Mistet store verdier etter dom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendomsinvestorene, gjennom selskapet Forusstranda Næringspark AS, overtok den aktuelle eiendommen i 2003 for om lag 73 millioner kroner. For å slippe å betale dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien, valgte investorene å ikke tinglyse ervervet. Ni år senere i 2012 ble det åpnet konkurs hos Sønnichsen AS som på dette tidspunktet fortsatt var registrert som hjemmelshaver til eiendommen. Konkursboet krevde eiendommen inndratt som følge av den manglende tinglysingen. Forusstranda Næringspark AS motsatte seg dette.

Tvisten ble behandlet av Stavanger tingrett for et drøyt år siden. Tingretten ga konkursboet fullt medhold i at eiendommen tilfalt boet. Forusstranda Næringspark påanket avgjørelsen til Gulating lagmannsrett som i en dom avsagt 17. februar i år kom til samme resultat som tingretten. Konkursboet fikk også dekket alle sine omkostninger, til sammen ca. 1,1 millioner kroner for begge instanser.

– Avgjørelsen er knusende for dagens eier av eiendommen, sier advokat og assosiert partner Reidar Myhre i Advokatfirmaet Thommessen til NE nyheter.

Eiendommen ble kjøpt for 73 millioner kroner i 2003 og antas i dag å ha en verdi på flere hundre millioner kroner. Hvis dommen fra Gulating lagmannsrett blir stående, vil disse verdiene altså tilfalle konkursboet.

Gulating lagmannsrett hadde i likhet med Stavanger tingrett ingen sympati for kjøpers unnlatelse av å tinglyse ervervet.

– Lagmannsretten understreker at investorene tok et bevisst valg da man valgte å ikke tinglyse og at dette skyldtes ønske om å spare dokumentavgift. Det fremgår også av dommen at investorene kan ha ment at en urådighetserklæring («tinglysningssperre») som ble tinglyst på eiendommen i 2003, beskyttet dem mot tidligere eiers konkurs. Men lagmannsretten slår fast at dette i så fall må ha skyldtes en rettsvillfarelse. Det har aldri vært tvilsomt at en tinglyst urådighetserklæring ikke gir noen beskyttelse mot kreditorene til tidligere eiere av eiendommen, sier Myhre.

Når det gjelder deler av den samlede eiendommen, mente Forusstranda Næringspark AS at selskapet var beskyttet mot konkursboets beslag som følge av ulovfestede regler om såkalt selvstendig rettsvernshevd. Sammen med tidligere eiere hadde Forusstranda Næringspark AS eid eiendommen i mer enn 20 år da konkursen ble åpnet i Sønnichsen AS. Selskapet mente da at man hadde hevdet rettsvern til eiendommen og at det derfor ikke var nødvendig å tinglyse ervervet før konkursen.

– Forusstranda Næringspark AS vant heller ikke frem på dette punktet, sier Myhre.

Lagmannsretten viste til at rekkevidden av reglene om rettsvernshevd er uklar, og retten mente at det uansett ikke var grunn til å la reglene få anvendelse i denne saken. «Eieren, i dette tilfellet Forusstranda, har vært kjent med usikkerheten som følger med å unnlatelse av tinglysing. Den som bevisst unnlater å tinglyse bør ikke ved tidens løp få en mindre oppfordring til å tinglyse, men snarere en større oppfordring til å tinglyse. (…) Lagmannsretten ser det slik at i kommersielle forhold får ikke erververen noen beskyttelsesverdig interesse i at det skal oppnås rettsvernshevd etter hevdstidens utløp. Forusstranda har unnlatt å tinglyse eiendomskjøpene utelukkende for å spare dokumentavgift. Et slikt formål er etter lagmannsretten oppfatning ikke beskyttelsesverdig.»

Ifølge Myhre er det nok mange eiendomsadvokater som har trodd at en utinglyst eiendomskjøper vil ha hevdet rettsvern mot tidligere eieres kreditorer dersom man har vært eier av eiendommen i mer enn 20 år. Dommen fra Gulating lagmannsrett bryter altså helt med en slik oppfatning.

– Budskapet i dommen er ganske enkelt at det alltid er lurt å tinglyse eiendomskjøp. Å betale dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien fremstår som en billig forsikringspremie når tidligere salgsledd går konkurs, sier Myhre

Han forteller at kjøpere av næringseiendom opp gjennom årene har bedrevet ulike øvelser for å unngå tinglysing og dermed dokumentavgift.

– Dommen fra Gulating lagmannsrett er nok et eksempel og et klart varsku fra domstolene om at dette er høyrisiko.

I og med at det dreier seg om betydelige verdier, ser ikke Myhre bort fra at Forusstranda Næringspark AS vil anke dommen til Høyesterett.

– Hvis dommen ankes, blir det spennende å se om Høyesterett slipper saken inn til behandling og hvilket resultat Høyesterett i så fall kommer til. Høyesterett har imidlertid i en rekke tidligere saker vist at man praktiserer disse “firkantede” rettsvernsreglene minst like strengt som lagmannsrettene, avslutter Thommessen-advokaten.