Kjøpte mer på Økern

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter skrev i forrige uke at Ragde Eiendom 1. oktober kjøpte Hotel 33 på Økern fra Aspelin Ramm og OBOS. Prisen var 312,8 millioner kroner. Hotellet ligger rett ved Kabelgata, og her har det andre store kjøpet skjedd, omtrent samtidig.

Ragde Eiendom overtok i oktober Kabelgata 40 (bildet), som har Universitetet i Oslo som leietaker. NE nyheter får opplyst at til tross for den umiddelbare nærheten mellom eiendommene, skjedde kjøpene tilfeldig og uavhengig av hverandre, ettersom det er helt forskjellige selgere.

Etablert i oktoberRagde Eiendom stiftet i oktober Holdingselskapet Kabelgata 32-40 Eiendom AS, som eier selskapet Økernpark ANS. Økern Park Holding AS med eide 99 prosent av Økernpark ANS, der de tidligere eierne var Storebrand Eiendomsfond (se under) med 51 prosent, Jo Capital AS med, Canica (Stein Erik Hagen) og Spleismark AS med 13,3 prosent hver, samt Aakvik Holding AS med 9,1 prosent.

Kabelgata 40 er en eiendom som var forvaltet av Union og var en av de gjenværende eiendommene i Storebrand Eiendomsfond som skulle selges ut. Eiendommen er ifølge hjemmesidene til Ragde Eiendom en kontor- og lagereiendom på 17 264 kvadratmeter.

Union Eiendomskapital kjøpte i 2007 for Storebrand Eiendomsfond 51 prosent av Kabelgata 40 for 212 millioner kroner og en yield på 6,3 prosent. Det priset den gangen hele eiendommen til 415 millioner kroner, 13 000 kroner kvadratmeteren. Men brutto leieinntekter var høyere i 2007, i hvert fall enn i 2015, med totalt 28,96 millioner kroner.

450 mill.?Den eksakte prisen denne gangen er ikke kjent, men en ferierende Edgar Haugen jr. på Cuba opplyser i en SMS til NE nyheter at netto direkteavkastning – yield – for denne transaksjonen er på 5,7 prosent. Økernpark ANS hadde i 2015 brutto leieinntekter på 27,25 millioner kroner.

Forutsetter vi eksempelvis netto leieinntekter på ca. 26 millioner kroner, indikerer det en salgssum i området 450 millioner kroner. Et avvik i leieinntektene på 0,5 millioner kroner endrer salgsverdien med ca. 9 millioner kroner. Fast eiendom i balansen til Økernpark ANS var for øvrig ved utgangen av fjoråret bokført til 260 millioner kroner.

Første lånetSom saken om obligasjonsmarkedet viser, var fremmedkapitalfinansieringen av Kabelgata 40 det første obligasjonslånet Ragde Eiendom har lagt ut. Selskapet hentet inn 360 millioner kroner til en rente på 3,09 prosent.

Forutsetter vi en kjøpesum på 450 millioner kroner, tilsvarer det nøyaktig en belåning på 80 prosent. Obligasjonsinvestorene er gjerne villige til å ta en noe høyere belåning enn bankene, opp mot 80 prosent. Til gjengjeld får de litt bedre betalt, de godtar stort sett kun førsteprioritet, og de er strengere og mindre fleksible når det gjelder nedbetaling.