Økt yield og mindre kjøperinteresse

Etter et 2017, hvor det ble gjennomført et rekordhøyt antall transaksjoner, ser analysesjef Jo W. Gullhaugen noen mørke skyer i horisonten i det norske transaksjonsmarkedet. Han mener det er tre avgjørende temaer for transaksjonsmarkedet: renter/finansiering, investeringsinteresse fra utenlandske investorer og syndikatene og utviklingen i leiemarkedet.

– Siden bunnen har renten på fem års swap økt med ett prosentpoeng. Ifølge vår seneste bankundersøkelse er finansieringskostnaden nå 4,23 prosent. Sist hang lånekostnadene var på dette nivået, var prime yield 5 prosent, sa Gullhaugen til en fullsatt sal.

Union opererer i markedsrapporten for våren 2018 med et anslag på prime yield på 3,6 prosent.

– Samtidig forventer markedet at rentene skal stige mer. Det indikeres en oppgang på 72 basispunkter frem mot 2021. Det er noe rom for lavere bankmarginer, sier Gullhaugen, som i markedsrapporten skriver at prime yield begynner å peke svakt oppover i løpet av det neste året.

Analysesjefen tror også at appetitten på næringseiendom fra en del av de seneste årenes storkjøpere vil avta. Både i 2016 og 2017 var det utlendingene og syndikatene som kjøpte mest næringseiendom.

– Det er ingen tvil om at det er masse kapital der ute som skal investeres i eiendom. Men Oslo er mindre interessant nå enn mange av de andre byene i Norden. Det er et lavt yieldgap i Oslo. Utlendingene er her og vil kjøpe, men de samlede investeringene utenfra kan bli vesentlig mindre de neste årene, sier Gullhaugen.

Han har også pratet med flere av de som har investert i syndikatene de seneste årene, og mener det kan se ut som om den samlede kjøpsintensiteten fra syndikatene vil gå ned.

Når det gjelder leiemarkedet, anslår Union Gruppen at det blir en årlig arealabsorpsjon på mellom 60 000 og 70 000 kvadratmeter i tiden fremover, og at det er fortsatt beskjeden netto tilførsel av nytt kontorareal.

– Vi har tatt ut mye av leieprisveksten allerede, men vi ser stigende leiepriser frem til 2019, sier Gullhaugen.