- Nye boformer endrer spillereglene
Det skjer store endringer i hvordan utleiemarkedet vil organiseres i fremtiden og hvordan boliger vil kjøpes, noe som kan få stor betydning for eiendomsmarkedet fremover.
Det er i dag en stor økning i innovasjon rundt boligmodeller. Dels springer dette ut av at folk vil bo mer sosialt og at sosial bærekraft er høyere på agendaen. Boliglånsforskriften har også hatt en effekt, og de nye strukturene utgjør et svar på mange av utfordringene som aktører i markedet står overfor.
Nylig snakket Stian Myhre (leder for Fredensborg Boligs nye boligkjøpsmodeller), Christian Wierød (CEO i Unite Living) og Henrik Taubøll (partner i advokatfirmaet Haavind) om hvordan markedet er i endring. Estate Nyheter har tatt en prat med dem om dette.
- Jussen har en iboende treghet som gjør at det blir vanskelig å være i forkant av innovasjon, og dermed kommer man bakpå, sier Henrik Taubøll.
- Både gjelder dette ved såkalte "sosiale boformer", som co-living og co-owning, men det er også tilfelle for typiske boligsosiale ordninger som tilrettelegger for kjøp av boliger på en enklere måte.
Co-living-konsepter innebærer at forbruker leier eget rom, men deler fellesareal som kjøkken og oppholdsrom med de andre beboerne. Det som skiller et Co-living-konsept fra et vanlig kollektiv, er ofte antall rom, felles fasiliteter og at kontakten med utleier skjer gjennom en digital plattform.
- Det går helt fint å implementere slike modeller, men det er en rekke juridiske utfordringer som bør adresseres.
- Co-living-konseptene kan få problemer med detaljreguleringen hvis utleie skjer i bygg som er regulert til boligformål og leiekontraktene har kort varighet, ettersom det å ha korte leiekontrakter vil kunne være i strid med reguleringen. I Oslo har praksis vært at leiekontraktene må ha lenger varighet enn 90 dager for at utleien ikke skal være i strid med regulering til boligformål.
Etter husleieloven er det i utgangspunktet er forbudt å innkalkulere ulike utgifter (som forbruksartikler, internett, strøm, sosiale eventer, osv.) i leien. I Co-living-konseptene har man typisk noen av disse tilleggselementene som vask, forbruksvarer og andre goder. Her ender det ofte i et dilemma, hvor tilleggstjenestene enten er en del av utleieforholdet og dermed kan ytes uten MVA, men da kan være ulovlige under husleieloven, eller motsatt – at man sier at dette er tjenester som ikke har sammenheng med husleieforholdet, men som da må ilegges MVA.
Lignende utfordringer finnes også for de boligsosiale modellene, som leie til eie og deleie.
I år er det gjort endringer i skattereglene slik at man kan øke andelen av leilighetene som kan selges med en leie til eie ordning, uten at det gir økt skattebelastning. Konkret økte man fra at 15 % til 30 % av leieinntektene og fellesutgiftene til boligselskaper (borettslag) kan komme fra leie til eie ordninger.
- For deleiemodeller har det særlig vært reist spørsmål om hvorvidt husleieloven gjelder eller ikke når man eier 50% av en leilighet og leier 50% av en leilighet. I tillegg finnes det begrensninger i borettslagslova på hvor mange leiligheter et boligbyggerlag kan sitte på (ca. 20%), noe mange ønsker å endre på.
- Det stilles også en del spørsmål rundt retten til å sitte på andelene i borettslag over tid. En utbygger kan eie alle andelene i et borettslag, jf. burettslagslova § 2-12. I forarbeidene til bestemmelsen problematiseres konsekvensen av å varig sitte med alle andelene, og at det da "ikkje [er] tale om noko burettslag, og eigaren risikerer at ein etter omstenda må sjå bort frå ansvarsavgrensinga". Så om kjøper ikke kjøper seg opp, blir borettslaget sittende. Borettslagene kan imidlertid ikke nedlegge en kjøpsplikt for å løse dette problemet, da de da vil regnes for å yte kreditt og behøver konsesjon som finansforetak. Samtidig vil det ofte være problematisk å sette en lengstetid på 50% eierskap. Så dette må løses i modellene.
Stian Myhre fra Fredensborg Bolig har vært delaktig i å få på plass selskapets nye modell for Leie til Eie og har arbeidet med juridiske problemstillinger på området. Leie til eie er en boligkjøpsmodell som gir flere mulighet til å eie egen bolig, hvor kjøpekontrakt erstattes med en tre års leieavtale med valgfri kjøperett på boligen til opprinnelig fastpris (opsjonsmulighet).
Myhre var særlig aktiv for å få endret skatteloven slik at andelen av leilighetene som kan selges med en leie til eie ordning ble økt, uten at det gir økt skattebelastning. Konkret økte man fra at 15 % til 30 % av leieinntektene og fellesutgiftene til borettslag kan komme fra leie til eie ordninger.
Flere hensyn var sentrale da Fredensborg Bolig utformet sin ordning.
- Forbrukerhensyn står sentralt. Vi måtte koordinere rettigheter i et spenningsfelt mellom rettigheter og plikter for leietaker vs. for boligkjøper (eier). Det er også avgjørende at rettighetene forbruker har etter bustadoppføringslova følges opp i praksis av de som midlertidig er leietakere. Vi ser at folk gjerne godtar knirking i parketten om de overtar som leietakere, men ikke om de overtar som eiere. Her må vi være gode på å sørge for at forbruker ivaretar egne interesser.
- Vi har også måttet håndtere en del "friksjon" og hindringer opp mot eksisterende regelverk. Dette gjaldt selvfølgelig skatteloven § 7-3, som ble endret. Men vi ønsker også at man ser på eierbegrensninger i borettslagsloven / eierseksjonssameie, slik at modellen kan bli enklere å gjennomføre.
Forbrukerrådet, Forbrukertilsynet, Leieboerforening mfl. er rådført i forkant av lansering, og Myhre understreker at nettopp forbrukerhensynet er avgjørende for dem.
Christian Wierød, daglig leder i Unite Living, framhever at profesjonelle utleiere må bruke opptil ti forskjellige programmer og systemer for å inngå et leieforhold.
- Det å inngå et leieforhold er en kompleks prosess med mange parter involvert. Tradisjonelt har det ofte tatt en uke fra utleier ønsker å starte prosessen med en leietaker til alt er på plass. Dette inkluderer blant annet opprettelse og innbetaling av sikkerhet i leieforholdet, sier Wierød.
Han peker på at systemer som Unite Living har samlet alle disse fragmenterte prosessene i en sømløs digital brukerreise for både leietakere og utleiere. En prosess som tidligere kunne ta en uke, tar nå kun noen få minutter. Med mye digitalisering og automatisering finnes det mange juridiske aspekter å ta høyde for.
- I prosessen rundt digital inngåelse av leieforhold gjorde vi et dypdykk i åtte forskjellige juridiske aspekter som det er viktig å ta hensyn til som utleier og systemleverandør. Dette gjelder alt fra angrerett ved nettbasert utleie til automatisk avbrytning av leieforhold hvis feil person signerer leiekontrakten med BankID.
Wierød presiserer at siste ord ikke sagt om hvilke modeller som brukes fremover.
- Vi kan allerede tenke oss at utleie av bolig videreutvikler seg til Living as a Service (LaaS), og ny teknologi har potensialet til å skape nye desentraliserte, selvbetjente boligmodeller, avslutter han.