Legalisering av ulovlige boenheter

Av Arne Christian Landsvik, partner og advokat i A/STAB AS og leder avdeling for eiendomsutvikling og Kari Seglem Larsen, advokatfullmektig i A/STAB og arbeider med plan– og byggesaksrettslige spørsmål

Det har i den senere tid vært fokus på at det er en rekke leiligheter som brukes til beboelse i uten at de er godkjent etter plan- og bygningsloven. Problemstillingen gjelder hovedsakelig eldre bygg hvor det er etablert leiligheter på loft, i kjeller eller andre deler av bygget som opprinnelige ikke var brukt til beboelse.

Ulovlig bruk kan både ha privatrettslige og offentligrettslige konsekvenser. I kommunen er det byggesaksetaten som håndterere slike saker og de kan både kreve at den ulovlige bruken opphører, rettes eller tilbakeføres, under trussel om tvangsmulkt. Den primære løsningen i slike saker er vanligvis å besørge godkjennelse i ettertid ved søknad til kommunen.

For å få en leilighet godkjent til bruk for beboelse må gjeldende byggtekniske krav oppfylles og dokumenteres ved søknad til bygningsmyndighetene. Det innebærer at selv om boenheten ble etablert for mange år siden, er det reglene på søknadstidspunktet som gjelder. Dagens tekniske krav til byggverk følger av byggteknisk forskrift av 2010, TEK10, og innebærer i utgangspunktet strenge krav til blant annet romareal, takhøyde, isolasjon, bodareal, utsyn og lysinnslipp. I eksisterende bygg vil oppfyllelsen av disse kravene som utgangspunkt være teknisk utfordrende og kan medføre betydelige kostnader. Det er derfor viktig å ikke undervurdere kompleksiteten ved å legalisere ulovlige boenheter.

På bakgrunn av dette åpner loven for å søke om fritak fra gjeldende tekniske krav, forutsatt at det er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av eiendommen. Eventuelle fritak må godkjennes av kommunen som del av søknad om legalisering av boenheten.

Det er en grunnleggende forutsetning for fritak fra byggtekniske krav at leiligheten uansett er å anse som forsvarlig. Det legges i den forbindelse stor vekt på brannsikkerheten i bygget, herunder krav til nødvendige rømningsveier. For å forsikre seg om at brannsikkerheten er ivaretatt, må det som utgangspunkt engasjeres en brannrådgiver som kan påta seg ansvar for den branntekniske løsningen i boenheten. Det må i den forbindelse også utredes hvilke bygningsmessige endringer som må gjennomføres for at leiligheten skal tilfredsstille gjeldende krav til brannsikkerhet.

Videre må man også se hen til gjeldende arealplaner for den aktuelle eiendom. Disse planene innehar minimumskrav til utendørsfasiliteter og antall parkeringsplasser til den ekstra boenheten etc. Videre kan disse planene også legge begrensninger på utnyttelsen av eiendommen, eksempelvis grunnet veitrafikkstøy. Dersom man ikke kan oppfylle kravene etter gjeldende arealplaner, må man søke kommunen om dispensasjon.

For å få godkjent en leilighet må man ta kontakt med et foretak som kan påta seg ansvar for gjennomføring byggesaken gjennom rollen som ansvarlig søker.

Reglene for endring av tilleggsareal som kjeller og loft til boligformål ble lempet i 2016, men dette gjelder kun arealer innenfor en allerede lovlig boenhet.

———————

Denne artikkelserien er en samling praktiske tips innen plan og bygningsrett utarbeidet av rådgivningselskapet A/STAB AS.