Omdisponering av hoteller og feriesteder til asylmottak kan gi uventede MVA-kostnader

Hotellvirksomhet, campingplasser, og utleie av hytter er avgiftspliktig Romutleie i hotellignende virksomhet, utleie av fast eiendom til camping, og utleie av hytter, er alle avgiftspliktige tjenester med en sats på 12%. Forutsetningen er at utleien skjer fra en næringsvirksomhet. Disse virksomhetene får fradrag for merverdiavgift på byggekostnader, samt for løpende drifts- og vedlikeholdskostnader.

Omdisponering av bygg til utleie av fast eiendom

Denne fradragsposisjonen vil bli endret dersom hotellet i sin helhet leies ut til et selskap som driver asylmottak på kontrakt med UDI, da slik utleie i avgiftspraksis ses på som avgiftsunntatt utleie av fast eiendom. Det innebærer at utleier av hotellet ikke lenger kan trekke fra inngående merverdiavgift på løpende kostnader. I tillegg, og potensielt mer utfordrende, vil utleier få en plikt til å tilbakebetale en del merverdiavgift på byggekostnader pådratt de siste 10 årene (justeringsplikt).

Byggekostnader – plikt til å betale tilbake merverdiavgift

Plikten til å nedjustere tidligere fradragsført merverdiavgift på byggekostnader gjelder kun for «kapitalvarer» hvor utleier hadde fradragsrett på oppføringstidspunktet. Kapitalvarer er ny-, på-, eller ombygginger av fast eiendom hvor totalkostnaden for byggetiltaket utgjorde minst kr 500 000 inkl merverdiavgift. Fradragsretten for slike byggekostnader skal ses over en 10 års periode, og en omdisponering av f eks et hotell fra avgiftspliktig romutleie til avgiftsunntatt utleie av fast eiendom, vil lede til en nedjusteringsplikt (plikt til å tilbakebetale tidligere fradragsført merverdiavgift) for den perioden hotellet blir leid ut til bruk som asylmottak. En nedjustering av fradragsførte byggekostnader kan potensielt innebære store kostnader.

Byggekostnader – likviditetsulempe når første utleie skjer til asylmottak

Særlig oppmerksom bør utleier være på den likviditetsulempen som følger med å benytte et nyoppført bygg som et asylmottak (første utleie). Da vil - kostnaden mest sannsynlig ikke kunne trekkes fra til å begynne med.

Dersom merverdiavgift på byggekostnadene skal kunne renses bort, vil det først kunne gjøres når hotellbygget omdisponeres til bruk i hotellvirksomhet. Da vil man imidlertid måtte benytte seg av en justeringsrett med maksimalt 1/10 pr år – i stedet for å få fradragsført alt med en gang. Dette kan gi en betydelig likviditetsulempe.

Utleier av hotellbygget/feriestedet bør hensynta den tapte fradragsretten og evt likviditetsulempen ved å benytte justeringsretten når endelig priser fastsettes.