overført fra «feil» subjekt, ser vi ingen fornuftig grunn til. Det fremstår som en ren felle. Det vil også medføre en de-facto «tinglysningsplikt» fordi eieren i hvert ledd må tinglyse for at siste ledd skal ha rettsvern, noe som stemmer dårlig med at vi ikke har tinglysningsplikt.

Etter vårt syn etablerer en reell eier rettsvern ved å få registrert hjemmelen på seg. Hvem som hadde hjemmelen sist, har ikke betydning. Det har heller ikke betydning om hjemmelen overføres ved et ordinært salg, fisjon eller fusjon. Er hjemmel og reelt eierskap først samlet, så er det etablert rettsvern.

Var det ikke slik, ville man ikke oppnå rettsvern om man solgte eiendom til en annen, beholdt hjemmelen og deretter senere kjøpte eiendommen tilbake. Eller om boligkjøperen har fått overført hjemmel ved blanco-skjøte fra grunneier to ledd foran. Det tror vi få vil mene.

…