Mulighetsstudie uten eiers samtykke

Estate Nyheter skrev nylig om Fridtjof Nansens vei 2 på Majorstuen i Oslo, hvor Dark Arkitekter foreslår å rive bygget for å sette opp et nytt på 9 etasjer. Det spesielle med denne saken er at Dark Arkitekter ikke representerte eieren av Fridtjof Nansens vei 2, som er Taugbøl Eiendom DA. I stedet var Dark Arkitekter hyret inn av Malling & Co, som igjen er rådgiver for Pembroke Real Estate. Sistnevnte eier Essendropsgate 9 – naboeiendommen til Fridtjof Nansens vei 2.

For Pembroke Real Estate kan naboeiendommen være gull verdt. Dagens kontorbygg i Fridtjof Nansens vei 2 ble bygget i 1957-1959 og har 5 etasjer over bakken samt en tilbaketrukket teknisk etasje. I tillegg kommer to kjellere. Dagens fotavtrykk er på ca. 450 kvadratmeter.

Det nærliggende KPMG-bygget er på 18 etasjer. Selv om dette blir et for drøyt referanseprosjekt, er det ingen tvil om at utnyttelsen av Fridtjof Nansens vei 2 er lav i forhold til beliggenheten ved Majorstuen T-banestasjon.

Ett av forslagene til Dark Arkitekter er å oppføre et nybygg på 9 etasjer, hvorav de tre øverste er tilbaketrukket. I ett annet forslag kommer et påbygg over Essendropsgate 9 i tillegg.

Det sistnevnte forslaget er selvsagt veldig interessant for Pembroke Real Estate, som eier Essendropsgate 9.

– Dette er bare en mulighetsstudie, ikke et planarbeid. Jeg kan ikke kommentere prosesser som pågår, sier daglig leder Bård Stang-Lund Valasjø i Malling & Co Eiendomsutvikling AS.

Eieren av Fridtjof Nansens vei 2 ble mildt sagt overrasket da noen utenforstående hadde satt i gang en planprosess for eiendommen uten å gjøre dem oppmerksom på det.

Hvis vi ser bort fra at Dark Arkitekter i anmodningen om planforhåndskonferanse feilaktig skrev at de ”bistår gårdeier med å vurdere rammer for mulig utvikling av Fridtjof Nansens vei 2”, opplyser Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune at planarbeid kan igangsettes uten tomteeiers godkjenning.

Etaten viser til Plan- og bygningslovens § 12-3 andre ledd, hvor det fremgår at ”Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget”.

Det anføres et krav om at reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige.

– Hvor ofte skjer det at noen iverksetter et planarbeid uten at eieren av tomten er informert?

– I Oslo iverksettes det 100-150 planarbeider hvert år, fra mindre til større reguleringsplaner initiert av private og offentlige til områdereguleringer og andre større planer som kommunen selv står for. Som oftest vet grunneiere om dette fra starten av, men i noen tilfeller får grunneiere vite om det ved varsel av oppstart av planarbeidet, som er det første som skal skje etter at initiativtakere har gjennomført et oppstartsmøte med kommunen, skriver avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann i Plan- og bygningsetaten i en e-post til Estate Nyheter.

– Plan- og bygningslovens § 12-3 andre ledd innebærer i prinsippet at investorer, næringsmeglere og andre aktører kostnadsfritt kan bruke Plan- og bygningsetaten som en sparringspartner for eiendommer de vurderer å gjøre et fremstøt mot. Hva tenker dere om dette?

– Det kan de, men gjør det ikke i veldig stor grad. Vi begrenser dette til å primært være avklaringer av overordnet karakter om hva gjeldende plangrunnlag og andre politiske og overordnede føringer sier for det enkelte området. Og så har vi lagt til rette digitale tjenester som gjør at brukerne våre kan finne mye av den nødvendige informasjonen selv. I noen tilfeller gjennomfører vi planforhåndskonferanser men dette er svært tidlig i starten av et eventuelt planarbeid og for å avklare om det er aktuelt med et planarbeid eller om tiltaket kan tas som byggesak slik som Kommuneplan 2015 gir mulighet for. Vi ser det som et gode for byutviklingen at vi kan bidra inn med opplysning av føringer og forutsetninger så tidlig som mulig i planleggingen.

– Legger regelverket opp til en god bruk av Plan- og bygningsetatens ressurser, når slike saker i de fleste tilfeller er et skudd i mørket fra den som står bak initiativet?

– Ressursbruken til denne type avklaringer styrer vi i stor grad selv, og finner det svært viktig som en tjeneste for våre brukere, både den enkelte grunneier og private og offentlige eiendomsutviklere. Derfor prioriterer vi også i vårt prosjekt om elektroniske tjenester om å legge til rette for at man kan skaffe mest mulig informasjon selv, skriver avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann.