Mistet eiendom etter at selger gikk konkurs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Lokale Stavanger-investorer bladde opp 75 millioner kroner for en næringseiendom i 2003, men sørget ikke for å tinglyse kjøpet. I 2012, elleve år senere, gikk en tidligere eier av eiendommen konkurs. I en dom av januar i år har Stavanger tingrett fastslått at eiendommen går inn i konkursboet til den tidligere eieren. Dommen er blitt anket.

Det er store verdier som står på spill når konkursboet til Sønnichsen AS skal møte kjøperne av eiendommen i en ankesak for Gulating lagmannsrett. Det antas at eiendommen i dag er verd flere hundre millioner kroner. Tingrettens dom innebærer at også merverdiene utover kjøpesummen på 75 millioner kroner, tilfaller boet.

Kjøpte i 2003

Bakgrunnen for saken er at Fredrikstad- bedriften Sønnichsen AS hadde et valseverk på Forus i Stavanger som ble lagt ned. I 2003 ble eiendommen solgt for 75 millioner kroner til lokale eiendomsinvestorer, Forusstranda Næringspark, som eies av Aton og Tjelta Eiendom. Kjøper valgte å ikke tinglyse kjøpet.

Det fremgår av tingrettens dom at den manglende tinglysingen skyldtes at kjøper ville spare dokumentavgift (2,5 % av salgsverdien). I stedet fikk kjøper tinglyst en urådighetserklæring («tinglysingssperre») på eiendommen.

Det virker som kjøper dermed trodde man var beskyttet mot en eventuell konkurs. Stavanger tingrett fastslår imidlertid i dommen at en slik urådighetserklæring ikke gir noen beskyttelse mot konkurs hos tidligere eier. Da konkursen ble åpnet hos Sønnichsen AS i november 2012, sto dette selskapet fortsatt som hjemmelshaver til eiendommen på Forus. Men eiendommen var altså blitt solgt elleve år tidligere og ingen var uenige om at det nå var Forusstranda Næringspark som var reell eier av eiendommen.

– Det tok nok ikke bostyrer lang tid å finne ut at Sønnichsen AS fortsatt var hjemmelshaver til denne eiendommen, sier advokat og assosiert partner Reidar Myhre i Thommessen til NæringsEiendom.

Å sjekke i grunnboken om konkursskyldner har hjemmel til noen eiendommer, er en enkel øvelse som gjøres helt rutinemessig av konkursboer straks konkursen er åpnet. Myhre har tidligere advart mot en «blåmandag» for eiendomskjøpere som dropper tinglysning for å spare dokumentavgift.

– Når det kjøpes en eiendom får man rettsvern mot selgers kreditorer først når man tinglyser kjøpet. Hvis tidligere eier går konkurs, må tinglysing ha skjedd senest dagen før konkursåpningen. Ved salg av næringseiendommer har det imidlertid utviklet seg en viss praksis med å benytte hjemmelselskaper hvor kjøper ikke tinglyser eiendomskjøpet. Hvisselger går konkurs ser vi en klar risiko for at boet kan kreve å få eiendommen tilbakeført til konkursboet, sa Myhre til NæringsEiendom allerede i 2008.

Manglende rettsvern

Da bostyret kort tid etter konkursåpningen varslet Forusstranda Næringspark om det manglende rettsvernet for eiendommen, ble det straks klart at saken måtte opp for domstolene. Kjøper av eiendommen viste til urådighetserklæringen, noe boet ikke aksepterte. Kjøper viste også til at det forut for kjøpet i 2003 hadde skjedd enkelte fusjoner og fisjoner i Sønnichsen-systemet, og kjøper mente da at det ikke var nødvendig å tinglyse kjøpet for å være beskyttet mot konkursboet til hjemmelshaver.

Kjøper ble ikke hørt med noen av disse innsigelsene i Stavanger tin-grett. Dommen falt den 25. januar i år, med et begredelig resultat for kjøper. Dommen slår fast at eiendommen i sin helhet inngår i beslaget til Sønnichsens konkursbo, og Forus Næringspark må i tillegg betale 623 350 kroner i saksomkostninger til konkursboet.

Retten tar ikke hensyn til at Forusstranda Næringspark kan ha vært i den rettsvillfarelse at urådighetsklausuler gir kjøper vern mot selgers kreditorer. Retten mener at de tidligere fusjonene og fisjonene heller ikke har noen betydning for tinglysingsspørsmålet. «Retten er etter dette kommet til at Forusstranda Næringspark mangler rettsvern for erverv av samtlige av de eiendommer som omfattes av boets krav, og at det med grunnlag i dekningsloven § 2-2 jfr tinglysningsloven § 23 må gis dom i samsvar med boets påstand», skriver retten. Reidar Myhre mener at dommen ikke er overraskende.

– Disse rettsvernsreglene hører klart til den mest «hardkokte» delen av jussen. Enten har du tinglyst, eller så har du ikke tinglyst når konkursen inntrer. Domstolene har i en rekke tidligere saker understreket at rettsvernsreglene er og må være firkantede, og at det derfor ikke er rom for å vurdere konkret om reglene virker rimelige i den enkelte sak, sier Myhre. Det ser fortsatt ut til å være mye uvitenhet om dette blant aktører i næringseiendomsbransjen. I ettertid – når konkursen har inntrådt – fremstår det å betale dokumentavgift på 2,5 % som en billig «forsikringspremie» for kjøper.