Kraftig amerikansk verdifall

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ifølge Moody's Investors Service falt verdien av amerikansk næringseiendom med hele 3,7 prosent i april, som er den seneste måneden med tilgjengelige data. Pressede priser på salg av overtatte eiendommer ødelegger det totale prisbildet. Moody´s måler verdiutviklingen gjennom eiendommer som er solgt tidligere.

Apriltallene illustrerer at det amerikanske kommersielle eiendomsmarkedet på ingen måte kan friskmeldes. April markerer faktisk den femte måneden på rad med verdifall, ifølge Moody´s. Slik Moody´s måler utviklingen, er prisene hele 49 prosent under toppnivåene fra oktober 2007. Nivåene er de laveste som er registrert siden målingene startet i desember 2000. Da markedet tilsynelatende snudde i oktober 2009, var prisene tilbake til 2002-nivåer.

Men markedet er svært todelt, oppgangen for de beste eiendommene fortsetter. Investorenes etterspørsel er sterkest etter eiendommer som er lette å leie ut i byer som New York og Washington. Disse markedene ses på som mindre risikofylte i en økonomi som ellers sliter.

Faktisk har eiendomsverdiene i New York steget med 24 prosent fra første kvartal 2010 til første kvartal 2011. Kontoreiendommer i San Francisco og Washington har hatt en verdioppgang i perioden på respektive 9,6 prosent og 6,1 prosent.

– I april fortsatte vi å se at de sterke blir sterkere og de svake blir svakere. De beste eiendommene i de beste markedene har gjenvunnet halvparten av nedgangen, mens salget av overtatte eiendommer fortsetter å skrape bunnivåene, kommenterer analysedirektør Tad Philipp i Moody´s.

Eiendommer på tvangssalg har utgjort minst 20 prosent av volumene nå i 17 måneder på rad. I april utgjorde salget av slike eiendommer hele 30 prosent  av volumene. Med andre ord er det snakk om helt andre misligholdsvolumer i USA enn i de store vesteuropeiske markedene.

De mange tvangssalgene fører til høyere totale volumer. Moody´s registrerte i april 175 salg av tidligere solgte eiendommer, det tredje høyeste antallet siden september 2008. Volumene i seg selv gir håp om en bredere oppgang i det amerikanske eiendomsmarkedet.

Nå skal det sies at det er blandede signaler om prisene. Analyseselskapet Green Street Advisors Inc. rapporterte om en prisoppgang på 3 prosent i mai og en oppgang på hele 21 prosent fra ett år i forveien. Ifølge deres statistikk er de amerikanske eiendomsverdiene ned bare 10 prosent fra toppen de registrerte i 2007, men målingene skjer på en annen måte.

Moody´s måler prisene for faktiske gjennomførte transaksjoner, Green Street setter sammen en vektet indeks der de også inkluderer eiendommer som skal selges og som det føres forhandlinger for.

Men ifølge CoStar Group falt verdiene av de beste eiendommene (investment grade) med 5,3 prosent fra mars til april i år, CoStar registrerer en total verdinedgang på 44 prosent fra toppen. Til gjengjeld måler bare selskapet verdiene i mindre transaksjoner.