Videre gir husleieloven § 3-8 leietaker en rett til å deponere omtvistet leie på en sperret bankkonto. Ved deponering av omtvistet leie, kan utleier ikke heve leieavtalen selv om det skulle vise seg at leietaker har deponert et for stort beløp, eller leietaker har vurdert sine rettigheter feil slik at det ikke forelå grunnlag for et krav mot utleier overhodet.
Les også: Kritisk til skattedom
Les også: – Ny forskrift om sikkerhetsstillelser
I leieforhold som gjelder andre husrom enn bolig, står imidlertid partene fritt til å avtale at husleieloven §§ 2-15 og 3-8 ikke skal gjelde, noe som i stor grad avtales ved leie av lokaler. Ved en slik regulering begrenses leietakers muligheter til å sikre sine interesser ved utleiers mislighold til fordel for utleiers interesse av å sikre at leien blir løpende innbetalt.
Sentrale bestemmelser
Husleieloven § 2-15, som gir leietaker rett til å holde tilbake leie for å sikre krav mot utleier, og § 3-8 om leietakers rett til å deponere omtvistet leie, er fravikelige i leieforhold som gjelder lokaler. Utleier har ofte store kapitalkostnader knyttet til bygget og lokalene som leien skal dekke. I tillegg vil den løpende leiestrømmen ha stor betydning for eiendommens faktiske verdi, derfor blir adgangen til å avtale andre løsninger i stor grad benyttet. En fravikelse av disse bestemmelsene ligger inne i de fleste av leiestandardene som brukes av aktørene på utleiersiden.
Les også: – Reglene er overmodne for evaluering
Les også: Selgerne sjekker seg selv
Typisk eksempel på en avtalebestemmelse vedrørende tilbakeholds- og motregningsretten kan være følgende: “Leietaker kan ikke holde tilbake leie eller fremsette motkrav mot leien med mindre kravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort.” I tillegg vil det normalt også fremkomme at leietaker fraskriver seg retten til å påberope seg deponering etter husleieloven § 3-8.
Ved signering av leieavtalen bør leietaker være klar over hvilken betydning denne type bestemmelser har for leieforholdet. Utgangspunktet ved en slik regulering vil være at leietaker må betale full leie til utleier selv det foreligger mangler ved leieobjektet som berettiger leietaker til prisavslag og/eller erstatning.
Les også: Ikke mva-pliktig leietaker?
Les også: Beliggenhet, beliggenhet – og miljø
For å inndrive slike krav mot utleier, uten å havne i en posisjon hvor utleier vil kunne påberope betalingsmislighold under leiekontrakten, må leietaker ta rettslige skritt overfor utleier, og i hele perioden frem til rettskraftig dom foreligger betale full leie. Leietaker mister adgangen til å gjøre gjeldende et forsvarsmiddel under leieforholdet.
Herunder vil en slik avtalebestemmelse utelukke at leietaker kan forsvare seg med at leie er gjort opp ved motregning jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-3 annet punktum, dersom utleier overfor namsmyndighetene krever tvangsfravikelse av lokalene på grunn av manglende betaling av leie jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav a.
Les også: En avtale er en avtale – eller..?
Les også: – Fallgruve fjernes
Rekkevidden av avtalte forbud
Som følge av at adgangen til å motregne med krav som har sitt opphav i samme kontraktsforhold normalt må anses som en rimelig og balansert løsning for parter i et kontraktsforhold, er det i rettspraksis lagt til grunn at det må stilles krav til klarhet til den kontrakt/avtalebestemmelse som avskjærer motregningsretten.
Les også: Mot omfattende endringer
Av meglerstandardene for henholdsvis brukte og nye lokaler punkt 18(1) følger det at “[l]eietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få som mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.” Videre følger det av punkt 8(4) at “betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto”.
Det er ikke tvilsomt at leietakers tilbakeholdsrett etter husleieloven § 2-15 fraskrives i meglerstandarden. Det er imidlertid mer uklart hvorvidt ordlyden i ovennevnte bestemmelser er tilstrekkelig klar til å avskjære leietakers adgang etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper til å erklære motregning i husleien med krav mot utleier som har oppstått i leieforholdet.
Det må videre antas at en avtalebestemmelse hvor leietakers motregnings- og tilbakeholdsrett avskjæres, ikke vil stå seg i alle situasjoner hvor det foreligger mislighold fra utleier.
Les også: Ingen utvidet fradragsrett
Les også: Hvem er ansvarlig?
I norsk rett er det alminnelig lagt til grunn av avtalte ansvarsbegrensninger ikke vil stå seg dersom misligholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet. Videre viser rettspraksis at det foreligger eksempler på at avtalebestemmelser som medfører at vesentlige kontraktsbrudd ikke får virkninger har blitt tolket innskrenkende/underkjent.
Les også: Statsbudsjettet: Dette er endringene i eiendom
På nevnte bakgrunn må det antas at ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og tvangsfravikelse fra lokalet.
Et eksempel på dette kan være at utleier forsettlig tilsidesetter sine forpliktelser under leiekontrakten, for eksempel ved å over en lengre periode unnlate utbedring av vesentlige mangler som har stor negativ betydning for leietakers virksomhet i lokalene.
Artikkelforfatteren er fast advokat i Advokatfirmaet CLP og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.
Les også: Mor må betale for datter
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
