Nå skal det bli enklere å tilby leie til eie og deleie av boliger

I går sendte KDD forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven ut på høring. Formålet er å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller (leie til eie- og deleie-modeller) slik at det kan selges flere boliger med boligkjøpsmodeller, og samtidig at man ivaretar hensynet til forbrukeren.

Det tilbys allerede i dag boliger med leie til eie- og deleie-modellene. Boliglovene slik de er i dag er ikke tilpasset boligkjøpsmodellene og det har derfor oppstått et behov for å regulere forholdene. Departementet foreslår minstevilkår til hva som skal anses som leie til eie og deleie-modell. Skattereglene har allerede hatt noen tilpasninger, og nå står eierseksjonsloven og borettslagsloven for tur.

Krav til eiere og antall boenheter

Som hovedregel er det i dag fysiske personer som kan eie andeler i et borettslag, og disse kan kun eie én andel hver, jf. borettslagsloven (brl.) § 4-1. Videre er det et krav om at man selv bor eller skal bo i boligen jf. brl. § 5-2. Stifter av et borettslag kan lovlig eie inntil alle andelene i borettslaget.

Etter eierseksjonsloven § 23 første ledd kan ingen «kjøpe eller på annen måte erverve» flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Det er ikke et forbud mot å eie flere enn to boligseksjoner, men det er et forbud mot å erverve flere enn to slike seksjoner. Hjemmelshaver ved seksjonering kan dermed fortsette å eie opp til samtlige av seksjonene.

– Fordi det er krav til hvem og hvor mange boenheter som kan eies eller erverves av samme rettssubjekt i eierseksjonsloven og borettslagsloven i dag, vil dette sette grenser for hvor mange boliger som kan tilbys med en boligkjøpsmodell, sier Marianne Raa Bjaaland, partner i Arntzen de Besche advokatfirma.

Hun trekker frem at reglene for eksempel legger hindringer for selskaper som ønsker å kjøpe boliger for å tilby disse til privatpersoner etter leie til eie- eller deleie-modellen.

– Utbyggingsselskaper er ikke nødvendigvis rigget for å påta seg oppgavene som følger med boligkjøpsmodellene. Modellene binder også opp kapital. Det er derfor en fordel at reglene mykes opp til at andre aktører kan komme inn som tilbydere av boligmodellene, sier Bjaaland.

Nye forslag for leie til eie-modellen

Departementet foreslår minstevilkår for hva som skal anses som leie til eie-modell etter borettslagsloven og eierseksjonsloven. KDD ønsker å sette en grense på fem år for kjøpsopsjonens varighet og at denne løper fra avtaleinngåelsen.

Et viktig grep er at departementet åpner opp for at juridiske personer i begge eierformene kan erverve inntil 30 prosent av boligene for å tilby dette som leie til eie. Retten vil etter forslaget kun gjelde nye boligprosjekter.

– Dette er en av de største, og kanskje viktigste, endringene i lovene. Her hensyntar departementet det økte behovet for at flere aktører kan komme inn som tilbydere av modellene, sier Anne Straume, advokatfullmektig i i Arntzen de Besche advokatfirma.

Departementet har også foreslått at en bolig kun kan benyttes totalt to ganger i leie til eie-modellen etter borettslagsloven, med en maksimal tidsramme på 10 år. Det blir i realiteten en tidsbegrenset rett.

– Deretter vil borettslagsboligen i realiteten måtte selges på det åpne markedet, dersom ikke den er eiet av et boligbyggelag, stat og kommunen o.l. som kan være juridisk andelseier etter dagens borettslagslov, sier Straume.

Tilsvarende bestemmelse er ikke foreslått for eierseksjonsloven. Hun legger til at det er viktig å huske på at dersom man ikke oppfyller minstekravene, har man heller ikke en slik utvidet rett til å erverve boliger i begge eierformer som forslaget legger opp til.

Forbrukeren skal få en forutsigbarhet knyttet til salgsprisen ved utøvelse av opsjonen, og departementet foreslår to modeller for beregningen:

- Avtale om en fastpris på boligen eller

- Fradrag i kjøpesummen for en andel av leien. Leien kan ikke være høyere enn markedsleie. I modeller som bygger på markedspris, må forbrukeren få informasjon om hvordan markedsprisen fastsettes

– Departementet ber om innspill, særlig for fastsettelsen av salgsprisen. Synes man at de foreslåtte endringene ikke gir en god løsning, er tiden inne for å spille inn andre løsninger, sier Bjaaland.

- Store offentlige boligbehov kan løses i samarbeid med boligutviklere

- Vi snakker om svært store tall når vi oppsummerer boligbehovene rundt om i kommunene.

Fastsettelse og justering av leieprisen foreslår KDD at følger husleielovens regler om leieprisvern, og for mangler og mangelskrav foreslår departementet at avtalen regulerer dette nærmere.

Videre foreslår departementet at eier av boliger knyttet til leie til eie etter eierseksjonsloven kun ha to stemmer på årsmøtet, dette selv om man skulle eie flere seksjoner.

Nye forslag for deleie-modellen

Det åpnes opp for at juridiske personer i begge eierformer kan erverve opptil 50 prosent av boligene for å tilby dette etter deleie-modell. Det er ikke begrensninger for hvilke juridiske personer som kan eie andeler som deleie. Også for deleie-modellen innfører departementet minstevilkår til modellen.

– Det kreves at den fysiske personen må eie en ideell andel på minst 50 prosent av boligen. Også her skal avtalen fastsette både salgspris og leiepris, legger Bjaaland til.

Ved deleie vil forbrukeren være medeier med flere rettigheter, dette synes å gjøre at departementet har mindre betenkeligheter med å åpne for en større eierandel på tilbydersiden enn for leie til eie modellen. Den juridiske og den fysiske personen blir sameiere, og departementet foreslår at tilbyderen ikke fritt skal kunne kreve sameie oppløst de første 10 årene fra avtaleinngåelsen. Unntaket er der det foreligger vesentlig mislighold fra medeieren.

– Det typiske vil være vesentlig betalingsmislighold eller skade og hærverk på boligen av et visst omfang. Mindre forhold vil ikke omfattes, sier Bjaaland.

For øvrig er forslaget at det er den fysiske, og ikke den juridiske personen, som har stemmerett når boligen er eid i sameie (deleie). Selv om dette kan ha uheldige konsekvenser for tilbyderne, har departementet vurdert viktigheten av at forbrukerne har stemmeretten, og at ingen eier får dominerende innflytelse i boligselskapet.

Usikre på spørsmålet om foreldelse

Departementet ber om innspill på spørsmålet om foreldelse, og skisserer i hovedsak tre alternativer for begge modellene. For et første foreslår departementet en regulering i foreldelsesloven, dernest foreslås egne reguleringer i hhv. borettslagsloven og eierseksjonsloven. Det tredje alternativet er at opsjonen i utgangspunktet ikke kan vare mer enn tre år, men at boligkjøper gis rett til å forlenge opsjonen på samme vilkår.

– Det er positivt at departementet adresserer spørsmålet om foreldelse. Det vil gi bedre forutsigbarhet for forbrukerne og forebygge tvister, avslutter Bjaaland.