- Store offentlige boligbehov kan løses i samarbeid med boligutviklere

Det offentlige trenger boliger. Etter lovgivningen har kommunene plikt til å skaffe til veie boliger for flere grupper i samfunnet. Det kan være boliger for vanskeligstilte, for innvandrere og boliger for personer med fysiske og psykiske helseutfordringer.

I tillegg kommer et stort behov for aldersvennlige private boliger til eldre som ønsker å være i nærheten av blant annet offentlige tilbud og knutepunkter, og som kanskje har behov for enkel tilrettelegging i det daglige. Den siste gruppen må sees i sammenheng med den nedbyggingen av institusjonene som generelt har funnet sted de siste tiårene.

Vi har snakket med partner Bjarte Reve i Considium og advokatene Stig L. Bech og Henriette Lyngholt i Wiersholm. Bech har mangeårig erfaring fra kommunal boligbygging og drift gjennom styreverv i Boligbygg og Omsorgsbygg og som utvikler av seniorkonsepter hos den etablerte boligutvikleren Solon Eiendom.

Reve har lang politisk erfaring og har deltatt i flere prosjekter med utvikling av aldersvennlige boliger. Bech og Lyngholt har de siste årene jobbet med flere samtidige boligprosjekter som tar sikte på å dekke offentlige behov, både i og utenfor Oslo.

- Vi snakker om svært store tall når vi oppsummerer boligbehovene rundt om i kommunene, sier Bech.

- Noen vil kanskje hevde at dette skyldes kommunal sendrektighet. Jeg tror det blir en altfor enkel forklaring. De fleste store kommunene har gjort en god kartlegging av boligbehovet, men sliter mer med å få iverksatt tilstrekkelig utbygging. Dette kan skyldes flere forhold, blant annet manglende tilgang på tomter, usikkerhet rundt regulering og naturligvis økonomiske begrensninger i kommuneøkonomien. I tillegg har rammene via Husbanken, som også er viktig for bygging av boliger i samarbeide med private aktører – vært begrenset. I forslaget til statsbudsjett for 2023 er det foreslått å kutte det statlige tilskuddet til omsorgsboliger og sykehjem.

- Men hva består behovene i – har dere noen tall?

- Vi vet at demografien endrer seg og antall eldre over 80 år vil bli over tre ganger så stort innen 2060 fra 240.000 i dag - til nesten 760.000 personer i 2060, ifølge FHI. Samtidig ønsker både innbyggere og kommunale myndigheter at folk bor lengre hjemme før de etterspør støtte fra kommunal helse- og omsorgstjeneste. Aldersvennlige boformer med fellesfunksjoner svarer til denne utfordringen.

- Kan dere si litt om kategoriene, de ulike typene boliger?

- Vi snakker ofte om "boligtrappen" når vi systematisk ser på det offentlig tilbud. Boligtrappen starter i egen bolig og uten hjelpebehov – og ender i en typisk institusjon når det en gang kanskje blir nødvendig, for eksempel et aldershjem. Men på veien dit er det mange steg, via aldersvennlige private boliger til kommunalt disponerte boliger og boliger med varierende tilbud av døgntjenester. En utfordring i mange kommuner er at de enten baserer seg på hjemmehjelp i eksisterende boliger eller på opphold i institusjon. Det er variantene mellom disse to ytterpunktene man trenger flere av, sier Lyngholt.

- Mange kommuner har en svært desentralisert boligstruktur, der ikke minst mange eldre bor i spredte eneboliger, sier Reve.

Han fortsetter:

- En hjemmehjelpspatrulje vil bare rekke et fåtall enheter i løpet av en dag. Med aldersvennlige boliger som bygges i klynger med fellesfunksjoner, så vil man rekke over flere og ha bedre tid til den enkelte. Rydding og mat er viktig, men en god prat er kanskje enda viktigere. Det sosiale er en av de største fordelene med de nye seniormodellene. Her har man blant annet et stort fellesareal med aktivatør, der man tar i bruk eiernes ulike ferdigheter, skaper sosiale rammer og aktiviteter osv. I tillegg har man forskjellige tilbud som frisør og treningssenter – og ikke minst en restaurant. I Danmark er denne boformen mye mer vanlig. Seks av ti dansker over 50 år kunne tenke seg å bo i slike aldersvennlige bofelleskap når de blir eldre. Det er også forsket på livskvaliteten til de som bor der, og det store flertallet trives godt i slike boformer som reduserer ensomhet gjennom mulighet for deltagelse i aktiviteter og felles måltider samtidig som du har din private leilighet/eiendom.

- Nye boformer endrer spillereglene

Det skjer store endringer i hvordan utleiemarkedet vil organiseres i fremtiden og hvordan boliger vil kjøpes, noe som kan få stor betydning for eiendomsmarkedet fremover.

- Kan dere si litt om ordningen med tilvisningsavtaler og Husbank?

- En tilvisningsavtale er en avtaletype som anbefales for personer som på grunn av dårlig økonomi, alder eller sykdom har problemer med å få leid bolig på det private leiemarkedet, svarer Lyngholt.

- Formålet med denne avtaletypen er å profesjonalisere utleiemarkedet, herunder å kunne tilby boliger med god standard, godt bomiljø og trygge, forutsigbare leieavtaler. Tilsvisningsmodellen legger opp til et samarbeid mellom offentlige og private aktører, og inngås mellom utleier og kommunen. Kort oppsummert gir avtalen kommunen en rett, men ikke en plikt, til å tildele leietakere til 40 prosent av leilighetene i det respektive prosjektet, mens de resterende leilighetene leies ut på det alminnelige leiemarkedet. Utleier får på sin side gunstig finansiering fra Husbanken i form av grunnlån, som kan bidra til å gjøre prosjektet til en lønnsom investering, legger Lyngholt til.

- Denne ordningen har vært lite benyttet de siste årene, sier Bech.

- Men det gjør man noe med. Norsk Eiendom har sammen med Oslo kommune, Bergen kommune, Kommunal- og distriktsdepartementet og Husbanken startet en prosess med sikte på å koordinere regelverket. Her venter vi resultater i løpet av neste år, men åpningene er tilgjengelige også før det – da basert på dagens materiale.

- Ser man det hele fra kommunenes ståsted er det både fordeler og ulemper, men etter vårt syn en klar overvekt av fordeler. Blant fordelene er naturligvis at man ikke har noen kostnads- eller fremdriftsrisiko ved oppføringen, man har ingen markedsrisiko ved eierskap, muligheter til tett oppfølging av kravspesifikasjon og innovative løsninger i samarbeide med private og full kontroll på driften om man ønsker det, sier Reve.

- Motsatt må det hensyntas som negativt at man mister noe av kontrollen med eierskapet, selv om dette etter noen år ofte kompenseres med kjøpsretter til markedspris, sier han.

- Vi er ikke i tvil om at dette kan være gode løsninger i mange kommuner, helt uavhengig av kommuneøkonomien, avslutter Lyngholt.