Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

UTLÅN AV ANSVARSRETT ER RISIKOSPORT!

Annonsebilag

fredag 9. juni 2017 11:10 (Oppdatert 9. juni 2017 11:15)

Les om Bori-dommen, ansvarsrett i byggesaker og juks med kontrollerklæringer.

Artikkelforfatteren Carl Bore er advokat med Møterett for Høyesterett og partner i DALAN advokatfirma DA.

BORI-dommen

I 2015 kom den kjente BORI-dommen i Høyesterett, om såkalt utlån av ansvarsrett i byggesaker (Rt 2015/276). Saken gjaldt, ifølge Høyesterett,

«en fullstendig, men helt mislykket, ombygging av en eldre bygning til åtte leiligheter».

Arbeidene var utført av polakker engasjert av Odd Jobs Småjobber AS. Senere gikk Odd Jobs Småjobber AS selvfølgelig konkurs – ellers hadde det neppe blitt noen dom ut av det. Borettslaget som overtok bygget, kunne dermed ikke saksøke entreprenøren for åpenbare mangler i millionklassen.

Entreprenøransvaret overfor kommunen hadde imidlertid blitt stilt av boligbyggelaget BORI, ikke av utførende. I en 3-2-avgjørelse i Høyesterett, ble BORI BBL dømt til å betale 4,8 millioner i erstatning til borettslaget.

Dommen slo dermed prinsipielt fast at ansvarshavendes ansvar ikke bare gjelder overfor kommunen, men også kan strekke seg til skadelidende tredjeparter, dvs. parter uten noe kontraktsforhold eller annen relasjon til ansvarshavende.

Carl Bore – advokat med Møterett for Høyesterett og partner i DALAN advokatfirma DA

Ansvarshavende går fri for ansvar i Gulating lagmannsrett

I mars 2017 behandlet Gulating lagmannsrett en liknende sak, hvor ansvarshavende denne gang ble saksøkt av en utbygger (LG-2016-83694, rettskraftig). Firmaet Europe Bygg AS var utførende entreprenør, men hadde engasjert Frøiland Bygg AS til å inneha ansvarsrett. Også Europe Bygg AS gikk selvfølgelig konkurs etter hvert, og det ble avdekket bygningsmessige feil og mangler.

Til forskjell fra BORI BBL i Høyesterett, gikk imidlertid Frøiland Bygg her helt fri for ansvar. Gulating la vesentlig vekt på at selskapet mot slutten av byggeprosjektet hadde trukket seg som ansvarshavende og ikke hadde inngitt noen kontrollerklæring til kommunen. BORI BBL, derimot, hadde (uriktig) erklært at sluttkontrollen ikke hadde avdekket mangler til hinder for ferdigattest. Gulating presiserte at nettopp kontrollerklæringen ledet til at man i BORI-saken fikk brukstillatelse, som igjen åpnet for at de mangelfulle boligene kom i omsetning og endte hos intetanende forbrukere.

Frøiland Bygg ble for øvrig frifunnet selv om en rekke mangler hadde oppstått, og var blitt meddelt Frøiland Bygg, mens selskapet ennå satt med ansvarsrett. Gulating vurderte her at Frøiland Bygg hadde respondert forsvarlig ved å inspisere og gi forsvarlige instruksjoner til utførende, og mer kunne man ikke forvente i den fasen. Utbygger hadde ingen kontrakt med Frøiland Bygg, verken for ansvarshavende-rollen eller for utførelse av byggearbeider. Utbygger måtte derfor holde seg til utførende entreprenør for manglene. At utførende etter hvert gikk konkurs, kunne Frøiland Bygg naturligvis ikke lastes for.

Risikoen ved juks med kontrollerklæringer

Dommene understreker viktigheten av kontrollerklæringen ved byggeprosjektets slutt, trolig den viktigste av ansvarshavendes forpliktelser.

Selv ser vi stadig saker som gir inntrykk av en del juks med dette i bransjen, ved at det inngis kontrollerklæringer uten reell eller forsvarlig sluttkontroll, ofte også uten at det har skjedd utlån av ansvarsrett. Kanskje hersker det en følelse av lovløshet om dette i deler av bransjen. De to dommene innskjerper ansvaret og synliggjør risikoen ved slik virksomhet.

«Utlån» av ansvarsrett er risikosport

Den overordnede moralen ved dommene er selvfølgelig at man helt bør unngå den meget risikable konstellasjonen «utlån av ansvarsrett», hvis man ikke er spesielt interessert i rettssaker og domstolsarbeid.

Det er typisk de finansielt svakeste byggefirmaene som er ute av stand til selv å oppnå ansvarsrett i prosjekter. Likevel ser vi at denne organiseringen med jevne mellomrom dukker opp – og ofte ender i kaos.

www.dalan.no