Boligutvikleren Sequoia har brukt mye tid
på å se på hvordan man kan få opp boligbyggingen i Oslo. Tidligere har de presentert
hvordan utvikling av råloft i gamle bygårder kan gi minst 3.500 nye boliger. Nå
mener selskapet at det har løsningen på hvordan Oslo kan få 15.000 nye boliger
i den eksisterende bygningsmassen.
I mai i år arrangerte Sequoia et seminar,
hvor fagfolk, utviklere og myndigheter diskuterte barrierer og løsninger for å
øke takten i konvertering og gjenbruk av eksisterende bygningsmasse. Daglig
leder Knut Olav Wik-Klokk i Sequoia Utvikling mener seminaret viste tydelig at
vi har et stort uutnyttet potensial og store gevinster å hente ved utvikling av
eksisterende bygg. Men dagens praksis og rammeverk fungerer også som en brems
for de gode prosjektene.
– Våre analyser viser at det i Oslo alene
kan etableres 15.000 boliger i bygg som allerede står der, fordelt på mer enn
3.500 boliger på råloft, mellom 5.000 og 10.000 gjennom påbygg, og minst 6.000
boliger ved konvertering av kontorbygg, sier Wik-Klokk.
Han mener denne typen prosjekter gir et
betydelig bidrag til utslippsreduksjoner og viser til at bygg- og
anleggssektoren står for 15–16 prosent av de nasjonale utslippene, og at mellom
50 og 70 prosent av disse oppstår i selve byggefasen.
– Å fortsette dagens praksis hvor
hovedfokus ligger i å rive og bygge nytt innebærer en stor belastning på klima
og miljø.
Wik-Klokk trekker også frem andre fordeler
ved utviklingen av eksisterende bygg.
– Man får flere nye, gode boliger raskt,
bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur, man øker brannsikkerhet og
sørger for økt levetid for byggene vi allerede har bygget, fortsetter Sequoia-sjefen.
Lanserer strakstiltak for å øke takten
Men det er ikke gjort over natten å
utvikle boliger fra eksisterende bygg. Sequoia mener dagens regelverk og
praksis ofte hindrer slike prosjekter, blant annet som følge av at tekniske
krav ikke er tilpasset transformasjon av eksisterende bygg, saksbehandlingsprosessene
er uforutsigbare og tidkrevende, og økonomisk risiko ofte blir ofte for høy.
– Det betyr at prosjekter som både kunne
skapt viktige klimakutt og løst deler av boligmangelen, i stedet blir liggende
i skuffen.
Han tar til orde for et bedre rammeverk
som fremmer transformasjon av eksisterende bygg.
– Det innebærer blant annet å gjøre
regelverket mer fleksibelt, å skape økonomiske incentiver som reduserer risiko,
og å etablere mer effektive prosesser i møte med planmyndighetene. En aktiv,
pragmatisk og «ja-holdning» i bruk av Plan- og bygningsloven § 31-4 er en
nøkkelfaktor her. Man bør også jobbe for raskere, mer effektive prosesser inn
mot planmyndighetene, med dedikerte kontaktpersoner i kommunen for
konverteringsprosjekter. Og man må premiere klimavennlige prosjekter gjennom
gulrøtter, fortsetter Wik-Klokk.
– Hvorfor må man det?
– Bruk av eksisterende bygningmasse er
komplekst, og det er få aktører som har kompetanse på det, og få som tør å begi
seg ut i det ukjente. Om vi skal nå klimamålene må vi bli bedre på å bruke det
vi har, og her må staten hjelpe bransjen i gang. Vi har derfor lansert 11
strakstiltak som vi nå har presentert både på Stortinget og Rådhuset gjennom
høsten. Det positive er at politikerne virker å ta ville ta tak i dette, sier
Wik-Klokk.
Sequoias forslag til strakstiltak
1. Sett klare mål: en definert andel av
nye boliger bør utvikles gjennom ombruk og transformasjon av eksisterende
bygningsmasse. I København har man diskutert at hele 50 % av nye boliger skal
komme fra slike tiltak.
2. Øk forutsigbarheten ved å utarbeide en
veileder for bruk av unntaksbestemmelsen i Plan- og bygningsloven (PBL § 31-4).
3. Forenkle saksbehandling for
bruksendring; etabler hurtigspor for konverteringsprosjekter, hvor
konverteringsprosjekter som hovedregel går som byggesak heller enn plansak.
4. Ta i bruk allerede tilgjengelige
hjemler og virkemidler: kommuner kan bruke planvedtak og områdegrep mer
offensivt for å stimulere til transformasjon.
5. Opprett en tverrfaglig, nasjonal gruppe
som kan veilede kommuner, utviklere og saksbehandlere i
konverteringsprosjekter. Ekspertgruppen bør også få mandat til å utvikle
forslag til og jobbe videre med langsiktige, strukturelle grep.
Sequoias forslag til langsiktige tiltak
1. Innfør klimagassbaserte
incentivordninger: belønn prosjekter med lave CO₂-utslipp gjennom
støtteordninger – her vil konverteringsprosjekter alltid score høyt.
2. Innfør skatteinsentiver for
konverteringsprosjekter, f.eks. MVA-reduksjon for konvertering til boligformål.
3. Bruk av Husbanken, med lån- og/eller
støtteordninger spesifikt rettet mot konverteringsprosjekter.
4. Etabler pilotprosjekter i
offentlig–privat samarbeid: kommuner og stat kan samarbeide med
eiendomsutviklere i utvalgte prosjekter for å lære, innovere og øke
utbyggingstakten.
5. Etabler en nasjonal innovasjonslab for
transformasjon; en tverrfaglig plattform for å teste og utvikle løsninger innen
konvertering og ombruk.
6. Start arbeidet med en nasjonal
eksempelsamling: del erfaringer og løsninger fra reelle prosjekter for å spre
kunnskap, unngå gjentakende feil og bygge trygghet rundt alternative løsninger
i eksisterende bygg. Over tid vil en mer systematisk bruk av plan- og
bygningslovens § 31-4 (og erfaringsdeling fra dette) bidra til å senke risiko
og øke realiseringsgraden i prosjektene.
– Vi oppfordrer til en gjennomgang av
dagens praksis, og til at det settes i gang tiltak som kan øke
konverteringstakten betydelig. Dette er ikke bare et viktig virkemiddel for å
nå klimalovens mål om et lavutslippssamfunn i 2050 – det er også én av de mest
effektive og bærekraftige måtene å møte boligmangelen på, avslutter Knut Olav
Wik-Klokk.
