Vegg-til-vegg-teppe sørget for uenighet om størrelse på bolig

I januar i fjor overtok en mann en leilighet i Geitmyrsveien på St. Hanshaugen i Oslo, som han hadde hatt lyst på i lengre tid. Kjøperen var godt kjent med både området, bygget og naboene, og han fikk tilslaget etter å ha lagt 8.352.190 kroner på bordet, som var noe under prisantydning. I tillegg kom fellesgjeld på 203.835 kroner for borettslagsleiligheten.

I leilighetens salgsprospekt og takstrapport var bruksarealet/P-rom opplyst å være 81 kvadratmeter, og gulvarealet 115 kvadratmeter. Leiligheten er en loftsleilighet med skråvegger.

Pluss

For andre gang er Bonum tilkjent erstatning i dette prosjektet (+)

Ansvarlig prosjekterende må ut med millionerstatning.

Etter å ha overtatt leiligheten, ble kjøperen mistenksom i forhold til arealet som var oppgitt. Han fikk en annen takstmann til å måle opp størrelsen. Denne takstmannen kom til at leilighetens målbare bruksareal/P-rom var 74 kvadratmeter. Det oppmålte arealet var dermed syv kvadratmeter mindre enn det kjøper fikk opplyst ved kjøpet av leiligheten, tilsvarende et arealavvik på 8,65 prosent.

Umiddelbart etter den nye rapporten reklamerte kjøperen overfor selger, som på sin side avviste at det forelå grunnlag for prisavslag og erstatning. Etter noe dialog mellom partene tilbød selgeren seg å kjøpe leiligheten tilbake til samme pris som den var kjøpt for, men dette tilbudet benyttet ikke kjøperen seg av.

Kjøperen trakk deretter selgeren for retten med krav om prisavslag, og i midten av juni i år møttes partene i Oslo tingrett. Nylig falt dom i saken, og retten innleder med å slå fast at det etter avhendingsloven vil foreligge mangel hvis «eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det samme gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren».

- Isolert sett kan bestemmelsen forstås slik at den rammer enhver uriktig arealopplysning. Bestemmelsen er imidlertid fortolket slik at ikke ethvert negativt arealavvik vil utgjøre en mangel. Dette basert på vesentlighetskravet som etter avhendingsloven § 3-3 gjelder ved utendørs arealavvik, og motivuttalelsene om at noe tilsvarende må gjelde ved innendørs arealavvik, skriver rettens administrator Linn Eckhoff Dolva.

Bruksareal beregnes utfra måleverdige deler. Partene i denne saken var enige om reglene for hva som er å anse som måleverdig areal. Et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 meter eller mer i en bredde på minst 0,60 meter.

Som nevnt består deler av leiligheten av skråvegger. Og i tillegg sørget kjøper for å bytte ut vegg-til-vegg-teppe på et rom etter overtakelse av leiligheten. Det siste – i kombinasjon med at det dels er skråvegger i det aktuelle rommet – skulle vise seg å bli et sentralt element under rettssaken.

Flere bygningskyndige uttalte seg under hovedforhandlingen, og det var enighet blant disse at måling av areal i leiligheter med skråtak ikke er en eksakt vitenskap. Arealangivelsen er helt avhengig av hvilke målepunkt det tas utgangspunkt i, og små variasjoner kan gi store utslag. Under rettssaken ble det da også lagt frem fire forskjellige målinger, som viste varierende areal fra 72 til 81 kvadratmeter bruksareal/P-rom.

Selger har anført at arealavviket er et resultat av at kjøper har byttet fra teppe til parkett/laminat. I retten ble det lagt frem dokumentasjon på at den nye parketten har en tykkelse på 14 millimeter, og det ble i tillegg vist til at parkettgulv jevner ut mindre forskjeller i under gulvet. Selger stilte opp i retten med en teppeprøve som ble oppgitt å måle to millimeter, og argumenterte med at differansen mellom teppe og nylagt parkett vil være utslagsgivende for hvordan bruksarealet vil bli, når det er skråtak som begrenser den målbare takhøyden.

Etter å ha sett på teppe- og parkettprøver, samt hørt de fagkyndige uttale seg, konstaterte retten at det synes som at alle takstmennene er enige om at det i loftsleiligheter med skråtak og utsparinger til loftsvinduer «kan være vanskelig å avgjøre korrekt måleverdig areal».

- Basert på (…) gjennomgang av oppmålinger og takstmennenes uttalelser om måleverdig areal på soverommet med teppe eller parkett / laminat finner retten det ikke mulig å legge til grunn som bevist nøyaktig hvor mange kvadratmeter som ville vært måleverdig på salgstidspunktet.

Til dette vil retten også bemerke at det kun er snakk om få millimeter forskjell i takhøyde på soverommet fra om et areal anses som måleverdig eller ikke.

Oslo tingrett påpeker at kjøper selv har skiftet fra teppe til parkettgulv «som har medført en usikkerhet med henhold til rommets målbare areal». Retten viser særlig til en forklaring fra takstmann om at det kan være 1,5 målbare kvadratmeter ekstra dersom det lå et teppe istedenfor parkett på et av målepunktene. Kjøper må etter rettens oppfatning selv bære risikoen for denne usikkerheten.

Pluss

Tilkjent 5,8 mill i erstatning for hage på Frogner (+)

Erik Bøhler og Christen Sveaas krevde flere titalls millioner kroner i erstatning for en hage på Frogner, som Oslo kommune har vedtatt å ekspropriere.

Basert på flere oppmålinger, konstaterer retten likevel at leiligheten er mindre enn oppgitt i prospektet, og legger til grunn at arealavviket er om lag fire kvadratmeter, tilsvarende 4,94 prosent.

Spørsmålet er deretter om arealavviket på snaut fem prosent er nok til å innrømme prisavslag.

Nei, mener Oslo tingrett.

- Leiligheten har (…) flere vesentlige kvaliteter som ikke påvirkes av arealavviket, men som er av betydning for en kjøper. Retten viser til store flotte utearealer, parkering, og kinosal i kjelleren. Markedet for tilsvarende leiligheter med samme kvaliteter fremstår begrenset. Retten legger derfor til grunn at avvik på fire kvadratmeter har begrenset betydning for bruks- og markedsverdien hva gjelder denne konkrete leiligheten.

Retten har etter en samlet vurdering kommet til at det ikke foreligger en mangel ved leiligheten som gir grunnlag for prisavslag. Utover avvikets størrelse har retten særlig lagt vekt på at det er snakk om et uegentlig arealavvik "som i det alt vesentlige er fullt mulig å bruke".

Oslo tingrett påpeker til slutt at kjøperen fikk tilbud om å selge leiligheten tilbake for samme pris som den ble kjøpt for, men valgte å avslå dette.

Når det gjelder fordeling av sakskostnader, har retten kommet til at hver av partene bærer egne saksomkostninger. Dommen er ikke rettskraftig.

Prosessfullmektig for kjøper av leiligheten var advokat Truls Johannesen, mens prosessfullmektig for selger var advokat Ole Petter Stige.